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フォーニッツ大山ラジオ、大山です。いつも東方のラジオを聴きいただきまして、ありがとうございます。
今回は、賃貸経営の肝ということで、表面利回り、こちらについてお話したいと思います。
私たち不動産賃貸業をやっている方にとっては、収益動産を探す時に、表面利回りを意識して、基準に不動産を探される場合が多いかと思います。
今回は、表面利回り、ここだけでは足りないという話をしたいと思います。
まず、利回りに関してなんですけれども、数字が高ければ高いほど良いと思われる方が非常に多いんじゃないでしょうか。
よく利回り成人という言葉もあったりするわけですけれども、ただ、この表面利回りって、数字が大きければ大きいほど収益性が高いということに変わりはないんですが、
実際にもっと深く考えていかなきゃいけないという部分を今回はお話ししようと思っています。
まず、その中で一つ大きいのが維持管理のコストですよね。
例えば、つい少し前に私のTwitterで構造別の経費率ということで紹介したことがあったんですね。
たくさんの方からいいねをいただいたんですけど、ちょっと一部ご紹介しますと、
例えば、蓄フルの木造ですと全体の経費率は16%。
私がやっているような再生物件の蓄フルのRCだと30%を経費率を超えてきますというようなことをTwitterで私が紹介したことがあったんですね。
もちろん経費率というと全体の家賃収入の高い低いによって大きく数字って変わってくるので一概には言えないんですけど、
単純に言うと蓄フルの木造と蓄フルの再生とかしているような不動産なんかだと経費率が全然違うわけですね。
それだけ経費率が10何%20%近く変わってきたりすると、やっぱりそこに影響する部分というのは単純に表面利回りでは判断できないというふうになってきますよね。
ちょっとご紹介しますと、例えば木造の物件ですと、
固定産税って月の家賃のだいたい0.3ヶ月から0.5ヶ月ぐらいかなという感じで、私は自分の物件とか見ながらそういうふうに思っています。
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また蓄フルのRCの物件、こちらは年間の家賃のうちの1月分、もしくは多いところでは1.5ヶ月分ぐらいの家賃収入の固定産税がかかってしまうわけですね。
ですから同じ土俵で単純に利回りというのは見れないですし、
往々にして蓄フルの木造が利回りが高くて、RCの物件だと利回りが低くてということになりますので、
有識感も踏まえて、じゃあどんだけキャッシュローが残るんだ、税引き用のキャッシュローがどんだけ残るんだという部分までしっかり把握しないと、
単純に表面利回りの高さとかそういう部分だけでは判断できないということになりますよね。
これが一つ表面利回りと言われる部分の罠にもなるかと思うんですね。
ということで今回は表面利回りだけの判断では罠にはまりますよということで、いろいろかかるコスト、維持管理の経費ですよね。
こちらのほうには単純に固定産税のお話をしたんですけれども、
入台居の債の修繕費とかそういうのも含めていろいろかかる経費、エリアによっても変わってきますので、
そういう部分も加味して不動産取得するときは検討しなければいけないというふうにも言えるかと思いますので、
今回はこういったお話をさせていただきました。
いつも東宝のレイディオをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
