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第572回財布づっきりレディオ。今回のテーマは不動産投資の基礎知識と流れのお話ということで、今回は不動産投資のお話となります。
このポッドキャストでは、学校で教えてくれないお金のルールを大人になって勉強した私が一つずつ実践したことを、日替わりのテーマでお届けしていますと言いつつですね、
今週は不動産投資のお話をぶち抜きでやっていきたいなと思います。
昨日は節約の会だったんですけども、不動産投資のお話を土日、日曜日にしてですね、その雑談で盛り上がったお話。
今週の今日からですね、川水木金と4日間はこの土曜日に行われる広島オキス、リベ大広島オキスで行う動産投資の講義をですね、ちょっと練習台に使ってやろうと思ってですね、
資料は作成したんですけども、あまりうまくしゃべれるかどうかやってないので、このポッドキャストでですね、練習してやろうということで、
今日はその第1弾、4回のうちの第1弾ということで、一番最初の不動産投資の基礎知識と流れについてお話ししていきたいなと思います。
おいミニマリストとか断捨離のお話が聞きたかったのにと言われる方はですね、今週は申し訳ないということで、今日は不動産投資のお話をしていきます。
ということで雑なんですけども、昨日台風14号が上陸しまして、暴風があってですね、来る前から結構大変だよということで、風も結構強かったんですけど、雨はそんなに降らなかった。
長雨とか豪雨を経験したのでですね、そこから考えるとそんなにひどくはなかったんじゃないかなと思いますが、風が結構強かったなということで、
やっぱり木々がですね、1日経ったところも、メインですね、通行量、交通量の多いところは結構整備されたのか、車で蹴散らされたのかわかんないんですけど、
マイナーな道路に入るとやっぱりその辺の木が散乱してたり、やっぱり木がですね、倒れかけてたりっていうところがいくつかあるので、車運転にはちょっと注意していきたいなということで、
これからですね、被害拡大、拡大じゃない、確認をしておきたいなと思います。
所有物件、特に空き家のところはですね、もしかしたら雨漏れしてたりですね、なんか屋根があるか吹っ飛んでたりっていう可能性もありますので、
この土日、土曜日はちょっといけないか、日曜日ぐらい早々にですね、確認しておきたいなということで、本題に入りたいなと思います。
今日からですね、不動産投資なんですけども、初心者さん必見初めての不動産投資の講義ということでお話ししていきます。
目次としては、流れとしてはですね、不動産投資の基礎知識と流れということで、今日はざっくり流れですね。
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で、明日はですね、物件のジャンル選びですね、こだてだとかアパートとかですね、そういったものと、あとはメリット、デメリット、こだてのメリット、アパートのメリットとかですね、中古とか新築とかですね、
いいのはいいけどお金がかかるよとか、そういったメリット、デメリットのお話。
で、次はですね、収益計算、どうやって計算するのとか、で、どうやって実際どれぐらい儲かるのっていうお金のお話ですね。
で、最後は、よくあるアンケートとかですね、おすすめのメディア、書籍、本とかYouTubeとかですね、ブログとか、どういったものを見て勉強すればいいのということでお話ししていきます。
で、今日は第一回目なので、不動産投資の基礎知識と流れということで始めていきたいなと思います。
で、まず私の自己紹介から始める前に、どんな人におすすめですかということですけど、
不動産に興味があるけど、何から始めればいいかわからないという人、それから実際に物件を買った人の話が身近にいないよと、
親戚、友達いないよ、物件持ってる人とか、投資家の人なんかいないよ、そういった人の話が聞きたいという人ですね。
あとは、相続する物件、親からですね、たぶんこれ物件引き継ぐんだけど、どうすればいいか全然わかんないとか、
投資家になるつもりはなかったけど、相続したから物件なんか生かさないといけないねっていう人ですね、そういう人におすすめです。
ということで、投資をですね、始める前に知っておきたいことを3つお話し、さっきも3つなんですけども、3つお話ししていきます。
で、どんな物件を買うべき、買う、物件購入、投資物件、収益物件を見つけるにはどういった物件を買うべきですかと、
どうやって計算方法をするんですかっていうのと、あとはどのぐらいリフォーム修繕すればいいの、
ぶっ壊れて使い物にならないんだったら直さないといけないけども、
じゃあタンスをですね、和室のタンスをクローゼットにしたほうがいいのかですね、
壁紙もっときれいにしたほうがいいのかとか、キッチンなんかシステムキッチンにしたほうがいいのとか、
どこまでやればいいのってめっちゃ金かかるじゃんとかですね、
そういったことあるかと思いますけど、その目安になればいいかなというふうに思います。
で、ようやく私の自己紹介ですね。
はい、私が44歳の会社員でですね、子供一人、子供一人じゃない、怒られますね。
子供二人ですね、マイホームが一軒持っております。
地区15年間今、15年前にマイホームの住宅ローンを組んで35年。
で、あとは10年ぐらいですかね、繰上げ返済とかコツコツやってですね、繰上げ返済しております。
で、マイカーが2台ということで田舎地区なので、一家に1台ではなく1人1台、そんな1人に月1台ぐらいいるエリアになっております。
ということで、2年前にですね、このリベライに出会ってですね、不動産投資の興味を持って、
そこから本を読んだり、YouTubeを読んだりですね、ブログを読んだり勉強して、実際に物件を購入ということで、2020年から1、2、2年半、2年半ですね、3年目に入っておりますが、
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2年半ですので、まだまだ素人に毛が生えたぐらいですね。
で、現在地区古子建てを4棟所有しており、今月1棟買うので5棟になりますが、4棟のうち3棟入居で年間家賃が150万円。
借り入れ700万円に対して150万円ですね。
なので、3、4年ぐらいでペイできる。処刑費とか全部込むと、やっぱり5年ぐらいは回収にかかりますよということですね。
で、今回の講義を聞くとこんなメリットがありますよっていうことですが、収益物件の内建に行ったぞとか、行けたぞとか、
物件を実際に買えたぞとかですね、マイフォームのリフォーム、マイフォームだけでもリフォームでコスト削減、
騙されずに自分の納得できるリフォームがコスパよくできたぞとかですね、
住んでる賃貸の家賃交渉、今賃貸物件住んでるけど家賃交渉大屋さんとしたらできたよとか、
4万円が3万8千円に下がったよとかですね、そういったこととか、
あとは相続物件、親からとか代々受け継いだ物件をですね、活用方法をうまく賃貸に回せたよとか、
思ったよりも高く売れたよとか、そういったことができたぞと、そういったことですね。
あとは不動産投資結局ちょっと難しくて自分には合わなかったけど、それがわかって、
メルカリとか、メルカリで物販できたよとか、背取りですね、物品販売ができるようになった、
そのきっかけになったよ、今回の講義でですね、ということになればいいかなということで、
経験がですね、この不動産だけ、不動産投資だけではなくて実需ですね、
自分の住んでる家だとか、あとはビジネスにつながるという知識になればなということで、
お話ししていきたいなと思います。
で、さっきも言いました目次ですね、今日は不動産投資の基礎知識と流れ、
それから物件のジャンル選び、メリット、デメリット、リスク管理ですね、
あとはいくらお金がかかるのかっていうところをザラッと、ザザッとお話ししていきたいなと思います。
本当に不動産投資はですね、本もYouTubeも有料な、物件じゃないや、
有料なコンテンツが目白押しですので、それを見ていただければですね、
もうこの素人の話を聞かなくても十分やっていけるんじゃないかなと思いますので、
その知識を得た上でですね、実際に買っている人間の経験がお役に立てばなということで思っております。
ということで不動産投資の基礎知識の流れですけど、
まず事前準備、さっきも言いました、本とかブログ、YouTubeで情報収集をしっかりしてください。
本はですね、有名な作者、中にはですね、なんかこう投資本って言ってですね、
なんかこう、ただただ自慢話みたいな本もあったりするんですけども、
そうではなくて結構ノウハウとかですね、もうおしげもなく出ている本というのはかなりあります。
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ブログ、YouTubeなんか、音声コンテンツ、ポッドキャストもそうですけどもね、
有料な情報が結構低価格、もう本でも1500円ぐらいですし、
ブログ、YouTubeなんていうのはもうタダで見れますので、この辺をしっかり見ていけばですね、
もう大失敗っていう例はもう散々出回っておりますし、
こうやればいいよっていう再現性の高いものもかなり揃っておりますので、
まずはそこの辺の、私の本も10冊、20冊ぐらい読みましたけれども、
その辺ずーっと読んでいくと、いろいろ見ていくとですね、だいたい同じようなことを言っております。
で、繰り返し言われてるとか、もうこれ知ってるよってことは結構重要ですので、
その辺を自分の中で集めてですね、それを咀嚼して行動していけばいいんじゃないかなと思います。
で、あと、ポータルサイトで物件を探すですね。
知識をつけたら今度は物件を探しますよと。
服を安くと思えばメルカリで探せるんですけども、物件もですね、
物件のポータルサイトっていうのがいくつかありますので、
おすすめのポータルサイトを紹介しますので、ここで探すと。
で、あとは物件を見てですね、実際に見て、メルカリはポチッと買うだけなんですけども、
物件はですね、やっぱり実際に行ってみて、
まどりとかはですね、事前に図面で見れるんですけども、地域の環境とかですね、
隣人とか、あと実は近くに山がそびえ立っているとか、
なんかこう電波塔が立っててとかっていうのがあったりするので、
山の近く、海の近くとかですね、そういったものを実際に肌で感じてみるっていうのを見て、
物件の中身ですね、リフォームの箇所を計算するということですね。
で、物件購入時にはできるだけ安く購入するということで、
200万円、500万円で出ててもですね、
30万円、40万円値引きできればですね、その分利益が早く手に入れることができますので、
できるだけ早く購入する、できるだけ安く購入するということで、
ま、その前には入居者からですね、
あ、違う違う、安く買うと、
安く買うためにはですね、ここがちょっとこう荒れてるなとか、
なんかこう、持ち主さんの状況を聞いてですね、
早くちょっとこう売り抜きたいんだよと、
現金がちょっと必要なんですよ、早く、
っていうのであれば、早く買うからちょっと安くしてくれませんかとか、
ここ壊れてるからちょっと5万円、10万円安くしてくれませんかと、
いうような感じでお話をしていくということですね。
で、実際こう、購入できたらですね、
その後、入居者さんから家賃収入を得て、
まあ、経費、経費を払って利益を出すということですね。
最初に物件購入して、それから修繕費用を払って、
で、そこに入居者さんについて、
その都度その都度もしかしたら水道がちょっと不具合が出るよとか、
なんか天井がちょっと雨漏れするよとか、
っていう経費をいろいろかけながら、
それで家賃収入を得て、
プラスマイナスで利益を出すということですね。
はい。で、えっと、で、まあ、3、4年、5年ぐらいですね、
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例えば税金的にも、5年未満だと40%か、
利益に対して40%、半分近くですね、税金で持っていかれますが、
5年以上、まあ6年ぐらいですね、
例えば税金が40%か20%になりますので、
100万円儲かってですね、最初は40万円税金取られてたんですけど、
6年経てば20万円、40万円が20万円になるということで、
税金的にもメリットがあるので、
家賃をもらい続けて、そのままずっといくのか、
それでもずっともらうぞ、家賃もらうぞってなるのか、
高く売るのかっていうところですね。
まあこれを見極めていきましょうということで、
淡々とこれ喋ってますけど、これ大丈夫ですかね。
こんな講義してると、皆さんポカーンっていうか、
もうなんか寝ちゃいそうな気もしますけどね。
はい。で、今は不動産投資の基礎知識と流れということで、
本を読んで、しっかり物件を見て、
しっかり安く買って、長く住んでもらって、
途中で売るかどうか決めるということです。
はい。ということで、YouTubeなんかでもですね、
かなり有料なコンテンツ出ております。
繰り返し私も見ておりますが、
この辺を見ればですね、大きな間違いとか、
大きな失敗、間違い失敗ですね、
落とし穴っていうのもかなり依然に防げるんじゃないかなと、
いうふうに思います。
ということで、今日は本当に基礎知識の一番最初のところですね、
はい、もうさらさらさらっと、
自己紹介も含めてですね、
さらさらさらとお話ししてまいりました。
今日は一番最初の部分ですね、
どんな人におすすめだとか、
何をすればいいかということで、
ざざっとお話ししましたが、
まとめとしまして、まとまるかな。
まとめとしましては、
まずは事前準備として、
本とかブログ、YouTube、
情報収集しっかりして、
基礎知識をつけていくと。
全部完璧じゃなくてもいいんですけども、
ざらーっと覚えることによって、
あ、こここういうこと落とし穴があったなとか、
こういう税金がかかるなとか、
確定申告するのはこんなのが必要なんだな、
ざざざっと頭の中で揃えておくだけでもですね、
道筋っていうのができるんじゃないかなと思いますし、
ポータルサイトですね、
物件情報サイトもいろいろありますけれども、
定点観測っていって、
ずっと同じものを同じ、
毎日、週一、月何回かですね、
同じところを見ていく、
自分の近くの物件をですね、
ずっと見ていけばですね、
スーパーの野菜の価格と同じように、
ちょっと高いなとか、ちょっと安いなとか、
ちょっとこれセールなんじゃないのとか、
なんかこれ、もしかしたらいいかもっていうのが見えてきますので、
こういう目を肥やすためにも、
物件情報サイトはしっかり見ておくと。
で、あとは実際に物件を、
平面だけじゃなくて図面だけじゃなくてですね、
実際の物件をいくつか見ることによって違いが、
ああ、あそこはちょっとなんかよどんでた、空気がよどんでたけど、
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こっちはなんかすっきりしてるなとか、
なんか住みやすそうだなとか、
なんか住み心地が良さそうだなというのが、
肌でやっぱり感じると思うんですね。
実際自分が住んでる家との比較もできますし、
まあこれだったら4万円だったら高いなとか、
こうやって4万円だったら安いぞとかっていうのが、
目が超えてきますので、
こういったものを含めて、
知識をつけていっていただきたいなということですね。
で、買った後のリフォームだとか修繕費用も含めて、
全部計算に盛り込んで買うかどうか決めるということで、
まとめがしっかりまとまってないような気もしますが、
そうですね。
はい。
そんな感じで、
今日は第一弾のお話をしてまいりました、
不動産投資の基礎知識ということで、
知識をつけて、
物件を見てしっかり計算してくださいねと、
ざっくり言うとそんな感じになっております。
ということで、
今日は不動産投資の基礎知識の流れということで、
明日以降もですね、
物件のジャンル選びだったり、
実際の収益計算とか利回りの計算、
あとはおすすめの書籍、
メディアなんかもお話ししていきたいなと思います。
ということで、
今日も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
講義と言いながらですね、
つらつらと台本というか書類、
資料を読んでいった感じになったので、
もうちょっとですね、
私も聞き直しながら、
ああでもない、こうでもないと間を取ったりですね、
例え話を入れていったり、
まあでも例え話がだいたいドラゴンボールか、
ドラクエだったりするので、
なんかその辺の例えの幅もですね、
なんか来る方に合わせてですね、
なんかいろいろ考えておきたいなと思いますし、
なんか私が一方的に喋るのもどうかと思いますね、
途中途中ですね、
こう、
観客の方にキャッチボールできるような、
ちょっと余裕が出ればいいなというふうに思っておりますので、
今週ですね、一週間ポッドキャストでは、
不動産投資のお話をしていきたいなと思いますので、
お付き合いいただければと思います。
ということでまた次回、
ということですが、
一個リクエストがあったので、
夜聞いている方がいらっしゃるということなので、
今日はおやすみなさいを最後の挨拶にしたいなと思います。
ではまた次回お会いしましょう。
おやすみなさい。
