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はい、突然ですけどね、今回放送ですけどね、箇所分所得で1,000万を上げるためには、ということでね、どういうイメージを持っているかということでね、お話ししたいと思いますね。
はい、フォーニッツ小山レイリオー 小山です。いつもですね、東京のレイリオーを聞いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸契約を始められる皆様、それとですね、将来独立まで目指されている皆様、あとはですね、将来事業承継を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということをね、収録させていただいております。
はい、今回のね、テーマなんですけど、冒頭で話したようにね、箇所分所得で1,000万を上げていくため、得るためにはということで、どういうイメージかということでね、お話したいなと思うんですね。
フルレバー王やベーコンさん、おはようございます。TTさん、おはようございます。
はい、今回の内容なんですけどね、だいたい不動産を始められる方って、私いろいろお話を伺うと、目標がね、箇所分所得で1,000万とかっていう方って非常に多い気がするんですよね。
で、このイメージってどういう規模感とかね、どういう取得の仕方をすればこれに到達するのかなということを、今回ちょっとお話しようかなと思いますね。
箇所分所得で1,000万というとね、そうですね、私6万5千で貸してるね、ちくうるのこだてがあるんですけど、これがだいたい年間の税引き後のキャッシュローっていうのはだいたい70万なんだ。
って考えると、1,000万だいたい上げようと思うとね、15棟ぐらい買ったようなイメージ。これキャッシュで買った場合ですね。
キャッシュでこだて、ちくうる、家賃6万5千ぐらい、税引き後で70万、かける15棟ぐらい買えば、だいたいそのね、1,000万というところに届くのかなというイメージですね。
これこだての場合で話したところですね。少し規模感というかね、数字ちょっと変わってくるんですけど、今私がですね、34室を無借金で持ってるんですよね。
99室あるうちの34室が無借金なんですよ。それがだいたいですね、無借金の部分だけで、家賃年収で2,000万ちょっと切るぐらいなんですよ。
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ざっくりも2,000万ぐらいだと思っていいと思うんですけど。
それのですね、税引き前のキャッシュローが1,550万だったかな。
この税引き後で出すと1,250万なんですよ。
その内訳というのが、こだてが3つ、残りが再生したRCのアパートというかね、そういうやつなんですけど。
いずれも私の場合は地方でやってるんで、家賃の設定とか安いんですよね。
だいたい34室で、貸所分所得で1,250万、1,000万円超えてくるところのイメージですかね。
それで考えるとですね、借り入れを使う場合、返済が50%だと考えると、得られる家賃からだいたい25%が税引き前のキャッシュローという感じで。
これだいたい税引き後に直すと75%くらいだと思うんで、18%くらいなんですよね。
これがですね、だいたい借り入れを使った場合の実際の税引き用の手残り18%という感じですね。
逆に借り入れを使わない場合には、その50%がそのまま残りますんで。
税引き前で75%が残って、税引き後でもだいたい58%、家賃の58%が残ると。
そんなイメージですよね。
私の言ったね、だいたい家賃入所が2,000万で1,250万の税引き後というと、計算するとだいたい64%なんで、
それよりは少し若干高いと思うんですけど、60%くらいが税引き後のイメージですかね、家賃年収の感じ。
分所得で1,000万あげようと思うと、だいたいこれくらいのね、無借金だとこれくらいの規模感になるんじゃないかなと思いますね。
私もですね、実はサラリーマン時代に、メガおやさんとかっていう言葉がもてはやされて、
キャッシュローが2,000万くらいあれば豊かに暮らせるのかなと。
老後の心配とかいろいろね、子供が学校行ったりとかそういうのの心配もなく生活へ行けるのかなと思ってね。
漠然とね、2,000万を目指そうとね、サラリーマン時代思ってたんですよ。
ところがね、全然キャッシュロー2,000万どころかね、その半分にも満たないくらいでね、私独立しちゃったんですよね。
独立した当時とか、その後苦労した話っていうのは、過去の放送会でね、お話してて、結構これね、お話したら結構反響をたくさんいただいてですね。
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やっぱなんか皆さん考えてることってね、同じだったり、なんかいろいろあるんだなぁと思いましたね。
その辞めた時がですね、税引き前でね、850とかね、900とかね、そんなぐらいだったんですよね。
だから多分税引き後で見るとね、まあ650とか700くらいですよ。
でもそれ家賃支払い3,900万くらいあってですからね。
返済比率が50ちょっと切るぐらいだったんで、多分平均利回りでね、どうですかね、12%とか、そうなんじゃなかったかなって。
ちょっともうだいぶ昔なんでね、10年以上前なんで。
けどね、借りてた金利もね、それはほとんどもうアパートロンで買っていったんで、金利も3%は超えてたんだよね。
だからそういうイメージなんですよ。
大事なのってやっぱバランスかなと思ってて。
借り入れ額の大きさとか規模の大きさが全てではないですよねということで、よく私のラジオでね、お話してる部分ですよね。
ところがですね、今、私なんてね、家賃年収で言うとね、4,900とかね、800いくらなんですよ。
全然5,000万にも届かないんですけどね。
でも税引き前で言えば、どうですか、2,500、600。
税引き後でも2,000は軽く超えてくるんで。
悲しもね、家賃年収の大きさとか個数の大きさとかね、借り入れ額の大きさとか全然関係ないとは言わないですけど、それに比例するものではないということですよね。
だからまあ、サラリーマン当時はね、キャッシュロー2,000万なんて遠くは呼ばないなって、気が遠くなるなと思ってたんですよ。
実際にその返済比率50、軽比率20、空出5%、税引き前で25がキャッシュローと税引き前のね。
そういう計算をしていくと、これ本当にキャッシュロー2,000万得るためには、やっぱりね、1,000万で5億5,000ぐらいか。
だからまあ、やっぱり2,000万超えてくるようになってくると、やっぱり10億以上借りないと無理だって話になっちゃうんですよね。
私なんかサラリーマンの時でもね、収益増産3億いくらでしたよね。借りてたの。
あと自宅とか利用も含めて4億超えるかどうかぐらいのイメージだったんですけど。
全然ね、遠くは呼ばずにですね、もう全然気が遠いなっていうのを本当に感じてたんですよ。
ところがね、サラリーマン辞めて独立してから、今のそういう状態に先ほど申したような状態になってるわけですよ。
だからやっぱりやり方とかね、その財務のことを勉強したほうがいいですよね。
単純に数だけ追えばっていうゲームになると、やっぱり相差が大きくなるとね、銀行さんのね、格付けとか評価って必ず悪くなりますからね。
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その相差が増えていくスピードに対して自己支援が全然増えてこないんで、スピード遅いんですよね。
途中売却を交えるとかなんかしないと、売却交えればね、自己支援の部分がキャッシュを得られますんで熱くなりますし、
売却することで、物件売却すれば借り入れが減りますんでね。
相差もコンパクトになりますんで、銀行さんの評価って格段に上がるわけですよね。
そういうのを交えていかないとやっぱりスピード感なくて、なかなか多分ね、
私やっぱりサラリーマンやってる時っていうのは、なかなか売却できなかったんですね、実はね。
なぜかというと、やっぱりインカムが減るからという、そういう視点だったんですよ。
よくサラリーマンの方で、つい先日も話しましたよね。
1億5000とか2億ぐらい借りて、3棟4棟買ってきた方が、そこで足踏みしてしまうと。
その時には、一旦1棟ぐらい売却とか交えて、財務を良くして次行った方がいいんじゃないかと。
そういう放送を上げさせていただいたんですけど、やっぱりそういうことになるよなって。
今考えてもね、冷静に考えてもそう思いますよね。
その当時はね、私そういう頭がなかったんですね。財務とかそういうもの全然強くなかったですし、
銀行さんの目線もね、よくわかってなかったんで。
今となってみれば、やっぱりそう思うかなって感じですよね。客観的に見ればね。
これは私が増やしたいとか借りたいとかそういう思考ではなくて、
銀行さんの目線を見てもそういうことではないかなということは思いますね。
まあそういうことを思います。
なかなかね、これ結局税引き前だけ出しててもね、やっぱりダメなんですね。
いつも言ってますよね。
税引き後までしっかり出さないと、実際の手残りって把握できませんし。
よくありがちなのがね、元本の返済を忘れてて、意外と手元にお金が残んないなと。
そう感じられるね、大谷さんも多いと思うんですね。
あとはやっぱり原価消却とやっぱり税金ですよね。
ここの部分のコントロールするっていうのが非常に大事で、
稼いだ利益の中から税金3割とか持っていかれて外に出ていけば、
それはお金はなかなか貯まりませんよねということですよね。
だからやっぱり、いかに社外流出を抑えて手元にキャッシュを受けるか。
その得たキャッシュをですね、新たに収益不動産を購入するとか、
お客様のために大規模修繕とか設備を導入するとか、
そういうことを考えた方がよっぽど事業としての成長につながると私は思うんですよね。
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だから投資じゃないですよっていうのはそういうことなんですね。
やっぱり勉強した方がいいと思いますし、
投資目線の方って買うことが目的になってるんで、
規模を追うこととか個数とかね、行き着くところは借り入れ自慢だったりしてね。
そこはちょっと違うんじゃないかなっていうのがね、
私の発信の趣旨でもあるんですよね。
意外とサラリーマン当時にキャッシュロー2000万とかって本当に気が遠くなるなって、
全然増えてこないしと思ってやってましたけどね。
今となってみればそれはそうだよなって思うんですけど、
意外とそういうところをちゃんと勉強して、
外に出ていくお金をコントロールしていったりとかしていけばね、
そんなに数を追わなくとも、私なんか家賃年収5000万切りますからね。
それでも全然税引き後でも2000万は軽く超えるんで、
それぐらいにはなりますよね。
私は特別なんか優秀な人間でもなんでもないんで、平平凡凡の人間なんで、
そういう人間でもそれぐらいにはなるので、
別に過所分所得の大きさが全てではないですけどね。
じゃあ、過所分所得1000万と2000万と何が変わるっていうと、
私なんて普通の生活しかしてなくて、
特に何か変わったっていうこともありませんしね。
少し楽になってきたというのは、家族の状況がね、
私独立して11年ですけど、長男が学校出て就職して4年目になりますし、
次男も今大学2年生で、あと2年もすれば学校を卒業するんで、
そうすればね、だいぶ今はその当時に比べても楽になりましたしっていうのはありますよね。
どこをコントロールすればっていう部分が分かってるからというところもあると思うんですけどね。
そういうことを感じたりしますね。
ということで、15分ぐらい話したんで、今回は過所分所得で1000万得るためということで、
そのイメージについてお話しさせていただきました。
それと、今回は私が独立する前と独立した後にすごい感じることをお話しさせていただきました。
いつもですね、友のレイリーを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
またですね、最後まで貴重なお時間お付き合いいただきまして、誠にありがとうございます。
あとですね、YouTubeのポトキャスト、これね最近ねちょっとハマっててね、今いろいろYouTubeやってるんですよ。
なんかAIってすごいですね、サムネイル作ったりね、いろいろねやっててちょっと面白いなと思ってね。
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スタンドユーゼンは結構ね、お聞きいただく皆様本当多くなって非常にありがたいんですけど、
ちょっと今度はね、YouTubeの方ねちょっと伸ばしていこうかなと思ってね。
最近ハマってね、やってますね。
ということで、こちらの方も是非ご登録いただけると大変嬉しいですね。
それと、登録いただきましたね。皆様ですね、本当にありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
