整形地と旗竿地・変形地・狭小地の違い
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、旗竿地・変形地・狭小地は本当にダメな土地なのかと題しまして、
土地から新築系の中でも、いわゆる癖がある土地ですね、というものは本当にダメなのか、それとも検討する余地があるのかというお話をしていきます。
さて、一般的に土地の形の話にはなってくると思うんですけど、
整形地であったりとかね、長方形の形の、正方形・長方形の形などの土地っていうのは一般的に良いと言われています。
なぜ良いかというと、建てやすいからですね。
長方形の場合も、長い辺と短い辺が、長方形ってあるじゃないですか、頭の中で想像してもらうとわかるんですけど、
長方形の場合、長い辺がね、道路に接している方が、より建物を建てやすいケースが多いと。
別にね、短い辺の方が悪いわけじゃないんですけど、長い方が雪面ですね、間口が長くなるので、いろいろと土地が使いやすくなるということがありますので、
いずれにしても土地の形がね、綺麗な形の土地の方が良いと言われています。
一方で、難しい土地って言われているのが、旗座落ち、変形地、共生地ですね。
旗のような感じですね。
よくね、狭いところから進んでいくと、奥に正方形みたいな形になっていると。
奥は正方形なんだけど、そこまで行くのに、細い道を通っていくと。
旗みたいな形ですよね。だから旗座落ちとか、路地上敷地とかね、いろんな言い方ありますけど、
あとは変形地、あまりないと思うんですけど、三角の形しているとか、ぐちゃぐちゃの星みたいな形しているとかっていう風にね、
ちょっと形が変形している形ですよね、土地とか。
安い土地でも建築コストと売却を考える
あとは極端に狭い土地とかですね。
本当にダメな土地なのかというところなんですけど、
えーと、ここはまあ、そうですね、なんか私もね、やったことあるんですけど、
そういった整形地とかね、以外の土地を使ってやったことあるんですけど、
結論から言うとね、そうですね。
うーん、まあ無理してやらなくてもいいのかなってところですね。
と言いますのも、こういった土地を進める方とかっていうのは、新築系のお屋さんでもいますし、
きっとそれはそれなりの理由があって進めていると思うんですよね。
特に一つ言えるのが、安いと。
やっぱりいい形した土地っていうのは、同じエリアにあっても高いと。
逆に変な形しているとか、難しい形の土地っていうのは、
値段がやっぱね、坪段価がグッと安くなるので、安く買えるんですよね。
ですので、もし同じエリアで、同じような場所にあった場合、
安い土地ですね、変形地の土地にアパートとか建てても、
一方でね、綺麗な整形地にアパート建てても、
入居者からすると、取れる家賃、払ってくれる家賃っていうのはね、変わらないんですよね。
同じ広さの部屋があれば、そのアパート自体が、
変形地にあるアパート、整形地にあるアパートであったとしても、
別にそこの土地の形って入居者にとっては関係ない話なので、
そういう意味では確かに、安く土地買った方が取れる家賃一緒ならば、
効率はいいっていうのは一つ、確かにその通りなんですよ。
ただ、気をつけなきゃいけないのが、
やっぱその変形地とか路地常識地とかその共生地だと、
建築コストがやっぱ高くなりがちですね。
アパート建てる際に建築会社も、ちょっと手間が増えたりとか嫌がったりして、
結果的に建築コストがやっぱ上がります。
で、そことにやっぱ兼ね合いなんですよね。
建築コストは上がっちゃうけど、土地は安く買えたと。
総額8000万円の比較と検討基準
その時にトータルで考えた時に、
この建築コストの上振れ分と言ったら何ですか、
高くなっている分を土地の方で吸収しきれているかどうか、
そのぐらい安く買えていればいいのかもしれませんが、
それでも今のあとちょっと私やっぱやらないかなというところの理由が一つありまして、
何かというと売却の時なんですよね。
結局その家賃は取れるかもしれませんけど、
売却となった時に次の買い手さんのね、
あの買い主さん、土地の形も見てきます。
いくらアパートの方の家賃も取れてると、
でね、ちゃんと回ってるとしても、
どうせだったらやっぱその土地の綺麗なところに建てるアパート、
一方で変形地とか路地上敷地の奥に建てるアパート、
まあ長屋とかになるケースもありますけど、
であれば整形地、綺麗な土地の方に建てるアパートの方が選ばれやすいですし、
値段もやっぱ伸びますよね。
一方で変形地とかそういうところに建てると、
それを理由に差し金がやっぱ来やすくなるので、
ですのでやっぱ売却まで考えたら、
うーん、本当によっぽど土地で安く買えれば話は別なんですけどね、
例えばですね、整形地で土地3000万で建築コスト5000万で、
累計8000万のアパートが建てられる土地だったとします。
しかしそこが路地上敷地とか変形地で癖のある土地だったと、
その代わり土地が2000万円ぐらいで買えると、
まあ確かに安くなってると。
でも建物が本来6000万のところが7000万とかだと結局、
ん?えっと、3000と5000だから、
えっと、失礼しましたね。
本来5000万で建てられるアパートが6000万ぐらいかかっちゃうと。
そうなると土地2000万と建物6000万で合計8000万。
結局8000万なので、
あの整形地で建てた場合と変形地で建てた場合でも、
土地建物のコストっていうのは結局一緒になるわけですよね。
そうなると、一緒の時点だったら土地の形が良い方が良いわけですよね。
なのでやっぱりそっちやるべきだし、
あとは売却ですね。
売却の時にもやっぱり同じような規模のアパートだったら、
土地も綺麗な方、形が綺麗な方にやっぱり軍売が当たるってことなので、
このぐらいだったらやっぱり変形地買わない方がいいと。
経験から見た難しい土地の結論
じゃあどのぐらいだったら変形地とかね、
さっきのケースだと土地が1000万とかでしょうね。
相場で3000万ぐらいのエリアで土地買っても1000万ぐらいで買えたと。
であれば、建物コストが本来、
整形地だと5000万で建てられると6000万ぐらいかかっちゃったとしても、
土地が1000万だったら1000万足す6000万で、
やっぱり7000万で収まるので、
整形地で建てた場合は土地と建物で8000万だったので、
1000万円はちょっと抑えられてるので、
このぐらいだったら、このぐらい安くないとやらない方がいいかなと。
ただそれでも売却の時に果たしてどこまで売却価格に影響が出るかというところは未知なので、
それ踏まえると基本は、私もやったことあるんですけど、
経験積んできた上で言うと、基本はやらないかな。
本当にやるとしたら、半年以下、できれば3分の1とかでしょうね。
激安の上で、なおかつ建設会社がちゃんとやってくれる、
目処が立った時に始めてやるかなというところですね。
ですので、かえって難しくなるかもしれないですね。
整形地に普通のアパートをおそらく建てるよりも、
変形地、教書地とかにちょっと窪んでアパートを建てる方が、
ハードルが高くなるのかなというのが今、振り返ってみると、
経験として感じます。
過去に難しいエリアに建てたアパートだと、
路地上敷地とかですよね、やったこともありますし、
極端に全面道路の幅員が狭いところとかもやったことありますし、
あとは土地の形ではないんですけど、
崖上レアとかに定食するエリアとかもやったことがあって、
めんどくさいエリアですよね、というのを一通り盛り盛りやったんですけど、
やっぱりめんどくさいですよね。
めんどくさいし、その割に土地が安かったんですけど、
最終的に見たらこれ普通にあれなんじゃないかな、
整形地で割安なものを買ってくるのが正解なんじゃないかなという結論ですので、
今回のお話のような形になっている次第です。
はい、ちょっとね、
地下田新築一度もやったことない方だと、
なかなかピンとこない話かもしれないんですけど、
言い換えるとちょっとでもやったことある人とか、
勉強されている方だったら、
参考になるところがあったとある話だと思いますので、
もしお役立ていただけたら嬉しい限りです。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。