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第520回財布すっきりレディオ。今回のテーマは、築古不動産4棟の収支報告回ということでお話ししていきます。
毎週金曜日はですね、事業投資、ビジネス、副業のお話になっております。
まずこのポッドキャストはですね、財布をすっきりさせてお金の管理とか使い方とか、また稼ぎ方を身につけてですね、お金と自由、お金と時間の自由を手に入れようということですね。
40歳からでもコツコツやっていけば、なんとかなりますよっていうのを実践しながら発信しておるポッドキャストになっております。
ということで、コロナ隔離生活もですね、昨日で終了して、昨日対象ですね、しては今日から自宅からですね、いつものように車、いつもというか今までのように、以前のようにですね、車での収録ということで。
昨日までの9日間はですね、ホテルの一室だったので、声はクリアなんですけど、なんかこう声が広がっている感じですね。
なんかちょっとプロっぽい感じで言っておりますけど、車の中なんでこう声がギュッと詰まったような感じで、まあ好き好きじゃないかなと聞いてみるとですね、ホテルの一室だとなんかちょっとこう声が広がっているような感じ。
これもですね、マイク沼に1回ハマったので、自分の声をですね、ずっと聞き比べてですね、音が良いだとか悪いだとか、ホワイトノイズがどうだとかですね、ゲインがどうだとかっていう、思考性だなんだっていうのを、まあ一応勉強というか知識として身につけたのでですね、聞いた感覚でちょっとこう、痛っぽい感じのことを言えるというのも一つ成長したかなと思います。
でですね、本題、本題じゃないな、雑談ですけど、コロナ生活も明けてですね、今日から普段の生活ということで、まあそうですね、隔離生活、まあ本当1日100分以内で生活してたので、体が生まれてたんですけども、昨日久しぶりに体重を測ってみると、今までよりプラス1.5から2キロぐらいですかね。
1日3食食べて、まあそれなりに筋トレもして、まあ若干運動不足ですけども、まあそんな感じかなと思います。このペースでですね、まあ朝食も加えながら2,3キロぐらい増やしていって、年末には68キロ、でゆくゆくは70キロ目指していきたいなと思います。
ということで、今回の本題行きましょう。
チクフル不動産ですね。
今、まあ最近ずっと言っております4棟目、3棟目、4棟目ですね。
セットで売っておりましたので買いまして、一気にこれで4棟ということで、今回の収支報告ですけれども、トータルでいくと、今4棟持っているんですけど、家賃収入ですね。
ほんと川山用です。
ここ最近入居が決まったのと、ここ最近買ったのでですね、4棟中、今3棟入居が入っているんですけども、
キャッシュフローとしてはですね、毎月の手残りとしては5.5万円ですね。
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トータル、もう全部一気にまとめて言うと借り入れがですね、金融機関からの借り入れが600万円ですね。
もうレクサス新車で買いましたぐらいの感じですね。
返済が6万円ですね。
毎月6万円かける10年ですね。
例えばマイホームの場合でいきますと3000万円なんでね、借り入れ600万円って言うと、おいおい大丈夫かと思うかもしれないんですけど、
マイホームだと3000万円サクッと借りているっていうのはですね、この辺がちょっと恐ろしいところだなと。
買った時に28歳、29歳だったんですけど、その時にそんな知識があったのかなと思いながらですね、
今だったらですね、いやーと思いながらですね、中古で良くないとか、なんかちょっとこうまず賃貸で良くないとかですね、
そういう感じになるかなと思うんですけども、その時にはもう買っちゃったんですね。しょうがないなと思います。
で、借り入れが600万円で返済が毎月6万円ですね。
で、家賃収入が今で11.5万円ですね。
4棟目まで決まると家賃収入毎月15万円なんで、年間すると180万円ですか。
今の現在11.5万円だと、だいたい1340万ぐらいですかね。
はい、になっております。
iホームの場合はですね、家賃収入はもちろんございませんので、ローンの返済とかですね、5年10年経てば、10年20年か、
外壁塗装だとか水回りとかの収材も必要ですよということですね。
で、キャッシュフローがさっきも言いました、5.5万円ですね。
毎月6万円返しながら家賃収入が11.5万円ですね。
これ例えばですね、あまり考えたくないですけども、入居、退居になりましたとか言って、今4棟中3棟入ってますが、
2棟ですね、入居率50%だった場合はキャッシュフローは2万円。
毎月2万円ずつしか増えていきませんよということで、これでですね、
大屋さん1本で飯を食っていこうと思ってですね、キャッシュフローがまあだいたい20万。
20万でも結構ギリギリですけどね。
まあ経費だなんだっていろいろ差し引いていくといけるかなと思いますけど、
まあこれでいくとやっぱり10棟ぐらいはいるのかなと。
家賃がいいものだとしても7、8棟。
まあでも7、8棟でも難しいかなぐらいになっております。
細かく見ていくと1軒目はですね、物件に一応名前つけております。
1棟目がですね、リンドバーグという名前をつけたんです。
あんまり浸透しておりません。私の中でもあんまり、最初は設定したんですけどね。
リンドバーグ1棟目はですね、物件140万円。
で、リフォームで50万円か。
で、DIYで2、3万円。
で、不動産取得税が5万円。
火災保険が10万円。
司法書士の登記で16万円か。
で、トータル225万円。
で、家賃が42,000円なんで、年間家賃が48万円で、
利回りですね、21.3%ということで、
で、5年入居してもらうと全部のお金が出ますよと。
物件、不動産投資の場合、利回りですね。
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実利回りと表面利回りってありますけども、
家賃で単純にですね、200万円で家賃が5万円ですよって言うと、
年間60万円なんで、33%くらいですかね。
それが表面利回りですけど、そこから実際にですね、
修繕だとか、なんか処刑費、いろいろ、
登記代とかですね、税金とかいろいろ差し入れていくと、
最終実利回りっていうのが出まして、
実利回りがですね、21.3%なんで、
5年でペイできますよということですね。
で、2件目がですね、はるみという名前。
柑橘系のみかんの品種みたいな感じになりましたけど、
はるみですね。これも物件が140万円でですね、
水道工事が20万円かかって、
リフォームはそんなにかけてないんですけども、
30万円くらいですね。
DIYはやっぱり3万円くらい。
これもペンキ。1件目も2件目もだいたいペンキだとかですね、
軽装土を塗りました。壁を塗りましたけれどもね。
で、あと仲介手数料が7万7千円とかですね、
不動産取得税が5万円、火災保険が10万円。
木造の物件だとやっぱり火災保険がですね、
5年10年でもやっぱり10万円くらいします。
燃えやすいですしね。
燃えても結局物件代ぐらいしかお金出ないんですけど、
それでもですね、隣の家とかが燃えたときに、
何千万という借金を背負わなくてもいいようにですね、
保険に入っておくということですね。
で、2件目が244万円かかってですね、
家賃が4.2万円で計算してますけど、
実際は今回は4万8千円になっておりますので、
やっぱり年間家賃が48万円から55万円くらいですかね。
で、利回りがやっぱり20%を超えてきております。
これもまあだいたい5年入居していただければ、
元が取れるですね。
で、元が取れるというと、
でも5年で家賃分で全部経費が払えるので、
そこからですね、50万100万円で売れたとしても、
まあ税金だなんだあるんですけど、
その分が全部プラスになりますし、
売ってもいいし、そのまま貸し続けてもいいしということで、
気持ちが楽になるということですね。
で、3つ目がダブル検事という名前をつけまして、
2等あるのでダブル検事ですね。
で、物件が190万円。
これ2等ですけどね。
1等95万円ということですね。
リフォームが今かかっております。
屋根台とかキッチン入れたりなんだで、
30万円から40万円くらいですかね。
よく言っても。
で、仲介手数料が11万円。
不動産取得税がまだ来ておりませんが10万円。
家債保険が20万円。
司法所持の登記代が20万円ということで、
2件分なんでね。
家債保険とか登記代がちょっと高くなっておりますけども、
この辺ですね。
で、家賃が今3.5万円。
3.7万円か。
ですけども、もう1等入ると
7万円ということで。
この辺ですね。
ダブルで、ダブル検事なんで、
両方ですね。
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入居が決まると、
結構家賃収入は84万円ということで、
太いですね。
これどちらも入ると利回り29.6ということで、
3割。
3年弱ですね。
3年半くらい入っていただいたら、
入居していただいたら、
元が取れるということで。
片方の入居者さんはもう30年以上住んでるんでね。
もしかしたら、
今年中とか来年中とか引っ越しするかもしれないんですけども、
そうなった場合はですね、
そうなった時に考えましょうということですね。
ポイントですけども、
5年で計算するってことで、
大体私の場合はですね、
2,300万ぐらいの、
物件自体は100万円台なんですけど、
300万円ぐらいで計算して、
5年でペイできるようにってことなので、
家賃収入が大体毎月5万円ぐらい。
で、物件全部合わせて300万円以内にすると。
250万円だったら家賃4万でもいいし、
家賃6万取れるんだったら、
400万円ぐらいまで出せるのかなということですね。
あと細かい計算はですね、
結局自分でやったDIYだって、
便器代だって2、3万なんですね、誤差。
なんであんまり気にしない。
その代わりですね、買う時に、
水道工事なんかもそうなんですけど、
20万ぐらい買いましたし、
風呂釜変えたらやっぱり何十万。
トイレを変えたら、
また50万とか100万とかかかってしまいます。
組取りから水線に変えようと思うとですね、
やっぱり100万単位でかかっていきますので、
この辺はちょっと気にしないといけないんですけど、
細かいところはですね、
あんまり気にしないでもいいですよということと、
あと今回もありますけど、
入居が決まってからですね、
ちょっと不具合が、
専用回路がいりますよ。
エアコンつけるのに1個回路がいりますよって言って、
3万ぐらい飛んでったりするんですけどね。
あとトイレのスプレー、
ホースが水漏れ、
トイレのウォシュレット、
清掃するやつのホースが壊れてましたよって言うと、
3,4万かかったりもしますし、
お風呂の水が漏れてますよということもあるんですけど、
この辺もですね、
2,3万ぐらいで済めばですね、
なんとか、
家賃もちろん1ヶ月分、半月分、
消えてしまうとしてもですね、
入居者さんが満足していただければ、
長く住んでいただけるのかなと思います。
2棟目はですね、
そういったトラブルがあったんで、
直接入居者さんから電話があるっていうのはありましたよ。
初めての体験ですけどね。
1軒目の方は、
外国の方なんですけど、
全然かかってきたことはありませんし、
もしかかってきてですね、
ポルトガル語か英語か、
なんかよくわかんないけど、
かかってきたらちょっと、
ドギマギするだろうなと思いながら、
思っておりますけども、
そんなこともありつつですね、
最終的には、
家賃収入っていうのは、
最終、売却するまでが、
帰るまでは遠足、
帰るまでが遠足ですよ、
みたいな感じですね。
売るまではですね、
不動産投資も成功、
途中で入居が全く5年間つかないっていうと、
もうちょっと明らかに失敗なんですけど、
最後、売り抜けるまでですね、
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帰るまでが遠足ですよ、
みたいな感じですね。
なので、
これですね、
終わってみて、
5年後、
3年後、
5年後、
3年後、
行けばですね、
だいたいもう、
抜け出せる、
売り抜けるのか、
売り抜けるか、
そのまま持っておくのか、
別としても、
方向性はだいたい決まってくるんじゃないかな、
と思います。
1投目はですね、
そろそろ2年経ちますので、
この辺ぐらいからですね、
どうしようかなと思いますが、
もうリフォームしてから2年も経つのかなと思うと、
なんかちょっと感慨深いものもあるなと思いますので、
これからもですね、
また5投目、
6投目、
やっていきたいなと思います。
次はですね、
5投目ということで、
目標にしております、
5投10出のですね、
5投目になりますので、
それをクリアすると、
青色新国特別工場ということで、
不動産大屋的にですね、
1個ランクが上がると、
私の中で勝手に決めて、
実際に、
1つステージが上がるんじゃないかなと思いますので、
これに向けて頑張っていきたいなと思います。
今日はですね、
不動産投資のお会いということで、
10分レディオということで、
最近やっておりますが、
ちょっと不動産投資の話になると、
話が横道、縦道、
いろいろそれて増えていきますけれども、
久しぶりに車の収録ということで、
やっぱりしゃべりやすいなということですね。
ホテルの椅子だと、
なんかちょっとかしこまってしゃべるんですけど、
車だとのびのびできるなということで、
また来週からもですね、
この車から発信していきたいなと思いますので、
お楽しみにということで、
また次回お会いしましょう。