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はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。いつもですね、東京のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来独立まで目指されている皆様、
あとは息子にですね、残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
表面利回りが高ければ、まあ、儲かるとは限らないと。
まあそういったお話をしたいと思います。 はい、まあ今回のテーマですけどね、
まあよくあの、不動産を購入する時にですね、物件情報をいただく時に、
まず一番最初に目にするものってね、まあ表面利回りっていうね、
まあそういう指標というか、目線がね、あると思うんですけど、これあの必ずしもですね、
まあ表面利回りが全てではないわけですよね。 で、まあ私なんかのね、
本当ここ数年のあの目線としては、 やっぱりまあ何か処分所得を上げていきたいという部分もありますので、
まあ税引き後のキャッシュ料が一つの目線ですし、 あとは銀行さんからどう見えるかという部分で、
まあ銀行の時価評価、まあ担保評価ですね。 まあここの方、あの部分を非常に意識しているわけですよね。
で、表面利回りというとね、単純にまあその数字がね、良ければまあ儲かるだろうと思われて始められる方もね、
まあ当然多いと思うんですよね。 まあ高いに越したことはないんですけどもというところで、
まあそれはですね、その物件を現金で買うのかとかね、 借り入れの条件とかですね。
条件の中でも、例えば金利もそうですし、まあ融資期間ですよね。 元利均等なのか元金均等なのかとかね。
まあそういうものがね、あの 加味しないと、じゃあ表面利回りだけで買っていいのかというと、まあ私はそうではないと思うんですよね。
まあいくら表面利回りが高くてもね、返済比率が50%超えてきてね、
まあ下手したら60%とかそういうものですと、 あまり大きな借り入れを作ったにも関わらずね、
大して手元にお金が残らないという場合もあるでしょうし、 まあもしかしたらね、
こだてを現金で一つ購入した方がよっぽど手元にお金が残るとか、 まあそういうことだって多々あり得るわけですよね。
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ですからあの表面利回りだけが、あの購入の基準となってはいけないということは一つ言えますよね。
まああの人によってね目線って全然違うと思うので、 あの何を基準にするかということがありますけれども、
表面利回りだけを鵜呑みにしてもね、いけませんよね。 あの融資期間が非常に短ければですね、例えばまあ15年でも結構ね短いと思いますけど、
融資期間が10年しか取れませんという場合にはね、 まあ表面利回りでざっくり言えば20%ぐらいはね、
あの数字が出てないと多分ね、 回らないですよね。
でまあ私のね、事業生の融資を受ける時の大体基準というか、 まあ目線としてはですね、
まあ大体私の場合事業生の融資というと15年ぐらいでね、 あの融資をしてもらうことが多いです。
でまあ2%台前半ぐらいの融資期間で元金均等で借りると考えるとね、
まあ融資を使って購入すると考えると、やっぱり今のあれでもね、 12%ぐらい欲しいんですよね。
まあ別に11%でも回るとは思いますけど、あんまりそうするとね、 借り入れを使ううまみというか、まあそういうのがあんまりないのかなと思いますね。
手残りが少ないということになってきますので、 やっぱりこの辺はね、あの表面利回りだけではなくていつも話してますようにね、
まあ税引き後のキャッシュローまでをぜひシミュレーションしていただいて、 じゃあ実際いくら残るのかというのは把握していただきたいですよね。
この税引き後のキャッシュローを把握するということは、 物件そのもののですね、創意計算書を作っているのと一緒なんですよね。
で、その創意計算書、税引き後の利益ですよね。 これに元本の返済と現貨食客を加味したものが税引き後のキャッシュローとなりますので、
やっぱりね、ATCFを出すということは非常に大事ですね。 出すだけではなくて、把握するということですね。
ここが一つ大事かと思いますので、 と思いますね。ということで今回ですね、
まあ表面利回りだけをですね、鵜呑みにしてはいけないと思うというお話をさせていただきました。
いつもですね、東のレディを聞いただきましてありがとうございます。 またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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