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はい、フォーニッツヤマレディオ、大山です。 いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来独立まで目指されている皆様、
あとはですね、将来事業処刑を行う2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね、
賃貸業におけるね、キャッシュ労率ということで、今回ね、お話ししたいと思います。
はい、今回のテーマですけどね、
キャッシュ労率ということで、
大体今が、昔はね、メガオヤさんとかって言われる方が、キャッシュ労率が2%とかね、なんとかって言われてたような記憶がありますけど、
私がですね、サラリーマン時代にずっと兼業でね、不動産を取得していった時って、
だいたい取得した物件ってね、平均するとですね、キャッシュ労率って2.5%ぐらいだったんですね。
で、今現在どうかっていうとね、資金を考えると1.5切るものも多いんじゃないかなと、
そういうこともね、最近の放送の中ではお話してるわけですね。
で、私がですね、キャッシュ労率2.5%の時に、どういう感覚を持ってたかということで、今回ね、ちょっとお話しすると、
サラリーマンの給与があったとはいえ、やっぱりキャッシュ労率2.5%って正直心もとないかなと思ってました。
で、だいたい返済率がね、これキャッシュ労率2.5%っていうことは基本的には融資を使って、
例えば自己資金1割とかね、そういう感じで買っていった場合に、返済率がね、私の場合は50%は切ってましたけどね、48とか7とかね、そんなぐらいだったと思うんですよ。
で、借り入れをメインでやっていった場合、買い進めた場合に、だいたいこれぐらいになるということで、
当時ね、ちょっと計算してないんですけど、平均的な利回りって12、3%ぐらいの利回りで、
だいたい高いものもあれば低いものもあるわけですけど、そういう買い方をしていましたよね。
で、だいたいキャッシュ労率が、私がね、融資で使っている金庫とかそういうものを考えると2.5%ということで、
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結構ね、これって、正直言うと、キャッシュ労率2.5%って1億の物件買ったとして、250万の税引き前ですからね。
税引き前のキャッシュ労が250万ということは、それのだいたい75%ぐらいがね、税引き後のキャッシュ労ということを考えると、
税引き後で直すとね、1億借りて187万とかの、だいたい税引き後のキャッシュ労だったと思うんですね、その当時を振り返ると。
で、結構これって正直心もとないですね。で、大きな修繕とか、設備の故障とかね、いろんなそういうものが発生した時に、
これぐらいの金額っていうのはあっという間に飛びますからね。非常に何か心もとないかなというのは当時すごい思ってたんですよ。
じゃあね、今昨今では1.5%を切ってるであろうと言われてますけど、こうなってくるとね、正直借りれを使って買う理由があるのかなぐらいの、
それぐらいちょっとね、キャッシュ労って心もとないところがありますよね。何かトラブルがあれば一発で飛びますからね、それぐらいね。
そういうことを考えたりしますよね。だから今の状況でね、新たに不動産を始める方には、私は法人とかであれば、
一期二期とかね、現金でこだてを買ってということを推奨しているわけですね。それぐらいキャッシュ労が得づらい、そういう状況ということですね。
やっぱりそのキャッシュ労率というのも結局はあれなんですよね。借りれを使っている場合に限ってだいたいそれぐらいの数字になるということで、
キャッシュで買っていればもっと当然キャッシュ労率なんて高いわけですよね。私なんかがね、今現在どういう状況かと言いますと、そのキャッシュ労率って10%を超えているわけですよ。
だいたい10.4%ぐらいあります。その中身としては、キャッシュで買っている物件が99室のうちの34室あるわけですよね。
だから収益性も高い上、キャッシュで買っているという部分もあるので、そういう状態にあるということが言えるかなと思いますね。
だからやっぱり全てがキャッシュを温存して借りれに依存してやっていくと、なかなか今はしんどいと思いますけど、バランスを取りながらやっていくというのが非常にやっぱり大事かなと感じたりしますよね。
今の金利が高い状況で物件がまだ高い状況で、本当に融資を使って買うべきなのかということは、よくよく考えた方がいいのかなと思いますね。
もうちょっと借りれを使うつもりであれば、物件が少し値落ちが始まって、もちろん相対取引ということで、物件個々の判断にはなりますけどね。
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そういうこともやっぱり意識していった方がいいですね。
ただ、キャッシュで、こだてとかで、いい条件で買えるもの、キャッシュロゴを生み出すようなものであれば、それはこの限りではないかと思いますので、ということを今回はお話しさせていただきました。
今回はキャッシュ労率、ここについてお話しさせていただきました。
いつも東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。
また、コメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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