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こだての、賃貸需要は?
強い!
ヤマルののんびりしたいラジオ。どうも、カタカナのヤニクトーテの丸と書いてヤマルでございます。
僕は普段普通にサラリーマンとして働きながら、副業として不動産賃貸業、いわゆる大屋さんとしてのビジネスに挑戦しております。
また、自分のなりたい姿、叶えたい夢、それはエンターテイナーになることでして、自分なりのエンターテイメントを探しております。
そんなことしたら毎日がすごく楽しくなっちゃって、このラジオではそんな僕の日々のアウトプットをお届けしております。
さて、今日はですね、僕の大好き不動産活動のお話をさせてください。
僕はですね、今、不動産賃貸業、大屋さんとしてビジネスを頑張っているんですよ。
大屋さんとして生きていきたい、暮らしていきたい、働いていきたいというふうに本気で思っていて、
副業というポジションではあるんですけど、本気でやっているんですね。
本気でやっているとですね、いろんなことに気づいたり、いろんな面白い話が聞けたりしてですね、
面白い、楽しいというお話をします。
不動産賃貸業といってもですね、本当にいろんなやり方がありまして、
住居用とか事業用とかも分けたらキリがないんですけども、
僕がやっているのは、よく、ほぼほぼね、よくメインでやっているのは、
築古こだて賃貸なんですね。築年数の経った古いこだてを安価で購入しまして、
それを自分の力でとか、業者さんにお願いしてリフォームしてですね、
入居者さんに済んでもらうと、その報酬として家賃収入をいただくというプレイスタイルが結構メインなんですけれども、
でも、規模を拡大していくためにはアパートを買った方がいいみたいな、
融資を引いてレバレッジを引っ掛けてアパートを買った方がいいというね、
そういう気持ちもありまして、アパートも購入したんですね。
でも、大きなレバレッジを引っ掛けてでっかいアパートを買ったかといったら全然そんなことなくて、
木造の築年数の経った4個1、4部屋ね、1棟の何々層とかね、
広報何々みたいな、そんな名前が似合うような古いアパートも買いました。
僕の現状としては、こだてを何個か持っていて、アパートも1個持っているという現状でございます。
やっていて、本当に面白いなと思ったのが客付け、これはリーシングとも言ったりするんですけど、
実際に入居者さんを決めるフェーズですね。
そういった段階において気づいたことでございます。
入居付け、客付けというのは不動産賃貸業者、
よく聞くのは、ふーふーふーとかね、
ふーふーふーふーとかね、
ふーふーふーふーとか、
ふーふーふーふーとかね、
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いろんな賃貸仲介屋さんがいると思うんですけど、
お客さんと直に設置してくださる、一般の不動産をやっていない方にも、
不動産屋さんといえばそういうものが思い浮かぶような方々なんですけど、
その方々がですね、僕の物件を、僕の代わりにですね、
公屋さんの代わりに魅力を伝えていただいて、
入居していただくっていうのをやっていただいて、
本当にありがとうございます。
本当に素晴らしい仕事をやっていただいております。
ありがとうございます。
で、るんですけれども、
その賃貸仲介さんにですね、
仲介の依頼をしっぱなしでほったらかすのは、
もう本当にナンセンスですよ。
公屋だからって威張り腐ってですね、
お客決めろよみたいな、
なんで入居つけねえんだよみたいな、
そんなおへえな態度を取ってたら、そんなお屋さんは嫌われる。
僕はそんなお屋さんにはなりたくない。
なので、ほったらかしにしないでですね、
定期的に、理想は2週間に1回ですけど、
それでも月1回ぐらいですかね、現実は。
今、空室の物件を取り扱っていただいている賃貸仲介さんに、
ご挨拶に伺っていきます。
準備できるときは手荷物を携えて、
できないときは手ぶらで行ったりするんですけど、
いつもお世話になってますっていう話から、
現在空室のこの物件どうですかっていう話をね、
軽くですよ、
なんで決めないんだよみたいな、
お願いだから決めてくれよみたいな、
そういう決死の表情でですね、
引き迫る表情で行ったら向こうも怖いので、
なんだこのお屋ってなっちゃうのでね、
決して嫌われない。
仲介さんに嫌われないスマイルを持って、
いつでもスマイル。
スマイル王爺さんと接してですね、
現状を聞いたり、どうしたらいいですかって
アドバイスをいただいたりしてるんですけども、
やっぱりね、ようやく本題に入るんですが、
こだての賃貸順位はめちゃくちゃ高いですね。
僕、何と比べてかっていうとアパートと比べてです。
アパートとこだてだったら、
こだての方が多少条件悪かったとしても厳しかったとしても
入居者さんは決まりやすい。
やっぱこれ真理だなってつくづく思いますね。
僕、面白い物件を持ってまして、
通称こだての群れって呼んでるんですけど、
一筆の土地に平屋のこだてが立ち並んでるという物件なんですね。
だから僕の中ではアパートと何ら変わらないわけなんですよ。
持ってるアパートは4個1、
持ってるこだての群れは6棟1みたいな感じでね。
6棟の建物が並んでて、
いわゆる借屋みたいな感じで、
すごい間隔の狭いね。
専用庭もないような小さなお家、こだてなんですけれども、
それでもですね、やっぱりアパートよりも
こだてに住みたい人って多いようで、
問い合わせがちょくちょく来てるんですね。
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反響が多いんですよ。
だから賃貸仲介さんにどうですかってお話を伺っても、
アパートの方はですね、
ちょっとすいませんみたいな、
なかなか厳しいですねみたいな返事が返ってきて、
こだての方はですね、僕が聞かなくても、
問い合わせありましたよとか、
申し込みありましたよって言って反響があるんですね。
やっぱりここ違うなと思って。
だから本当その人の戦い方、
その人の目指すところによるんですけれども、
アパートよりもこだての方がお客さんは付きやすいんだなっていうね。
ここはもうちょっと揺るがねえ、
僕の中で固定概念にすらなりそうなくらいね、
固まり始めています。
なのでこれから物件持たれる方はですね、
アパートはやっぱ大変だよってことは、
ちょっと頭の片隅に置いといた方がいいと思います。
僕のね、一生懸命買った半空アパート。
買った時ね、4つのね、
アパートのね、入居率4分の1だったんですよ。
1部屋しか入ってなかったんですね。
ただ、決済してですね、買うタイミングになったら、
ポンポンと2部屋埋まって、現状4分の3なんですよ。
だからあと1室。
そう、この1室が埋まらない。
満室になりそうでならない。
募集を始めて、
でもそうか、まだ4ヶ月とか、
3ヶ月、5ヶ月も経ってないくらいの感じなんで、
何年も空室だというわけではないんですけれども、
でも反響は今のところなくですね、
なかなか厳しい。
入居付けが難しいなと思う物件になっています。
まあね、焦ったってことをせいてもね、
うまくいかなかったりするんで、
別に落ち着けばいいんですよ。
これが1年空室、2年空室だったら、
絶対何か条件であるとか、
家賃設定とかね、入居部条件とかね、
何かしら問題が絶対あるんでしょうけれども、
それで陳太中会さんとも仲良く喋っているうちに、
まだ様子見でいいと思いますみたいな。
次、これで空室が続くようであれば、
次の手はこれで、次の手はこれでっていうのを
いろいろご提案いただきましたので、
そういう中会さんの言葉を信じてですね、
一回落ち着こう。
まあね、
親は空室が嫌い。
1秒でも早く、1日でも早く満室にしたい。
その気持ちのせいでことをせいておりますけれども、
落ち着くことも大事かな。
面白かった話としてですね、
中会さんが教えてくれた、
入居付けのポイントとかテクニック化としてですね、
テクニックも何もないからすごい力技なんですけど、
めっちゃフリーレントつけるとか、
フリーレントっていうのは何ヶ月分家賃をタダにするとかね、
初期費用を親負担にするとかね、
分かりやすく初期費用を抑えて、
入りやすくすれば入居付けが決まりやすいですよみたいな。
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そりゃそうやな、そりゃそう。
でも、そうすると家賃の回収、
家賃による初期費用の回収が遅くなっちゃうので、
家賃何ヶ月分を失う代わりに今入ってもらうのか、
空室期間何ヶ月か待って正規条件に入っていただくのか、
これも経営判断ですよね、難しいところです。
あとは定期借家契約の活用っていうのも話してて、
これはどこの賃貸仲介さんでもやってるのかどうか分かんないんですけど、
定期借家契約を結んじゃうんですよね。
定期借家契約っていうのは普通借家契約とは違って、
期間が決まった契約ですよね。
条件も普通借家契約っていうのは、
公家よりも借りてる人の方が強いんですよね。
なかなか簡単に退去させられなかったりするんですけど、
定期借家契約は結構対等というか公家にも強い契約ができるので、
そういったメリットがあるんですけど、
だからあんまり普通借家契約の割合の方がまだまだ多い昨今ですので、
定期借家契約使うのびっくりしたんですけど、
どうやって使うんですかって聞いたら、
定期借家2年ぐらいの定期借家契約を結んで、
家賃をめちゃくちゃ下げるんですって。
めちゃくちゃって言っても、
相場よりだいぶ下げると。
その2年間はめちゃくちゃ安い家賃設定で住んでもらうと。
その2年後、定期借家契約から普通借家契約に契約を巻き戻す、
契約を結び直すときに、
本来の正規の家賃に戻すと。
だから2年間の家賃の減額を、
本来得るはずだった家賃が減額されるというデメリットを捧げて、
早期満室、早期入居というメリットを取るというね。
ああなるほど、そういう方法もあるんだみたいな。
定期借家契約のうまい使い方なんだなみたいな、
思いましたので、一つ学びになりましたね。
それも手段の一つとして、選択肢の一つとして、
隠し持っておきながら、まだ焦る気持ちあるけど、
ちょっと様子を見て、早期満室を目指して、
金融機関とかね、満室経営できている立派な大屋さんと褒めていただけるように、
できることをやっていきたいと思います。
そんな不動産賃貸業の、今日は客付けリーシング活動のお話でした。
不動産ってやることいっぱいあってですね、
もう楽しんで、とにかく人と関わること、
家と関わること、やまるそれ、楽しいやまるでした。