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はい、こんにちは。ラディオ小山です。
いつも東宝のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業承継を予定しています息子に残す音声の記録ということで収録をさせていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、カフタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマはですね、新築のアパートですね、
こちらについてちょっとお話ししたいと思います。
今回のテーマとしては、私がなぜ新築の物件をやらないかということでお話ししたいと思います。
はい、今回のテーマはですね、私の新築のアパートをやらない理由ということでお話ししたいと思うんですが、
まず前提条件として、私は神奈川県の方に住んでおりまして、
地元の方で新築のアパートをやろうとすると、やっぱりね、土地が非常に高いということに一つは要因がありますよね。
私個人の意見としては、新築の物件とかをやろうと考えたら、やっぱりね、土地の値段、これありきじゃないかなというふうに思っているんですね。
全国的にね、新築の建築費というのは、今はね、昨今すごい高い状況にあると思うんですけど、
まあね、そうは言っても、首都圏での価格が地方の2倍あるかというと、そんなことはないかと思いますけど、
土地の値段ってね、本当にピンキリですよね。地方から首都圏からってみると、本当に価格の方はピンキリだと思います。
先ほど言いましたように、私の神奈川県ですと、非常に価格も高いということになりますので、一つはね、そういった理由がありますね。
あともう一つですね、私が新築の物件をやらない理由というのは、新築の物件ってね、だいたいがね、金融関さんって融資出しやすいんですよね。
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融資期間も長く取れますし、利回りが例えば新築のアパートで7%とか、そういうのでも平気でね、融資はつきますよね。
ただね、新築の物件というのは、いわゆるね、取得減価、見積り減価ですよね。建築費がそのままね、建物の評価ということで金融関さんは評価される場合が多いですよね。
それが3年経つと、相続税の評価に変わってくるわけですね。建築費が、いわゆる銀行の自家評価ということでね、見たときに、著しく評価が低くなるわけですね。3年を境にですね。
ですから、私としてはね、やっぱり新築の物件というのは、購入することはできるかもしれませんけど、持っていることでね、いわゆる銀行の評価を落としてしまうということがあると思うんですよね。
バランスシート的な考え方になりますけど、含み存があるという見方になるかと思います。
もちろんこちらはね、自己資金をどれだけ入れるかという部分で解消できる部分もありますけど、首都圏で新築の物件を買おうと思ったら、例えば1億の物件だったらね、実際に建築の銀行評価でね、見ると半分か6割出てればいい方かなと。
まあそういう状態ですので、その分のね、原料金とか自己資本とか重差がないと債務調査に見られてしまう可能性があるということで、それでね、私の場合は新築はね、敢えて神奈川ではやらないかなというふうに考えてますね。
まあそういったところがね、主にありますよね。
あと、神奈川で新築の物件をやろうとすると、やっぱり非常にね、物件が本当に多くてですね、売買されている物件を見ても売れ残っている物件とかってあって、需要と供給のバランスがね、やっぱりよく見定めないと非常にちょっと難しいんじゃないかなと思いますね。
で、だいたいね、新築されるアパートって短寿物が多いと思いますので、基本的にね、私の場合には今、占有面積の広い物件を基本的に50平米とかね、少なくとも40平米とか、まあそういう面積の物件をね、取得してますので、やっぱり短寿物というのは入れ替わりも激しければ、新築プレミアムじゃないですけど、最初のね、家賃の設定高いかもしれませんけど、下落する可能性も非常に高いということで、
長期保有ということで考えると、それを維持していくっていうのは、見かけの数字がね、維持できるかというのは難しいんじゃないかなというのが、私の見方ですね。
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まあもちろんね、今回話している内容というのは、私の見方なので、まあ個々にね、いろんな見方があるかと思いますし、新築をやられてね、うまくいっている方もいらっしゃると思いますけど、まあ大きく言うとね、そういったところになりますよね。
この見方が良いか悪いかというのは、個々に経営者、個々に見方も変わりますので、これが正しいということを言うつもりもありませんし、そういった部分はね、私はちょっと意識しているところかなという感じですね。
はい、ということで、今回ですね、私が新築のアパート、こちらをね、やらない理由ということで、お話をさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーをお聞きいただきまして、ありがとうございます。またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しまして、ありがとうございます。
また今回の内容がね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと、大変ね、励みとなります。ということで今回はね、こちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。
