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はい、今回の放送で区切りの 2700 回放送ということになりました。
今回のテーマは、金利の上昇局面、物価高、建築費の高騰、不動産の価格などの調整など。
これからの賃貸業で、私が意識すべきだと思うところについて、今回お話したいと思います。
神奈川県在住で、不動産賃貸業法人で18年やってます。 フォーニッツ・オヤマと申します。
お金を増やす残す Radio。おかげさまで、区切りの 2700 回放送ということになりました。
2021 年の 2 月から毎日毎回お聞きしてくださっている皆様、本当にありがとうございます。
今回の放送は節目の回ということになります。
昨今の金利の上昇であったり、物価高であったり、建築費の高騰とか、不動産の価格も下落傾向になりつつあるという調整の局面かと思います。
大きく環境が変化してきています。
そういった中では、賃貸経営として何を意識すべきかということでお話したいと思います。
この放送では、YouTube でもアップロードしております。
銀行融資とか財務、事業承継、相続、退場しない賃貸経営ということで、キャシロ経営について主にお話しさせていただいています。
もしお聞きいただいて役に立ったなと思われましたら、ぜひYouTubeのチャンネル登録お願いできれば非常に嬉しいです。
今回の本題に移ります。
結論から先にお話ししようかなと、私が意識すべきところはこの3つかなということでお話したいと思います。
まず1つ目が金利上昇に耐えれるBSを作って現金を厚くするという部分かなと思います。
あともう1つが価格調整局面で次の物件の取得、準備期間という形の捉え方で自分の体制を整えていくというところですよね。
それと3番目が物価とか建築費の上昇、既存物件の強みに変えていくということでお話したいと思います。
まず最初の金利上昇局面に耐えるBSということで、政策金利が1.25引上げになって今後も利上げは続くのではないですかね。
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変動金利ならば返済額はねじわじわ上がるわけですけど、単純計算で1億の借り入れなら金利1%で100万、これがそのまま手残りから消えるということですね。
ですからこれまで買えるだけ買ってしまえとかそういう形でやってた人は結構キャッシュローカツカツで厳しくなりますよね。
でやるべきことは返済原資のない借り入れとかね、あと現有金を厚くしていく、そしてまあ決算書財務処分をね財務を良くしていくということですね。
あと銀行と金利交渉とかできるまあそういうね自分の財務状態に持っていくというのが大事ですね。
で金利が上がっていく局面では銀行はですね、貸す相手をね必ず選ぶんですよね。
で結構今銀行さんと話しててもかなり貸し出す先を選んでいるというのが乳実にね姿勢として現れているかと思いますので、やっぱり銀行目線で考えた実体BSなんかをね、
あの良くしていくということをね意識した方がいいですね。
まあそうすればね、数字で語れる経営者ということで銀行さんに認めていただけると思いますので、そういう意識はね重要かと思います。
それとですね、2番目がですね価格調整局面どう捉えるかということで、
まあ次にですね不動産の価格ってまだね高い状況ではありますけど、
まあ首都圏の一部のね不動産なんかは下落してなかなか売れないとかね、
融資もつきづらいというのもあるかもしれませんけどね、そういうことがありますね。
金利が上がればね当然ね、買う人が求める利回りとかそういうものがね上がりますんで、利回りが上がれば当然価格はね下がると、
まあこういう流れにはなってきますよね。
そういう局面にね突入してくるということはある意味チャンスでもあるということですね。
高値で買ってしまって拡大ローソンを取ってきた親さんが金利の上昇局面にねキャッシュローが出ないとか持ち続けられないとか、
まあそういう状況になってくればね売りに出てくる物件も当然増えてきますんでね、
まあその時に変える体制を取るということですね。金融官さんから見て評価される自分になるということですね。
まあですから何でも変えればいいよという形ではなくて、常にね物件が出てきた時に変える体制を取っておくということですね。
こういうのは大事だと思いますね。
あと3つ目がですね、物価と建築上昇、建築費の高騰についてね。
ここについては修繕費とかね管理費とかそういうものも当然ね、物価が上がれば上がるということになってきますよね。
まあそれに合わせてね、例えば入居者の更新とかね入れ替えとかある場合に家賃なんかもね引き直せるような、
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例えば設備を導入したりとかいろんな条件面の緩和とかね、そういうのも考えていきたいですよね。
あと建築費についてはですね、新築のそういった着工件数も減ってきてますんで、
逆にですね既存の建物を直して使い続けるというそういう部分も、そういう視点も非常に大事ですよね。
これからは特に中古の物件をうまく直していきながらうまく収益を回せるということも大事だと思います。
非常に新築が立ちづらい状況にもなってますし、そもそも新築が収支が回らないとか、
そういうことにもなってきますので、既存の中古の物件をいかにうまく修繕したりとかですね、
バリューアップするという視点が非常に大事なんじゃないですかね。
私が今回お話している内容でまとめますと、まずは金利上昇に耐えるだけの財務の状況を財務体質にするということが一つですね。
BSを整えたりとか、現有金を厚くするとかね。
あとは価格調整の段階では次の物件取得に向けた体制を取れるようにするということですね。
あとは物価とか建築員については既存の建物とか物件の強みに変えられるようなバリューアップとか修繕とかね、
設備導入とかそういうのも考えていった方がいいですよね。
ということで、今回の放送は2700回ということで、
基本的には私のお話している内容というのは、できる限り総算をコンパクトにしつつ、
より手元にキャッシュを残せる、箇所分所得を最大化するという目線で放送をさせていただいています。
カナシも現金買いを推奨するわけでもなく、借入を否定しているわけでもないんですよ。
要はバランスを見ながら、やっぱりバランスシートというぐらいですからね。
ここの部分をやっぱり見れるようになって財務に強くなって、金融関係者さんからも融資いただき、
やっぱり外に社外輸出を抑えつつ、安全な賃貸経由をやっていくというのがまず第一だと思うんですね。
不動産の賃貸業を始める方というのは、ご家族の幸せとか、ご家族が豊かになったりとか、
そういうことを考えられて、不動産の賃貸業を始められている方も非常に多いと思うんですよね。
うちなんかは、もちろんそういうところはありますけど、ある程度子どもたちも大きくなってきましたので、
次の事業承継に向けて息子たちに残す音声の記録ということで、
今後も引き続き放送を続けていきたいと思いますので、ぜひ今後もお付き合いいただけましたら非常に嬉しいですね。
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あとYouTubeの方もアップロードしております。
YouTubeの中では動画の中で、この音声だけだとなかなか分かりづらい部分も、
要点として非常に分かりやすく抽出して、大事なところを抽出して動画にアップしてますので、
こちらもぜひご覧になられてご視聴いただければなと思います。
またこれまでチャンネル登録いただきました皆様、本当にありがとうございます。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
