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【戸建ての群れ】リフォーム完了&満室決定!
ヤマルののんびりしたいラジオ、どうも! 肩柄のヤニクと、手の丸と書いてヤマルでございます。
僕は普段普通にサラリーマンとして働きながら副業として、不動産賃貸業、いわゆる大屋さんとしてのビジネスに挑戦しております。
また、自分のなりたい姿を叶えたい目標は、エンターテイナーになることでして、
お笑い芸人やったり、司会者やったり、ファシリテーションやったり、そんなことをして、自分なりのエンターテイメントを探しております。
そんなことしたら…【笑い】
ちょっとね、喉の息がね、まだ…
そんなことしたら毎日が楽しくなっちゃって!
このラジオではそんな僕の日々のアウトプットをお届けしております。
さて、僕の大好き不動産活動なんですけれども、
もう副業って言ってますけど、これを本業にして、バリバリこれがっつりメインでやっていきたいなという風に思っている、
それぐらい楽しい事業、それが不動産賃貸業なんですけれども、
もっか僕が取り組んでおりましたとある案件が無事に完了しましたので、
それの完了報告をさせてください。
それがですね、【こだての群れ】と呼ばれる案件です。
これの話をしましょう。
この物件はですね、一筆の土地に6個の平屋建てのこだてが立ち並んでいるという物件、案件になります。
僕はこれをですね、今年の5月末ぐらいに購入しまして、
大日銀様よりフルローン融資頂いたんですね。
もちろん保証協会付きですけれども、がっつり保証料払ってですね、
フルローン引いて頂きました、購入させて頂きました。
で、それを今11月1日より満室運営になるという運びでございます。
嬉しいでございます。その話をさせて頂きます。
そもそも出会いから、慣れそめから話ししゃべろうか。
慣れそめからとしてはですね、初めて僕アパートを買ったんですね。
それは築フルの本当に古い木造アパートだったんですけど、
それを購入した仲介さんが、そのアパートを決済した次の日に、
こんな物件あるけどどうですかって紹介してくださったのが、
このこだての群れっていう案件でした。
あーヤマルさん、あんたはボロボロで古くて空き家ばっかりのそういうのが好きなんだねって、
空室ばっかりのそういうのが好きなんだねって、
僕のね癖を、癖をもう仲介さんが理解して頂いたので、
僕好みの物件をすぐ紹介してくださって、
僕もすぐ有志に動いて、購入に動いてですね、
買うことができたっていう運びになります。
この購入当初ですね、
現況、つまりその空き家率がどれぐらいだったかっていうとですね、
6個のこだてのうち2室のみ、2室のみ埋まってたんですね。
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残り4個空室状態だったわけなんですね。
だからこれね、有志引いて買いますので、
その月々の返済だけで、
その家賃収入が相殺されてしまうような、
経費とかね、火災保険とか、固定資産税とか、
その処刑費入れたらもうマイナス、
キャッシュフローマイナスになってしまう案件だったんですね。
だけれども私はもうね、やりたくて仕方ない。
早くこれを直して、早くそれを客付けして、
満室運営にしたくて仕方ないという判断基準で、
もう完全に買いたい日を、もうよく分かんない。
もう買いたい。買えるなら買う。買えた。買った。
っていうそんな、若干脳を麻痺させた状態でですね、
購入させていただきました。
5月末当初はですね、2室しか埋まってないから、
どうしよう。だから有志してくださったチギンさん、金融機関さんもですね、
これ2室ですよね。大丈夫ですか。
入んないと回らないですよね。
入んないと回らないです。
回してみせます。やまるならというね、
誓いを立てて、
即ささとリフォームフェーズ、
そして客付けフェーズで動いていきました。
4個の空室の内訳がまた絶妙でして、
ちょっと説明しますね。
4つの空室のうち、1部屋はめちゃくちゃ綺麗。
掃除するだけでお客さんを入れられる。
残り2部屋がほどほどのリフォームが必要。
具体的には壁紙を張り替えるとか、
若干の設備を入れ替えるとか、
それぐらいのリフォームが必要。
そして残りの1部屋、最後の1部屋は、
なかなかのリフォームが必要というね。
修繕が必要という、そういう空室でした。
壁に穴が開いてたりとかね。
白食い?
白アリに食われてる箇所があったりだとか、
ベロンベロンだったり、バリンバリンだったり、
パリンパリンだったり、そんな状態だったり。
窓ガラスが割れてたね。
そういう香ばしい案件1つ残ってると。
だから1、2、1。
1、簡単2、普通。
1、ハードみたいなね。
そういった塩梅で直さなきゃいけない物件でした。
これをですね、5月末から買って、
11月1日に入居完了だから、
5ヶ月か、だいたい5ヶ月間かけて再生しました。
これもまさに空き家再生と言えるような行動だと思います。
時系列というか流れを言いますと、
まずですね、その一室は、
掃除だけで済む簡単な一室はですね、
もうすぐ決まります。
掃除だけしたらすぐ入居が決まりまして、
なんなく6分の3。
3部屋入居済みという状態になりました。
その入ってくださった入居者さんが、
法人で契約していて、
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自分の会社で働く技能生実習生、
ちょっと言い方間違えた。
技能実習生か。
外国籍の方をですね、
寮として入れたいという希望がありまして、
あ、でしたらこの部屋、
小建てなんでね、
平屋と言える小建てなんで、
3軽ぐらい間取りはあるので、
2人暮らしするには十分ですよ、
ということで見事にマッチして、
法人契約で一室借りていただきました。
残り3部屋になっていて、
次はレベル簡単順に直していきましたので、
まず簡単な一室、掃除だけで済む一室、
ちゃちゃっと済まして入居終わった後、
程々のリフォームが必要な二室をですね、
程度が軽い順から直せる部屋順から直していって、
直したらすぐぐらいのタイミングで、
買ってから2ヶ月ぐらいかな、
7月とか8月ぐらいに入居決まりました。
その方は家族2人暮らしで入居したいという方が
決まったのでポンポンと入居決まって、
買って数ヶ月でリフォームも済んだし、
客付けも済んだしで、
6分の4、残り2部屋空きという状態になったんです。
こっからがですね、長かった。
もう一つの程度普通めの一部屋も、
リフォームは完了したんですが、
なかなか客付けが決まらず、
8月、9月ですね、
8、9の2ヶ月間は音沙汰なしという状態でした。
リフォームは完了したんですけど、
その後も反響がないという状態でした。
もう一室、一番程度が激しいもの、
窓ガラス割れて、壁も穴開いて、
ボロボロの部屋、
この部屋に対してですね、
入居希望があったんですね。
ちょっと厳密に言うと、
その部屋に住みたいというわけではなかったんですけれども、
とある方が住みたいと意思表示してくださったんです。
それが誰かというと、
最初に入居希望をしてくださった法人さん、
技能実習生を入れた法人さんが、
もう2人新たに技能実習生を呼びたい、
日本に呼びたいということで、
もう一部屋貸してくれないかという提案を、
希望を出してくださったんですよ。
こんなのもう願ったり叶ったりじゃないですか。
その技能実習生が日本に来るタイミングというのが、
11月1日からになるので、
それまでに契約はできないけど、
そこから貸してくれないかって言われたんですね。
そこで僕がパチッと来たんですよ。
ピーンと来たんですよ。
一番程度のかかる、
リフォームに時間のかかるあの部屋を、
11月までに直して、
11月からそこに技能実習生住んでもらおうという計画にしたんです。
それでいいですかと。
それまで契約しないから家賃発生しないけども、
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逆にあなたはこの部屋ってもうこっちが決めていいですか、
みたいなそういう約束ごとで、
約束も交わしてですね、
それでいいですよと。
もちろん不動産、賃貸仲介さん、
挟みながらのやり取りなんですけど、
それでいいですよと言ってくださったので、
一番程度のかかる部屋を、
技能実習生2号館ということで、
リフォームを進めてきました。
で、走行しているうちにですね、
11月、つい先週ぐらいに、
すいません、もう最後の一部屋ですね、
もう最後の一部屋入居申し込み入りましたと、
賃貸仲介さんから連絡がありまして、
見事満室となりました。
ちなみに最後に決まったその一室には、
単身で猫ちゃん2匹、
1ヒューマン、2キャットで住みたいという
ご要望だったので、
じゃあ猫1匹に月2,000円ずつ
家賃をあげたらいいですよと、
こちらから提案して、
その条件論でいただいたので、
家賃さらに結構上がって、
4,000円アップで2キャット、
4,000円で2キャットの条件で住んでもらいました。
これで見事、11月1日からですね、
6分の6、満室となりました。
いやー、よかったー。
どうですか?
もっと急げば、もっと頑張れば、
もっと早くですね、
空き家再生完了、
満室運営できたかなと思うんですけども、
合間に僕、宅建試験挟んでますからね。
そのうち1ヶ月ぐらいは全く物件触らないという、
そういう時期もあったにも関わらず、
半年で4室埋めて、
満室にできたというのは、
いいアピールになるんじゃないでしょうか。
これどこにアピールするかというのは、
金融機関ですよ。
もちろん貸してくださった金融機関さんに、
はい、すぐ満室になりました、
どやーって出来ますし、
後はどこ、誰、
親仲間とかにもどやれるかな、
親仲間どやーみたいなね、
後は誰だろう、
僕が先輩ぶって、
初心者親さんとかにも先輩ぶってね、
うるるる、満室できる、
いろいろブイブイ言わせられるかなと思いますので、
見事満室になってよかったです。
これにてですね、
ラーニングコスト、
火災保険とか税金とか処刑費と、
金融機関から借りている返済を払っても、
あまり、
L?
あまり、
有り余るか、
有り余るキャッシュフローをゲットすることができました。
これが不動産賃貸業。
これが楽しいんですよね。
この空き家を再生していく感じ、
仕様価値をなくした、
持ち主がもういらないって手放しそうになった、
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誰も価値を感じられないような建物、
古い家を再生して、
ここに住みたい、
ここで暮らしたいって、
その報酬として、
ありがとうの対価として、
家賃支払いいただけるっていう、
このビジネス、
僕大好き。
というわけでですね、
昨今融資情勢とか、
金利情勢か、
金利情勢とか融資条件とか、
いい物件がなかなか見つからずに、
あんまり変えてないんですけれども、
でも、
今年1軒見事に完成させたヤマルはですね、
これを糧に、
これをバネに、
またブイブイ進んでいきたいと思っております。
みんなも、
家、直そうぜ!
それでは最後いくぜ。
みんなで一緒にいくよ。
せーの、
ヤーマル!
