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こんにちは、お金を増やす残す不動産 Radioです。
いつも、東方のラディオを聴いてくれてありがとうございます。
こちらの番組ですが、これから不動産賃貸契約を始められる皆様、
それと将来独立まで目指されている皆様、
あとは、将来事業処刑を行う予定の2人の息子にの子孫生の記録ということで、
収録させていただいております。
はい、いきなりライブということで、公開収録をやっていきたいと思います。
今日、日曜日ですけど、
私ね、ロングドライブで、
ロングドライブというかな、
あのー、林圏のね、ある場所に行ってましてね、
ちょっと行きは海側のね、こう海岸線綺麗なところで、
こう非常に景色もいいところで、
その景色を堪能しながらドライブしてたんですけど、
ちょっと帰りになりましてね、
日曜日の午後、
この2時から3時ぐらいから、
まあ、この辺になってくるとね、結構ね、
神奈川方面への道路って、
まあ渋滞がね、すごいんですけど、
早速ですね、渋滞にはまっておりますね。
ということで、
まあ少しライブをね、公開収録ということで行っていきたいと思います。
はい、えー、コスペさんこんにちは。
あ、江ノ沢さんこんにちは。
長谷さんですね。
はい、よろしくお願いします。
えー、今日ね、ちょっと何に話そうかなって、
ちょっとね、この放送入る前にちょっと考えたんですけど、
少し前に、
まあ、これからね、不動産の賃貸業を始めようとした場合に、
まあ私だったらどういう風な始め方をするということで、
まあ2回か3回シリーズでお話した回があるんですけど、
まあ、その、ちょっとまあシリーズというわけじゃないですけど、
よくあの、不動産の賃貸業をね、始めて、どうですかね、
まあ3年4年経った方というのは、
まあ、あの、アパートローンとか、
こう借り入れを使ってね、取得し出すと、
どうですかね、
まあ物件3つ4つ、
まあアパートとか買っていくと、
まあ1億5000とかね、
まあ2億とか、
まあそういうぐらい借り入れを作ってっていうところになってくるとね、
そろそろ、
次の融資がなかなかつかないとかね、
まあなんかそういう感じの方って多くないですかね、
03:03
まあサラリーマンおやさんあるあるだと思うんですけど、
あの私もですね、
まさに、
まあ皆様ね、そういう状況であれば、
私もそういうところを通ってきてるわけですね、
で、
まあ、
結論を言うとね、
これまあ、
じゃあ仮に2億借りたとするじゃないですか、
まあ4等ぐらい買って、
でも結構パンパンになりましたと、
いう状況になった時に、
うーん、
まあ、
どう考えるかですね、
ちょっと私もね、
このラジオ撮る前に少し考えてみたんですよ、
で、
まあ結論というかね、
先に言ってしまうと、
これ結局どういう進め方をするかというのは、
人によるのかなというのが本当に結論だと思うんです、
で、
割と最近の放送の中でもよく実体BSという話をね、
させていただいてるんですけど、
これって別に、
不動産をこれから始める人だけの話ではないんですね、
こういった、
まあ3等4等ぐらい仮入れを使って買ってきた方にも言えることでもあると思いますし、
今の私の状況でも、
やっぱりこういう実体BSって常にやっぱこう、
えー、
自分がね、
どういう状況であるかっていうのはやっぱり、
お、
今ランボルギーに通りましたね、
あのー、
全然話違います、
ごめんなさいね、
あのー、
そういうのは意識すべきだと思うんですよ、
だから、
答えは人によるっていうのがまあ一つなんですけど、
で、
まあ簡単に言うと、
やっぱり、
おそらくですよ、
アパートローンとか、
最近私よくこのラジオの中で取り上げてる、
なんとか保証の、
ローンを使ったね、
借り方をしてると、
まあおそらく、
銀行の実体BSという目線で見ると、
やっぱり債務超過っていうかそういうところに、
まあなってる方が、
まあ多いんじゃないですかね、
そこで、
次の意思がつかないという状況であれば、
おそらくそういうパターンにはまる、
てる方が多いのかな、
と思ったりしますよね、
であればね、
まあ長期写都ぐらい、
まあ6年ぐらいね、
正月またいで、
あ、ごめんなさい、
アパートローンで個人の場合ですね、
まあ6年、
6回正月またいで、
まあ長期写都というのは、
というのは一つの目線、
ですよね、
まあこれはまあ、
まあありきたりというか、
まあ誰でも考えることだと思うんですけど、
で、
ちょっと考えたのがですね、
まあ今昨今やっぱり不動産って、
相変わらずちょっと高い状況なので、
じゃあ個人から、
法人、
もし法人をお持ちでしたらね、
法人の方に売ったらどうなのかと、
まあちょっと借り入れがあるのでね、
法人の方でそれ、
意思つけれる、
物件でないとやっぱ無理、
ですよね、
これも結構ハードルちょっと高いかなと思ってて、
06:01
まあプロパワーで意思がつかないから、
アパートローンで買ってるような物件だと、
まあなかなかちょっと厳しいかな、
もしれませんね、
やっぱり基本的にやっぱり銀行さんって、
プロパワーで出す場合にはやっぱり、
最近の放送でも話してますように、
銀行の自家評価っていうのがやっぱり非常に重要になってくると思うんですね、
だから、
まあ担保要項の伸びない物件は、
なかなかちょっとこれも、
現実的に言うと難しいのかな、
と思いますよね、
だからまあ、
買う物件もね、
やっぱり担保要項って意識しながら、
やっぱり買わなきゃダメなんですよね、
うーん、
まあこれは積算評価って一般的に言われますけど、
まあ、
お取引のある金融機関さんとか、
これから取引したい金融機関さん、
まあその目線にのっとってね、
どういう評価になるかというところが、
大事じゃないかなと思いますね、
で、
まあアパートローンとかでね、
こう借りていくと、
元利均等でね、
おそらく借りることになりますよね、
で、
だいたいスタートが、
まあ1、2年前だと、
3点、
どうですか、
3.3とか3.5とかぐらいのね、
物が、
まあ多かったような気がしますけど、
昨今のね、
金利の上昇で、
まだ金利が上がってきて、
もう4%に迫るとか、
もしかしたら4%超えてくると、
なった場合には、
まあちょっとなかなかしんどいですよね、
しかも元利均等ですからね、
最初のうちは、
元本がほんとに減りませんので、
で、
そのうち建物古くなれば、
家賃が下落する可能性は非常に高いですし、
で、
5年10年経てばね、
大規模修繕も必要、
となるとやっぱり、
元利均等って厳しいんですよね、
あの、
最初のうちはキャッシュドローを欲しいからって言って、
元利均等を選ぶ方って、
結構耳にするんですけど、
これは私に言わせると、
逆なんですよね、
あの、
やっぱり元利均等で借りて、
最初のうちはやっぱりきついんですけど、
そこで回らない買い方をすると、
ちょっと後が大変かなって感じしますね、
まあ元金均等で借りて回る、
最初のうちね、
回るような数字のものを買うということは、
やっぱり数字きちっと見なきゃいけないですし、
借り方も大事ですよね、
まあそれが金利なのか、
融資期間なのかね、
融資額なのか、
まあ自己資金どんだけ入れるとかね、
まあそういうのも含めて、
あの元金均等で、
やっぱり最初しっかり回る物件、
買い方をするというのは大事だと思います。
で、少しね話が脱線したんですけども、
あの、
そう、
後陣から後陣に売る場合にも、
結局はその物件のね、
09:01
後陣で今度融資つける場合に、
やっぱり田んぼ評価って非常に重要になってくるんで、
結局まあ地銀さん、新金さんあたりのね、
物件だと、
まあ収益性と言えどもね、
ほとんどがもっと保守的なんで、
やっぱり田んぼ評価重視するという部分があるんで、
ここの部分はやっぱりね、
無視できないんですよね、
結局のところね。
そういうのが一つ感じますね。
あと、
後陣から後陣に移す、
移すというかもう売却するにしても、
その売却するっていうのは結局、
後陣後陣で同族ということになりますんで、
あの、
やっぱりその、
あれですよね、
自家という形のね、
取引になりますんでね。
まあそこも一つのポイントだと思います。
まあですから、
あの私、
一番最初に始めるときに、
まあ最初一期二期ぐらいは、
現金で、
キャッシュでこだてを、
まあ二つ三つ、
買われてはどうでしょうかと。
そっから、
えっと、
プロパーで、
ご融資の流れに、
つなげていった方がいいんじゃないかと。
で、
最初のね、
融資の場合には、
いきなりプロパーって難しいでしょうから、
まあそれは保証協会もやむなしかなと、
いうことでお話ししましたよね。
で、
その先で、
まあプロパーに継続、
あの、
続けていけるような流れをね、
コネクションを作っていくと。
まあそういうお話もさせていただきましたよね。
まあそういうことにつながるんでね。
だから、
結局、
その、
3等、
4等、
まあ、
2億ぐらいとかね。
まあそれぐらいの結構もう、
アパートローンで、
めいっぱい借りた状態だと、
うーん、
まあ結論から言うとやっぱり、
売却。
長期冗度で売却。
して、
いっかり、
手元にキャッシュを置いて、
で、
借りれ減りますんでね。
そうすると、
また融資も次受けやすくなるので、
ということになりますよね。
まあ、
もちろん法人での資産管理法人に対してね、
ご許しいただけるようなアパートローンとか、
そういうものもあるとは思いますけど、
まあそういう感じじゃないですかね。
うーん、
だからね、
やっぱりね、
まあ、
キャッシュ、
今のこのご時世の中では、
あのー、
キャッシュ、
で、
まあ3等ぐらい。
一期二期。
こんな感じで、
買い進めた方が、
次の融資にね、
繋がるんですよね。
アパートローンって結局、
次繋がりませんから。
で、
そう、
あのー、
管理均等って言うじゃないですか。
で、
アパートローンとかね、
何とか保証とかのね、
これ返済予定をちょっとね、
見てほしいんですよ。
もし、
既存の借りれがある方は。
びっくりしますね。
12:00
特にね、
あのー、
アパートローンとかって、
地区30年ぐらいの木造のやつでも、
30年ぐらいとかね、
25年とかの長期で融資引っ張ると、
びっくりしますよ。
4%超えてるようなね、
あのー、
借り、
えー、
金利のね、
場合には、
あのー、
元金どころか、
利息の方がはるかに金額大きいんですよ。
本当にね、
私ちょっと前にXのポストで、
あのー、
管理均等の、
まあアパートローンとかね、
何とか保証のローンの、
返済予定票を行使してくださいと、
あのー、
Xでポストしたんですけど、
これびっくりしますよ。
本当に。
本当にこう、
返済のためというよりは、
利息払うためにやってるようなもんですからね。
これはやっぱりね、
うーん、
あんまり、
怖さがありますよね。
別に私、
銀行融資ね、
仮に5億10億融資受けても、
ちゃんと借り方さえ間違えなければ、
全然私はね、
私自身は怖いと思わないんですよね。
数字を管理するので。
ただし、
やっぱりその借り方っていうのは、
やっぱりまずいなっていうのは、
本当に思いますね。
ちょっとね、
安易に借りるのは、
本当に数字を見ないと、
少し、
あのー、
怖さがね、
ありますね。
でまあ、
えー、
何回か前の放送の中で、
まあ私の、
お世話になってるね、
仲介の業者さんがね、
と話してる中で、
ちょっと物件が売りづらくなってきたと、
まあそういうお話がね、
ありましたけど、
うん。
まあやっぱり、
融資が厳しくなれば、
物件も売りづらくなりますよね。
でなんか、
そのー、
アパートの方は分かりませんけど、
プロパーとか事業生の融資に関しては、
結構二極化がこう進んできてるような、
そういうね、
肌感としてはありますよね。
なんか、
結構収益をね、
たくさん扱ってた業者さんが、
まあまた、
実住とかでね、
土地とか、
そういうものを扱ったり、
結構幅広く今最近はやってるとかね、
そういうお話を聞いたりもしますんでね。
でなんか昔ね、
そう思い出したんですけど、
あのー、
収益物件専門に扱ってる不動産業者さんって、
やっぱり、
えー、
そうですね、
15年前とか、
ぐらいかな、
10年、
15年前、
そうですね。
その頃って結構、
収益物件専門に扱ってる業者さんって、
すごいたくさんあったんですけど、
ちょうど駿河銀行の問題があった時に、
一回ちょっとなんか、
少し融資が厳しくなったと、
まあそういうお話なんかがあって、
そこで結局、
駿河銀行とか、
まあ他のね、
15:00
アパートロンの融資が、
結構厳しくなった時に、
やっぱり収益専門に扱ってた業者さんが、
結構飛んでるというかね、
食っていけなくなって、
まあ倒産したのか、
辞めたのか、
まあそういう状況って、
あったんですよね。
まあやっぱり時代はこうね、
こう繰り返すじゃないですけど、
まあそういうのっていうのも、
まああるんじゃないかなと思いますよね。
普通に考えてやっぱり、
融資が出づらいということは、
やっぱ売れづらいですからね。
だから収益専門でやってる業者さんだけだと、
収益だけだとね、
やっぱきついところはやっぱありますよね。
まあごめんなさい、
私は東京の物件買わないんでね、
東京の方の売り買いはね、
頻繁に盛んに行われてるのかもしれませんけど、
まあでもなんかXのポストなんか見ててもね、
やっぱりちょっと前までと、
やっぱりXのポストの内容全然違いますよね。
ほとんど何か買いましたとかっていうのは、
あんま見ないですもんね。
なんかね、買って契約とかね、
決済しましたとかって、
なんかそういうのって昔、
昔って言っても本当に、
まあ2年くらい前とかね、
結構見ましたけど、
あんまそういうポストって本当最近見ないですよね。
まあそういうことちょっとね、感じますね。
だから、
じゃあどうすんだっていう話なんですけどね。
結局はやっぱり、
アパートのって先が結局もう、
事業生の意思じゃないんで、
継続性ってないじゃないですか。
っていうことはやっぱり、
その先で継続してご融資いただけるような、
金融関さんとの取引って、
作っていきたいわけですよね。
であればやっぱり、
いつもお話してますように、
実体BSとかそういうのを見ながら、
バランスを見ながらね、
今どういう状況。
資産超過であればね、
継続的な融資はまだいけるでしょうし。
債務超過的なね、
そういう状況であれば、
一旦ちょっと買うのは止めて、
逆に売却して、
総産をコンパクトにして、
でキャッシュを厚くして、
で、財務の良い状況にしてね、
次の融資を受けるような状態にしないと、
ただ融資が付くからというのは、
買う理由にならないと思います。
一都三県の購入した物件で、
キャッシュ量薄いんだけど、
売ったら大きく利益が出る。
っていう話とかって、
いろんなところでよく聞きますけど、
それは本当に売れればね、
というとしか言いようがないですよね。
高く売れるかもしれませんし、
逆に反転してね、
次の融資が付かないから、
18:02
価格が下がるかもしれませんし、
ちょっと、
陶器的というかね、
ちょっと博打みたいなところありますからね。
賃貸業ってインカムを得ていくね、
そういうものだと思いますので、
やっぱり目線が違うんですよね。
でも一都三県、
特に東京とか神奈川あたりだとね、
親業でなかなかインカムで
食っていくことができないから、
業者なりしている方も多いとも聞きますし、
最近では民泊なんかのね、
そっちの方でやっている方も多いんでしょうけど、
あくまで私なんかはね、
賃貸業ということでやっているので、
あんまりキャッシュローが得づらいのであれば、
外に出て、
ちゃんとキャッシュローが確保できるような、
物件の買い方をしますし、
銀行の融資についてもそうですよね。
借り方とかね、そういうものを意識しながら、
やっていったほうがいいかなと思いますね。
なんかこういう橋をね、
私5年半ぐらいずっとやってるんですけど、
最近ね、実はYouTubeもちょっとやってるんですけど、
フォロワーさん少しずつ増えてきてるんですよ。
その前までは、どうですか?
3ヶ月前、もしくは半年前とか、
もう全然フォロワーさん増えなかったんですよ。
最近ね、なんか増えてるんですよ。
やっぱりちょっと危機感を持っている方が
多いっていうことなんですかね。
これはちょっと分かんないですけど、
YouTube、ポッドキャストやり始めたからか
分かんないですけどね。
そういう意識の方が、
増えてきたんじゃないかなと
思ったりしますけどね。
嬉しいことにね、
私も勉強させてもらっているJLTなんかにも、
私のこのラジオを聞いてね、
経営のことを勉強したいということで、
入られた方もね、最近いらっしゃいますし、
なんかそういうことで、
こういうのを知りたいとか、学びたいとかね、
経営のことをちゃんと勉強していきたいという方がね、
増えてきたということは、
いい傾向かなと思いますけどね。
やっぱりね、
投資ではないと私は思っていましたね。
人それぞれにいろんな考え方があると思うんで、
私はそう思いますという感じですね。
ぶっちゃけ投資目線の方って、
買えばなんとかみたいな思考なので、
自分でなんか工夫してとか、
あれをこうして、どうしてとか、
そういう思考はちょっと少ないのかなと。
正直ちょっと思っているところがあるんで。
銀行さんは不動産投資には優秀しませんから。
だから、私も同じように、
もしここの兼業親さんがね、
21:00
この放送を聞かれているのであれば、
私も同じように、
そういう兼業親さんと同じ道をたどっているわけですね。
無知なために私も借りれ方の状態になっていたという、
自身がそういう状況にありましたんで、
痛いほどよくわかるわけですよね。
その兼業親さんの目線というか、
考えていることってね、
手に取るようにわかります、本当に。
だからこそ、今となってみれば、
そういう財務諸表を読めるようになるとか、
財務に強くなるとかね、
そういうところを強く言っているのは、
そういうことからなんですよね。
何度も言いますけど、銀行さんって、
この経営者が人柄がいいからといって、
訂正評価が良くて、
プロパーで融資するということは、
これまずないですからね。
まずはやっぱり数字ありきなんですよね。
数字があって、ちゃんと銀行さんに、
数字的ないろんな説明ができて、
経営者としてしっかり経営していると、
そういうことを理解してもらって、
それで訂正評価が上がってくるという、
訂正の部分につながってくるかと思いますので、
そういう部分は非常に大事だと思いますね。
これ、私の取引している金融官の支店長さんとも、
この間お話したんですけど、
やっぱりちょっとサラリーマンおやさんには、
みたいな感じで言うんですよ。
だからそのサラリーマンおやさんという、
人くりにされると、やっぱりダメだと思います。
そんなことを思うんですよね。
ですから、そういうふうに思います。
今回の放送のタイトルというか、
趣旨としては、3年目、4年目ぐらいで、
3等、4等買ってきて、
融資がそろそろ厳しいなという状況になった時に、
どういうことを考えるかということで、
結論から言うと、実体ビジネスを自分で把握して、
借りすぎなのか、まだいけるのか、
これをまず把握するということですね。
客観的な視点でね。
自分の主眼じゃないですよ。
自分が借りたいからっていうんじゃなくて、
銀行さんの目線で考えるというのがまず大事だと思いますし、
正直私もね、思いっきりサラリーマンの属性を使って、
パンパンに借りて、アポサガになった人間なんで、
気持ちもよくわかりますけど、
その後がすごい大変苦労したので、
24:01
やっぱりバランス意識する必要があるかなと思って、
こういう発信をさせていただいています。
数の多さが全てでもありませんし、
借り入れ額打ち回してもしょうがないですし、
そういうことを感じます。
私が言いたいのは、いわゆる貨処分所得を大きくしたいわけですよ。
いつでも銀行から融資してもらえるように、
そういう財務の状況を保つというか。
あと、うちは事業処刑を予定していますので、
息子2人にいい状態で事業処刑できることを目的にしていますので、
そういうことを考えながらやりたいという方は、
どうぞ私のラジオをお聴きいただければ大変うれしいかなと思います。
ごめんなさい。
移動しながらであまり見ていないんですけど。
ゴストウェルさん。
拡大期ですか?
そうなんですよ。
物件を増やせば増やすほどね?
そうなんです。
おっしゃる通りですよ、本当に。
ザキラさんこんにちは。
お金持ちさんこんにちは。
ジョナサンさんこんにちは。
トゥルーさん。
ジョナサンさんこんにちは。
ジョナサンさん。
召喚年数や手残り、返済比率、特に意識しています。
素晴らしいですね。
これですよ。
やっぱり召喚年数って結局借り入れの額の残済が大きく影響するので、
そこの部分ですよね。
おっしゃる通りだと思います、本当に。
一番大事なのは債務召喚年数とキャッシュ漏額ですよね。
キャッシュ漏額っていうのは営業利益足す原価消却費ですからね。
原価消却費って銀行さんはプラスに見ますんで、そういうことになるかと思います。
何分話しました?
結構話しましたね。
26分になるんでね。
すいません。
ちょっとまとまった話じゃなくてね、今回ちょっと申し訳なかったんですけど、
今私が思うことをお話しさせていただきました。
休日の貴重なお時間ですね。
最後までお付き合いいただきまして、本当にありがとうございます。
またですね、YouTubeのポッドキャストをやってますんで、
やってますというかアップロードしてますんでね、ぜひチャンネル登録いただけますと大変嬉しいですね。
またね、これまでチャンネル登録いただきました皆様ですね、本当にありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で終了とさせていただきます。
27:00
最後までお付き合いいただきまして、誠にありがとうございます。
それでは今回はこちらで終了します。ありがとうございました。
