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第525回財布すっきりレイディオ。今回のテーマは、古民家不動産、リフォーム開始、どこまでやるかということでお話ししていきます。
毎週金曜日はですね、不動産投資、ビジネスの話だったり、最近だと不動産投資のお話をしておりますが、今回もその続きですね、先週の金曜日ですね、
520回は、まあ、どれだけ収益が出ますかということで、物件の価格ですね、だいたい140万円ぐらいですね、1棟2棟買って、まあ最終230万円かかりますよということで、まあ3棟目4棟目はセットで買ったので190万円ですが、
まあ各々ですね、火災保険なんか買って、で、まあ古民家で地区80年90年になると火災保険が逆に高くなるんですね。
物件自体ですね、鉄骨とかだと燃えにくいので火災保険が安かったり、木造だと物件自体は安いけど火災保険が高かったりっていう風になってくるので、一概にですね、まあ新しかったらその分固定資産税が高かったり、
で、地区フルの物件だと固定資産税は年間1万円ぐらいしかかからないという風になるので、まあどれが良し悪しですね、まあもちろん良い物件の方が価値は高いのでいいんですけど、その分バイクが高かったりっていうことがあるので、まあその辺ですね、ここら辺で折り合いをつけてやっていくかというところですね。
で、まあこの今回のリフォームもそうですけど、リフォームもですね、あんまり綺麗にやりすぎても、風呂もピカピカにしました、クローゼットもタンスも全部引き出し、引き戸、押入れを全部クローゼットに直しましたって言ったからといって、家賃をですね、5000円、1万円高く取ることもできないので、まあこの辺ですね、まあ最低限、ちょっと住みにくいなっていうのは取り除いていければいいのかなという風に思います。
で、今回ですね、3棟目4棟目の物件っていうのがリフォームの内容なんですけれども、障子の張り直しと電球の設置、あと掃除、あとはペンキの紋だけですね、畳半丈ぐらいの紋がありますので、それをペンキ塗るぐらいでいいのかなと。
今まではですね、がっつり一部屋、結構ペンキ塗ったり、軽層度の、まあこれもペンキなんですけどね、白い塗料を塗ったり、あとキッチンのあの戸袋っていうんですか、天袋、あの辺も全部ペンキ塗ってたりしたので、結構ですね、服上下がもうペンキまみれになったり、まあ部屋中ペンキまみれにして、その後床を直してもらったりっていうことをしたんですけど、まあ今回はそこまでやっておりません。
今回はキッチンのリフォームということで、高段キッチンを、まだ見てないんですけどね、高段キッチンを入れております。4万円だっけな、キッチン4万円のを入れてもらって、床を直して、まあ7、8万円ぐらい、合わせてまあ12、3万円ぐらいだと思うんですけど、まあこの辺ですね、やってもらっております。
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で、えーと、今回はそこを直して、キッチン直ったのを見に行ってですね、あとは障子の貼り直しということで、経年劣化でですね、障子の、障子紙が剥がれているので、これを糊でつけたり、テープで止めたりですね、貼り直そうかと思ったんですけどね、なんかこう風合いがいい感じの、雰囲気がいい感じの障子紙がついているので、まあそのままペタッとくっつけられたらいいなということですね。
ということで、貼り直していきたいなと思います。あと電球がですね、ところどころ電球の傘がないところがあるので、まあそれを直したり、まあ前回もですけど、電球はですね、ジモティで、なんか全然知らない人、同じ県内の人のところに取りに行って、3つの電気ですね、なんかもう電球ついたわ、まあさっき取り外しましたっていうような3つで、2000円だっけな、車で取りに行ったことがありますけどね、まあそんな感じですね、別に新品じゃなくてもいいし、
どこか転がっていればいいなと思ってますので、これもですね、電球の傘もつけていきたいなというふうに思います。ある程度、キッチン入れたらですね、もう早々に入居募集つけていきたいなと思います。まあ掃除だなんだって、門のペンキなんかはですね、その後でも別に構わないので、まあ2、3ヶ月ぐらい入居がかかるにしても、ちょっと1日でも、まあ1週間でも早くですね、入居募集をかけていきたいなと思います。
前回の物件は1年、ちょうど1年かかりましたので、で、1棟目はですね、1件目は入居かけて2、3ヶ月か、これやっぱり2、3ヶ月、まあこれでも結構早いなと思ったんですよね。2棟目はなかなかかからずに何回か2人ぐらいですね、ドタキャンされたので、トータル1年かかりましたけど、まあようやく先月ですね、入居が入ったということで。
で、今回の4棟目、3棟目はもう入居したままオーナーチェンジで購入しておりますので、4棟目はですね、早めに、まあ一番手がかからずに、さらに雰囲気もいいし、そうですね、設備的にもプロパンじゃなしに都市ガスが来ておりますので、まあその辺だとか、あと風呂とかも修繕もあんまりいらないので、本当に掃除ぐらいでいいのかなと思います。
まあちょっと年季は入ってますけどね、なんか最近まで1年ぐらい前まで住んでもらってたので、その辺の、やっぱ空き家の時期が長いと部屋が湿気でこもってたり、なんかこうカビがとか空気がよどんでたりするんですけど、まあその辺がないので今回の物件は非常に気に入っておりますが、まあ雨漏れとかですね、最近ゴリラ系、ゴリラじゃねえ、ゲリラ豪雨とかがあるので、そういうのでですね、雨漏れが発生しなければいいなと思います。
まあするとですね、その都度その都度ちょっとお金がかかっていきますので、で、まあ物件自体が古いんでですね、まあ今回は屋根をちょっと修繕しましたけど、まあその辺ですね、ちょっとずつのメンテナンスで直るぐらいの修繕で発生すればまだいいんですけど、あまり大掛かりになるとちょっと嫌だなというふうに思っております。
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で、今回の物件のリフォームは大したことないですよということで、まあ自分でできることがほとんどですね、まあキッチンと床は全部お願いしておりますが、それ以外は自分でということで、まあ大体できたら入居募集、で、まあ気がついたらその時直していくということで、まあ大まかでですね、大掃除とか終わった後、まあその後ですね、ここちょっと直そうかなとか、なんか百均でこう補修剤を買ってきてですね、壁紙だとかちょっとこう穴が空いたとこをこう直していったりっていう少しずつのメンテナンスを、
そこからまあやっていきながら、窓を開けに行ったりですね、まあちょっとこう過ごしたりっていうような時間がありますので、まあそういう空き家の時間、この辺も楽しんでいきたいなというふうに思います。
で、えー、ですね、なのでまあ今回のDIYはそこまでかかりませんよということで、まあまとめになりますけども、まあ親が良かれと思ってですね、リフォームするよりも入居する人がですね、好きに進めたらいいなと思います。
まあ前回の物件もそうなんですけども、結構いろいろ直したげくですね、なんか良かれと思っておいてたですね、なんかこう戸棚とかですね、散弾ボックスみたいなのがいらないよっていうふうに言われたので、すぐ撤去したんですけど、まあ入居される方がですね、どんな生活かっていうのはこちらはわからないので、まあその人たちによってこう合わせてあげたり、まあもうリフォーム代10万かけるぐらいだったりですね、こちらの。
もう入った人に何なら10万渡して、これで好きに使ってねと、えー、もうなんか新しいもの買ってねみたいな感じの方がいいんじゃないかなというふうに思います。
まあそれをですね、家賃に使われたらちょっと困るんですけど、まあそのお金でですね、なんかこう自分の好きなようにこうDIYしたり、えー、なんかこう戸棚をくっつけたり、過ごしやすいようにしていただいて、まあ1年でも2年でもですね、長く住んでもらえるっていうのがいいのかなと思います。
はい、で、えーと、あとはそうですね、えー、まあ今回4棟目はですね、初めて駐車場を借りておりますので、毎月家賃じゃなくて駐車場代が7000円ずつ出ていきますので、まあこの辺ですね、えー、結構プレッシャーになります。
まあ空き家の状態でもですね、電気代っていうのは3,400円、で水道代っていうのは1000円ぐらいかかってくるので、で毎月コンビニ払いなんですね。コンビニ払いなんて本当学生時代の携帯代以来のですね、なんかコンビニ行ってですね、携帯代を毎月払わないと電話が止められるみたいな感じになってましたけど、
あれ以来にですね、手払いなので、その都度ですね、入居募集のプレッシャーがダイレクトにかかるということで、まあこれもこれでいいんじゃないかなと。あんまりこう、銀行引き落としとかになるとですね、あんまり痛手を感じないので、入居募集がこう、力が入らないようになってしまうかもしれないので、この辺ですね地味に痛いんですけど、おかげで入居募集のプレッシャーになるということですね。
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ああいうことで、まあ今回はですね、さらっとリフォームの状況とこれからの進み具合ですね。おかげさまで4棟中3棟今入居がついておりますので、あと4棟目ですね。まあこれでフルで入居が入るとですね、家賃もマックスで入ってきますので、気持ち的にはかなり楽にですね、この5棟目、6棟目の開始進めにいけるんじゃないかなと思います。
まあちょっと今はですね、物件を見るよりもまあ今の修繕を最優先にして、入居募集ぐらいかけられたらですね、次の物件なんかも見に行っていきたいなと思いますし、また新しい物件見たらですね、このポッドキャストでも発信していきたいなというふうに思います。
ということで、今回のリフォームはそんなに力が入りません。時間としては10から15時間ぐらいですかね。ざっくり計算したんですけど、1件目のリフォームは25時間ぐらい、2件目のDIYは30時間ぐらいかかってますので、時給1000円としてもですね、3万円、2、3万円ぐらいの時間は透過してるんじゃないかなというふうに思います。
材料費等々を入れると7、8万円ぐらいDIYでかかっているかなと思いますので、この辺ですね、今回も最小限の力、スキルはそんなにないので、気持ちだけですね、大事に物件を拭いて磨いて住みやすい家にしていきたいなというふうに思います。
ということで、今回も以上となります。今日も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
40代のサラリーマンが節約して断捨離して資産運用して不労所得を得るためにブログを書いたり、ポッドキャストをやったり、コミンカを買ってDIYして貸し出ししたりしていく情報を一つずつ発信しております。
日替わりになっておりまして、月曜日が節約、火曜日が断捨離、水曜日が健康会、木曜日が資産運用で、金曜日がビジネスということで、今回は不動産投資のお話になっております。
あなたの人生の築きになったり、自分でもできるかもっていうことですね。僕はできることですので、皆さんもし興味があれば一歩踏み出していただきたいなと思いますし、またコメント等をいただけると励みになりますのでよろしくお願いします。
ということでまた次回お会いしましょう。
