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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は建築費が高騰しても新築アパートはまだ儲かるのかをテーマにお話ししていきます。
2026年の10月、この音声を収録しているわけですけど、もう建築コストは依然としてやっぱり高くなってますし、なんなら土地も以前ほど割安の土地ってやっぱり減ってきてる感じで、土地もじわじわ上がってきてる
かなというぐらいですので、そうなるとね、あの土地も高くなってきてて建築コストも高くなっていると、
新築アパート必然的に建てても利回りが伸びにくくなってきますね。 家賃も若干上がってきてはいますけど、その上がるスピード以上にね、建築コストとかの上がり幅の方が大きいので、そうなると必然的に利回り伸びに
くくなってくると、利回り伸びにくくなってくると、今あの仮入れの方の金利ですね、金利は上がってるけど利回り低い物件しか買えないと、そうなるともうキャッシュフロー圧迫されますので、
果たしてね、儲かるのかどうかって話になってきますね。
で、結論から言うと、まだ儲かるかと聞かれたら、まだ儲かります。はい、まだ、まだ儲かりますね。
ただ、5年前、10年前と比べると確実に何かが削られると、条件が悪くなるってところは間違いないかなと。
例えばインカムゲインが昔ほどは取れなくなっているってことがまず1つ、取りにくくなっているってことが正解なんですけど、削られるっていうのは必然かなと。
例えば5年前だったら、1億円の物件で、利回り8%ぐらいの木造アパートが割とね、サクッと手に入ったと。
で、借り入れ金利も2.5%ぐらいでいけたと。
そうすると、ちょっと今、指名書にありますけど、物件価格1億円で、満室年収800万8%ですね。
で、想定空出率と処刑比率合わせて20%でやって、ちょっと自己資金0のフルローンを想定してみますね。
で、借り入れ35年の2.5%で借りにやったとすると、この場合年間のキャシフロー200万ぐらい出るんですよね。
1億円の物件を利回り8%で買うと。
で、フルローン35年2.5%の木に借りた場合でも、キャシフロー年間のキャシフロー200万ぐらいは残るんですよね。
ところが現在、それが例えば利回り7.5%ぐらいの物件しか出回ってないと。
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同じようなエリアで置いて8%で前はね、買えたようなエリアでも今7.5%しか出てこないと。
で、金利は2.5%から3%ぐらいに上がってるとすると、どうなるかというと、キャシフローが140万ぐらいまで減るんですよね。
約3分の2ぐらいになっちゃってるので、このケースからもわかるように同じような物件を買ってても、昔と今、条件がやっぱ悪くなってますので、そうなると取れるインカムが削られてしまう、減ってしまうという
ところがまず一つですね。
ただ、見方変えるとまだ出てるのでインカムがそれでもね、一応儲かるか儲かんないかで言うと一応まだ儲かるのかなってね、上手く買えばというところが一つですね。
で、あとはもし同じ見回りを以前と同じような物を取りたいといった場合は、エリアを外にしていく必要がありますね。
例えばこれ、そうですね、今ね、見回り8%のアパートの話しましたけど、例えばこれが5年前だったら、ちょっと千葉県の話でいきますと、例えばですよ、例えばなんですけど、
5年前だったら国道16号線ぐらいの外、ギリギリ16号線の入るぐらいの外のエリアで、見回り8%のアパートが手に入ったと、できてるやつとか買えばね。
で、これが今だともうそのエリアだと見回り7%ぐらいまで下げないと、もう出てきてなくて買えなくなってると、でも見回り8%のアパートが欲しいと、そうなった場合どうするかと言うとより外に行くしかないんです
よね。
この場合は16号線の外、京阪の内側のエリアまで範囲を広げると、つまり田舎の方にすると、そうすると、やっぱり田舎の方に行くと、その条件によっては見回りが高くなったりするケースもあるので、そこで補っていく
と。
例えばこう…ちょっともう…
市区町村を出した方がやっぱりわかりやすいですかね。
例えば千葉県だと八千代市とか、あそこって本当に国道の16号線の境目のところなんですけど、それよりもさらにね、外側の例えば桜市であったりとか四つ海道市であったりとか、あの、穴あたりですよね。
あと、院在地とかですね。
エリアを伸ばせば田舎になるけど、ちょっと見回りが高くなるので、それで総裁するとか言った形ですね。
つまり、エリアを妥協するって言い方になるのかな。
そうすると、キャッシュフローは以前と同じくらいの水準、出せる可能性も残っていると。
つまり、ここまでの話を見ていくと、従来と同じエリアでやりたかったら、もう確実に購入条件が悪くなるので、インカムゲインを削るしかないと。
一方で、同じ水準の利回りを出したかったら以前と、今度はエリアを妥協するしかないと。
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より外側に行って、その分エリアとして妥協すれば、キャッシュフローは取れるかもしれないと。
ただ、キャピタルが弱くなるという欠点がありますよね。
いずれにしても、ちょっと以前よりは条件が悪くなっているのは確実に言えるかなところです。
あと、今インカムの話をしてきましたけど、後半、キャピタルですね。
キャピタルゲインが取れるかどうかなんですけど、これもやり方次第でまだ取れるのかなところです。
これは都心の物件とかの検証なんですけど、
例えば、都心の23区の、どこでもいいんですけど、どこでもじゃないんですけど、そこそこいいところの、
例えば高等区で、新築のRCで利回り5.5%でマンションを建てたとしますね。
そうすると、例えば2億円の土地建物で、5.5%だと家賃1100万になるのかな。
もしフルローンとかで3%で借りたとしますね。
そうすると、もうこれ、キャッシュフォロー赤字なんですよね。
2億円の物件、年間の賃収は1100万なので、利回り5.5%の高等区のRCの新築マンション。
これを35年の期間、金利3%、フルローンで借りると、キャッシュフォローが-43万で出てますので赤字なんですよね。
インカム出ないと、赤字だと。
でも、これ売却するとおそらく利回り4%から4.5%ぐらいで売れるんですよね。
高等区って言っても広いんでね。
江戸川区寄りなのか、中国の都心寄りなのかとかね、人気エリアなのかそうじゃないなのかでかなり変わるんですけど、
仮にじゃあ4%で売れたとしますね。
4%ですると、家賃1100万のマンションが利回り4%で売れると2億7500万なんですよね。
そうすると、土地建てで2億円で買ったマンション、RCの一棟マンションが売却の時に2億7500万で売れたとすると、これかなりキャピタル出ますよね。
インカムはほとんど出てないけど、売却の時に設けることはできますので、
なのでやっぱりキャピタルゲインでもエリアとか条件はまるとまだ儲かるかなってところですので、
そうなるとやっぱ建築費が高等していても、新築、アパートって書いてますけど今回、
新築、アパート、新築、マンション、一棟ものですね。まだ儲かるかというと、儲かりますね。
ただ以前ほどの利幅は難しくなっているというのは現実としてある。
ただ儲かる。まだ儲かるかというと儲かるかは間違いない。
はい、というところですね。
あと最後おまけとしては、いずれのケースでも結局自己資金を多めに入れると大丈夫になっちゃう。
大丈夫なんですよね。と言いますのも、今シミュレーションでいずれもフルローンという言葉を私使ってきてますけど、
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これを借り入れをね結局やっぱ少なくしてしまえば金利が上がっていえば何だろうか、借り入れ金額自体を少なくしてしまえば支払いの利息の負担で減るのでね、
そうすることによってインカムを出す方法もあります。
例えば今、小徳の2億円の1100万、利回り5.5%の物件の話しましたけど、
これフルローンじゃなくて、ちょっと極端な話しますけど、
自己資金1億円半分入れちゃうことができる人で、そういう人ってまずどうなるかというと、
まず金利もね多分ね、このぐらいの借り入れできる人だと金利もまだ1.5%とかでいけると思うんですよね。
ぐっとね、後続性の方だと金利も下がりますので、そうなるとどうなるかというと、
途端にキャッシュフロー500万円で出るようになるんですよね。
さっきの小徳の2億円、家賃年収1100万、利回り5.5%の物件、これを借り方を変えるだけ、
自己資金半分1億円入れて借り入れを1億円だけにすると、期間35年で金利1.5%で借りると、
なんとキャッシュフローは500万円以上年間出ると。
当然これ持ってる間インカムしっかり取れますし、売却した時に同じようにキャピタルゲインは出るわけですので、
お金持ってる人がやっぱ強いって言ったらね、それまでなんですけど、
自己資金多めに入れると断債利回りが上がりますので運営がやっぱり楽になると、
そうするとこういう金利上昇局面でも問題なくやっていけるってことが言えますね。
そうですよね、だって家賃が1100万円に対して借り入れが1億円しかないと利回りね、
断債利回りで見たとき11%になるんですよね、それは負けないですよねってことなんですよね。
フルローンで借りちゃうと利回りイコール、断債利回りが5.5%、これだとキャッシュフロー出ないけど借り入れが半分になるとね、
断債利回りで見ると11%ですね。
この実際の利回りと断債に対する利回りですね、がすごくポイントになってくるかなってところですので、
個人的にはまとめておきますと今回の話、一等ものの新築アパート、新築マンション、まだね儲かりました、儲かるんですけど、
難易度は上がっていると、結局お金持ちがやっぱりより有利かなと。
私の出筆している書籍の中でも冒頭で不動産投資っていうのはとにかくお金持ちが圧倒的に有利だと。
お金持ちはさらにお金持ちになるための投資、それが不動産投資というふうにはっきり書いてるんですよね。
ただそこからそれだと身も蓋もないと面白くないじゃないですか、お金持ちじゃない人からするとね。
そうじゃない人がいかに戦って這い上がっていくかね、私含めてなんですけどね。
そこが不動産投資の醍醐味でもありますので、そういったところを意識して是非やれる範囲で戦っていき、
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そして資産を増やして収入を得ることによって時間を増やしていくというところを実現していきたいところではあります。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
