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はい、こんにちは。お山です。
いつもですね、東方のradioを聴きいただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワとお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
土地の価値、価格についてお話ししようかなと思っています。
はい、不動産の賃貸業を行われている方は、
積算評価とか出されて、この物件の評価がどれくらいあるかということで、
銀行さんからどういうふうに見えるかというのを銀行評価とか出されたりして、
融資がどこまで出るかとか、実際に担保がどこまで出るのかということを考えられる方が多いと思います。
私もそれをちょっと見ていますけれども、
特に今回は土地の評価についてお話をしたいと思うんですけれども、
その物件の土地の評価をする際に、銀行さんの場合には、
土地の面積×相続での路線価、銀行自家評価ということで、
銀行さん独自の評価の掛け目をするわけですね。
例えば、コモ8で割り戻してということで、銀行の自家評価ということになるわけですね。
千平米とかを超える高台地については9掛けとかして、
1割減とかという形で高台地についてはそういった掛け目を使ったりするわけですけれども、
実際には路線価のつかないところなんかもあるわけですよね、全国にはですね。
そこで用いるのが相続での路線価がないわけですから、
固定産税の評価額を使うということになるわけですね。
固定産税の評価額はですね、毎年1月1日現在の土地とか家屋の所有者に課税される固定産税の基準価格ということで、
これがだいたい工事価格の7割ぐらいに設定されているということに言われますよね。
土地の大きさとかですね、土地の形状とか溶石率とか再建築の可否とかを考慮して決められているということで、
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こちらはですね、むしろ路線価よりも実態に近いということが一つ言えるかと思うんですね。
この評価額は3年に1回見直されて、固定産税とか都市計画税とか、
登録免許税とか取得税とかの算数に使用されたりするわけですけど、
一番実態に近い信頼できる数字かもしれませんね、と私は思っております。
実際にですね、計算してみるとわかるんですけども、
相続税の路線価からですね、土地の面積とか銀行評価を出しますと、
実際には固定産税の評価額よりも大きいことが多いんですよね、数字的には。
ですから数字的にやっぱりちょっと乖離があるということで、
やっぱり実態を示すのは固定産税の評価額ということが言えるんじゃないかなということを個人的には思っております。
不動産を取得する際に土地の価値ですね、土地の価格をどこに基準を置いてみるかということで考えますと、
固定産税の評価額、これを基準に考えるとよろしいんじゃないかなと思いますよね。
実際のですね、路線価のないところのですね、土地の固定産税評価額から銀行評価額を出しますと、
0.7で割り戻した数字が土地の銀行評価というふうにも言われてますので、
その辺の数字を把握した上、取得する際に、この物件の土地の銀行評価がどれぐらいあるというのは意識されるとよろしいんじゃないかなと思いますよね。
それよりも安く取得できればベストですし、
いわゆるね、含み益がある形でね、取得できるのが一番理想的かなと思いますよね。
ということで、今回ですね、土地の価値、土地の価格についてですね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
