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はい、おはようございます。
このチャンネルでは、元消防士兼不動産事業家の
京都のバーニング大家がワクワクしていきようをテーマに
大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は12月15日の金曜日ですね。
我がバーニング家に母親が一人増えとる疑惑
増えてるんです。完全に。
2歳の長女がすっかりお母さんをやっているんですよ。
えー、そうなの?もう次女ちゃんの面倒を見てくれてるんですか?
やっぱり女の子ですね。
ノンノンノンノンノン
違うんですよ。
うちにはね、どうやらもう一人子供がいるみたいでして
アンパンマン
このぬいぐるみがね、あるんですけど
シャベルアンパンマンっていうので、お下がりで
僕の妻の姉ね、はい。
だから僕から見たら目一個ちゃんがね
今4歳になってるんで
もう必要なくなったからって言ってもらってきたんですよ。
そのお下がりのね、アンパンマン
高さ50センチぐらいなんかな。結構大きいんですよ。
そこまでないんかな。
うん、でも大きいアンパンマンがいて
で、それスイッチお尻ね、カチッて入れたら
僕、アンパンマン
僕を座らせてね、みたいなシャベルんですよね。
で、座らせたらタンタンタン
よくできました、みたいな
こうシャベルやつがあるんですよ。
それをね、まるで赤ちゃんのように見立てて
僕のね、妻にこう抱っこ紐とかも付けてもらって
抱っこしてお家の中をもう歩き回っております。
はい、おちおちおち言うてますわ。
おろしてね、お昼も
ねんね、ねんね、ねんね、ねん、寝ない。
寝ない。寝ないんですよ。
全然アンパンマン寝てくれないんですよ。
おぱい、おぱいあげおう。
自分の服の裾をぎゅーってまくりあげてね
アンパンマンを胸に押し付けてるんですよ。
おー、アンパンマンにおっぱいあげてんやな。
えらいな、ありがとうな、ちょうちょちゃん。
おっぱいあげう。寝う。
よしよし、よしよし、寝ない。
全然寝ないんですよ、アンパンマン。
寝てくれよ。一緒に寝てくれよ。
添い寝するんですよ。
添い寝して一緒にお布団かけて
よしよし、よしよし、
一緒やったら寝てくれるな。
言うてよかったな、ちょうちょちゃん。
アンパンマン寝てほしいな。
よしよし、寝ない。
寝ないんですよ。
寝てくれよ、いい加減に。
ミルク。
またね、おっぱいあげるんですよ、あげて。
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そしたらね、自分の肩にね、ガーゼをかけてね。
もうママのやることよく見てるんですよ、
ゲップ出させるためにね、
肩に顔をあげてトントントンってこう、
背中をトントントンってこう叩くじゃないですか。
でゲップってこうミルクも入っちゃうからね。
肩にこうガーゼ乗せるんですけど、
自分の肩にこうピタって乗せてね、
アンパンマンの大きい頭ですよ、そこそこ。
それを抱っこしてね、やってますわ。
将来有望なお母さんなる。
こんな英才教育2歳の時からも
よ見てるなーって思いますね。
ほほえましい。
ということで、
うちにはママさんが2人います、
というお話でございますよ。
自助者もすくすく育っておりまして、
ほんとね、これからの成長が、
みんなの成長が楽しみです。
さ、というわけで、
本日の本題は、
質問回答とさせていただきます。
久しぶりですね。
でもね、実はね、
大屋祭りの前ぐらいからもらってたやつがあったんですよ。
あっためたな、おいっていう感じなんですが、
はい、ちょっとずつまたね、
さばいていかせてもらおうかなと思っております。
その質問について、
どうしようかな、
先に読み上げておいての、
はい、一旦皆さんに問いかけて、
そっから本題入っていきましょうか。
これはね、
内容だけまず読ませてもらいますね。
いい投資は、
ROI何パーセント以上でしょうか?
っていうご質問いただいてるんですよ。
はい、不動産投資家の皆さん、
どう思われますか?
という回答に入る前に、
本題に入る前のお知らせをさせてください。
1月の27日の土曜日に、
わたくしバーニング公屋が主催しております、
元気が出る公屋の会にて、
青木由加講師による、
英語とうんこ哲学という授業をですね、
させていただきます。
こちら僕もね、1日受講予定で、
現地受講のみとなっておりまして、
後日動画配信やズーム配信とは一切ございません。
英語しゃべりたいなぁ、
でもなぁ、全然しゃべれないんだよなぁ、
過去に挫折した経験もあるし、
なかなかっていう方、
これを機会に一緒に勉強してみませんか?
今ある知識の中で、
しゃべることができるようになるよっていう、
その発想の練習ですね。
そこからさらに転じって、
人生哲学なんですよ。
うんこ哲学っていうのは、
頑張って頑張って成果を出そうとするもんじゃないんだよと、
人生楽しんでやりたいことをやってれば、
勝手に結果は後からついてくる、
そんな話につなげていただけるというね、
僕は結構ここがミソやなぁと思って、
楽しみにしてるんですよ。
はい、概要欄の方に貼っております、
元気が出る、
大谷の会ダオの入会リンクから入っていただきましたら、
そこから申し込んでもらえれば、
1日受講で1万円という価格で受講いただけますので、
そちらも併せてご確認ください。
はい、というわけでですね、
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本日の本題ですよ。
皆さんどうですか?
良い投資とは、
ROI何パーセント以上ですか?
ROIっていうのはそもそも、
リターンオンインベストメント、
投資利益率の略なんですよね。
これを表すには、
年間のキャッシュフロー÷購入総額
物件価格プラス書費用×100
をした割合のことを指すんですよ。
これもちょっと概要欄の方にね、
式は入れておきますが、
はい、大前提。
答えにくい。
これはね、答えないって言っても過言ではないかな、
なんですが、
これ何がね、難しい質問かっていうと、
これ質問いただいたの、
えうれかさんっていう方なんですよね。
すごい勉強熱心だし、
どんどん聞いてもらいたいと思うんですよ。
で、本も読まれたりしてるんだろうな、
っていうのは思うんですけども、
そもそもです。
この質問、何がむずいか。
これね、他の分野に例えたら
すごく分かりやすいと思うんですよ。
じゃあ、えうれかさんが質問を受ける立場として、
僕が聞きます。
えうれかさんの
おすすめのご飯屋さんを教えてください。
どう思いますかね。
僕やったらですよ。
まず、どこの?
とか思いませんかね。
北海道でとかね、東京でとか京都で、
僕だったら京都だから京都のおすすめ。
聞かれてんのかなって想像するけど、
聞かれてないから分かんないよね。
で、さらにもっとエリアを絞って、
例えば沖縄の美味しいご飯屋さん、
特に国際通りどいのとか、
言ってもらったら分かりやすいですね。
でもでも、まだまだ不十分じゃないですか。
あ、おすすめのご飯屋さんね、
じゃあどこどこのステーキが美味しいですよ、
とかどこどこのお鯖屋さんが、
みたいな、言った時に、
あ、すいません。
小連れなんで、
ベビーカー入れるところがいいです。
あ、それさっき言うといてほしかったな、みたいな。
シーンがあるわけじゃないですか。
同僚の、
じゃあ例えば30代40代の男5人で行くのに、
お酒が美味しく飲めて、
雰囲気がいいお店、
おすすめどこですかっていうのと、
僕が子供たちね、
7歳2歳0歳と妻とこの小連れ3人とね、
5人で全部で行った時に、
おすすめの家族でゆったりくつろげるご飯屋さん、
どこですかっていうのとでは、
選ぶ店のチョイスがまた変わってくるじゃないですか。
そうなんですよ。
だからこの辺の定義を、
もうちょっとしっかり詰めた方が答えやすい。
ということを踏まえて、
実は僕は一旦ね、
コメントで聞き返してるんですよ。
あ、なるほど。
まず、良い投資のっていう、
この投資っていうのは、
不動産投資のことを指されてますか?
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というのを聞いた上で、
当然僕が不動産の発信してるからそうやろうとは思いつつ、
一応株式とかも全部ROIっていう指標ありますから確認しました。
その上で、
この良い投資っていうのは、
僕は、
売れ家さんのバックは分からないじゃないですか。
背景とか、
どこ目指してるのかとか、
全然分かんないから、
僕なりの、バーニングオーヤーなりの
その指標を聞かれている、
その良い投資の定義を聞かれているということで、
お間違いないでしょうか?
って聞いたら、
あ、その通りです。
っていう回答だったので、
質問をちょっと改めさせていただきました。
今回の質問ですね。
バーニングオーヤーさんの
不動産投資における
良い投資の定義は、
ROI何パーセント以上でしょうか?
というところに置き換えた上で
回答させていただきます。
はい。
結論。
ROI何パーセント以上で、
良い投資という
基準は
測れません。
おもんない回答ですか。
でもこれが僕の答えですね。
一つの指標でしかないんですよ。
それで、良いかどうかが分かったら、
みんな儲かる。
ね、その通り。
で、株もそうだと思うんです。
いろんな指標ありますよね。
CCRだ、IRRとか
NOI。
いろいろありますよね。
そんな指標、これだけ
見てれば儲かるなんて分かってたら、
みんな金持ち。
めちゃくちゃいろんな要素が
複雑に絡み合って、
そこで数字が出てくるんで、
難しいです。
指標だけで測るのは。
ただ、あの、僕の基準
一定あるにはあります。
それをお伝えすると、
僕は
ROI2%以上
だったら、
判断基準としては5。
しっかり検討しようっていうところには
乗ります。これが
何を指しているかっていうと、
ざっくり言いますと、
1億円の物件に対して、
1年間で
手残り、残るキャッシュフローが
200万円
以上だったら、
2%以上なんですよ。
このキャッシュフローっていうのは、
家賃収入が入ってきますよね。
そこから家賃返済がありますよね。
そこから管理費用とか、
いろんな費用が
かかってきて、実際手元に
残るお金が200万円。
これが1億円に対してだったら、
2%以上だから、
そのぐらいお金残るんだったらアリだよね。
これがマイナスになるやつも
あるんですよ。
1億円の物件で、
家賃収入だけは、
仮に年間300万円だとか、
残ってきたとしても、
返済で半分持っていかれて、
150万円ぐらいになって、
そこから月々のエレベーターがあったりとか、
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それの管理費用がかかりますよね。
管理会社さんへの管理料も、
月々3%から5%とか、
いろいろ引かれたりします。
そこから固定資産税とかも、
家債保険とかも、
全部全部入れていったら、
これ残るキャッシュフローっていうのが、
マイナスになっちゃうよ。
これは絶対やっちゃダメ。
そういう風に、
一応指標として、
2パー以上残るんだったら、
5とは言います。
ただ、これも結論言っときますが、
不動産買うにあたって、
僕が絶対的な指標として見るのは、
市場価格よりも、
割安か否か。
割安こそ正義。
これだけは言い切れますね。
だからね、
FOIがマイナスだったとしても、
売却したときに、
売却益取れる物件っていうのは、
確かに存在するんですよ。
そんなことあるの?
いや、あるんですね。
利回りが、
例えばね、
区分マンションで、
地区30年のファミリーで、
利回り3%とかだとするじゃないですか。
いや、そんな金利も含めたら、
もう全然残らへんや。
っていうものが、
例えば1000万円だとして、
でも実需で、
そこに住みたい人がいたとしたら、
1500万でも売れる場合があるんですよ。
ってなったら、
これは買い。
なんですよね。
持っててもうまみはないけど、
売却したときにお金が残るんだったら、
それはGOっていう判断ができるんですよ。
ざっくり言うとこういうことなんですけど、
そういう、だから指標一つでは
測れない要素が確実に
不動産業界にはあって、
市場より割安は絶対正義です。
はい。
でもそれはなかなか出ないから、
その中でも持ってよしっていうものを
選定していくのが必要なんですよね。
じゃあどうやったら
割安っていうのわかるの?っていうと、
僕の過去放送でも話してるやつありますが、
この物件買うたら、
次、なんぼで売れるん?
っていう質問を、
その仲介業者さん、
でもできれば買う仲介さんではなくて、
他の仲介さん、
利害関係がないところに
聞いたら
いいですよと。
そんな話もしてましたが、
あとはね、投資家仲間とかね、
そういうところに埋則を持っていって、
物件概要書のことですよ。
はい。
それで、これこういうの買おうと思ってる、
どう思いますか?みたいなの聞いたら、
みんなお酒の関とかだったらよく教えてくれますよ。
だからそういうところで
情報収集したりしてね。
目指すところによってもね、
いい悪いってあるんで、
本当それは一概に言い切れないです。
自分が1年後にはもう不動産収入で、
今の会社員の給与を超えて
リタイアしたいっていう人もいれば、
いやそもそも会社員を辞めるつもりはなくて、
5年後に
自分と同等ぐらいの収入を
不動産から得ることができれば
OKとか。
だからそれによってもね、
それが買いかどうかっていうのは変わってくる。
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そういうことも含めていろんな要素絡み合いますよ
っていうことです。
1つ、割安か否かを
判断する基準。
毎日見続けましょう。
物件情報ね。
しかもエリアを絞ってみたほうがいいです。
割安かどうかなんて
不動産分からんやんって思うかもでしょう。
でも
コンビニ行ってね、
ミネラルウォーター500ml1本
500円です。高っ!
分かりますよね皆さん。
なんで分かるかっていうと、知ってるんですよ。
相場を。
1本100円ぐらいだなっていう相場を知ってるから
500円高っ!ってなるんですよ。
と一緒。だからエリアを絞って
この辺で物件情報ずっと見てた時に
明らかにこれ安いなっていうのが
分かるようになるんです。
それをするためには毎日見ましょう。
それがアドバイスになります。
いかがでしたでしょうか。
ちょっとごめんなさい。厳しい
回答やったかもしれないですけど
まあこれはいろんな不動産投資家さん
慣れた方に聞かれたらきっと
僕と同じような回答されると思います。
答えやすいように
もうちょっと絞っていただいたら
非常にやりやすいんですが
それも含めてこうやって示させていただくことが
できたんで、僕としては
いい意味で有益な
質問だったなと思います。
なのでこれからもまたね
こういったものどんどん
いただけたら回答させていただきますので
よろしくお願いいたします。
本日の本題は
エウレカさんからのご質問。
バーニング大谷さんの不動産投資における
良い投資の定義は
ROI何%以上ですか?
という質問に回答させていただきました。
さあ
というわけで本日はね
金曜日になっておりますよ。花金でございますよ。
12月の金曜日
飲みに行く人も多いんじゃないでしょうか。
しっかり体と相談してね
家族とも向き合ってね
飲みすぎないように。ちゃんとね
土日しっかりと遊んでね
良い思い出たくさん作れるように
ほどほどにしていきましょうね。
というわけで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
