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はい、中松です。 先日、初投稿を無事に終えて、ホッとしております。
思ってた以上に、たくさんの人が聞いてくれて、いいねを押してくれたので、これあれですね、思ってるよりも嬉しいですね。
ということで、続けてみようと思いましたので、2回目の今回投稿とさせていただきます。
で、私の今回の不動産投資をテーマにしたお話ということになってくるんですけど、
一番最初、不動産投資をやる上で、最も大事なことって何だと思いますか?
不動産投資って、難しそうとか、何から始めたらいいのかわからないとか、
現金で買ったらいいのか、融資で買ったらいいのか、アパート、マンション、子建て、
何から始めたらいいの?というふうに、わからない方、どうしたらいいかわからない方っていうのは多いと思うんですけど、
そういったことを全てひっくるめた上で、一番最初に一つだけ、このポイントだけ押さえてください。
これだけは絶対に外さないでくださいってことが実はあります。
そして、このポイントを一つだけ押さえることができれば、絶対に不動産投資はうまくいくわけですね。
では、そのポイント何かと言いますと、
相場より安く買うということになります。
何を当たり前のことを言っているんですか?というふうに思われるかもしれませんが、
これが意外にできないというか、8割以上のことはできていない。
結果、どうなるかというと損をしてしまうと。
これ具体例ですね。上げながら見ていくとわかりやすいんですけど、
例えば、3000万円ぐらいのアパートがあったとしますね。
どこでもいいです。例えば千葉とか神奈川とかでもいいんですけど、小ぶりな、
よくある小ぶりなアパートが3000万円ぐらいで売られていたとします。
これ自体は別に何の変哲もないんですけど、そこで重要になってくるのが相場という視点ですね。
例えば同じアパートでも、部屋の広さであったりとか、立地であったりとか、
蓄電数であったりとか、収益力であったりとか、
そういったものを総合的に判断しておいて価値というもの、相場というものが決まってきます。
もし、相場で3500万円ぐらいのものが3000万円で売られていたとする。
これって少し安いですよね、相場よりもね。
ですので、こういった少し安い物件、少し安く買うということができると、
確実にうまくスタートができるということになってくるんですけど、
実際どうかというと、皆さんちょっと逆のパターンでスタートしてしまう方っていうのがすごく多いです。
逆というのは、相場より高いものを買ってしまっていると。
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例えば、2500万円の価値しかないものを3000万円で買ってしまったら、
これもう損確定してますよね、買った瞬間に。
そうなんですね。
しかし、これ言われてみると当たり前なんですけど、
なぜか皆さん、多くの方がこの相場感というのを身についてない状態で不動産投資をスタートしてしまう。
言葉少し悪いかもしれませんが、不動産影響マンの口車に乗せられてしまって、
自分で相場をしっかり調べない、そのアパートの価値とかリッチとか考慮せずに、
リサーチをすることなしに買ってしまうので損をしてしまうことが多いと。
これを踏まえると、実は不動産投資って買った時点でもう決まってしまうと言っても過言ではないんですね。
それもそのはず。
安く買うことができれば、もうその時点で価値ですから、
持っている間に家賃収入がもちろん入ってきますし、
5年10年持った後に売るってなった時でも値下がりしないようなエリアとかで買えていれば、
当然買った時よりも高く売れたりとか。
高く売れないにしても同じぐらいの価格で売れればその間に返済が進んでおり、
結果モーカルといったことが実現しますし、
逆に相場より高く買ってしまうと、そこからどんなに運営を頑張ったりとかね、
して努力したところでやっぱり限界がありますので。
ということで不動産投資で絶対に成功するための一つのポイントをあげると言われたら、
私は相場より安く買うということを徹底してくださいというふうに言っています。
実際にこれあれなんですよね、とても怖いところでして、
例えば属性が良いサラリーマンの方、年収が高い方とかね、
社会的にしっかりしたお仕事されている方の場合って、
融資がついてしまうのが逆に裏目になってしまうことがあるんですね。
例えば本当だったら4000万円の価値がないような物件でも、
それが5000万円とかで売られていたとしますね。
しかし価値が5000万円、4000万円の物が5000万円で売られていれば1000万円不足している。
しかし属性が良い方、ここでいう属性というのは先ほど言ったような、
年収であったりとか、資産背景であったりとか、お仕事であったりとか、
そういった方の場合ちょっと怖いことに融資がついてしまうんですね。
物件がしょぼくても、まぁしょぼいという言い方はしてしまっていいと思うんですけど、
しょぼくてもご自身の属性が良いと、それでカバーできてしまって、
結果銀行で融資つけてしまうことがあるので怖いですよね。
儲からないというか、初めから高値掴みをしてしまっているという物件を、
自分の属性が良いからが故に融資がついてしまって、
買ってしまうことになるという方、実は少なくないというか多いですね。
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これはサラリーマンの方だけではなくて、中小企業の社長の方であったりとか、
個人事業などで少ししっかりとお仕事されて利益を持って出されている方、
資産を積み重ねている方なんかの場合でも、
とにかく気をつけないと融資がつくことが裏目になってしまうことがあります。
もちろんこれ、例えば小ぶりのアパートだけの話ではないんですね。
大きい、奥を越えるような1棟マンションの場合ももちろんそうですし、
逆に小建て、例えば地方の築る小建て、今流行ってますね。
500万円以下とか300万円以下とか、
何ならもう、ただであげますよといったような小建ての築フルもエリアによっては存在します。
しかしこれもよくよく考えてみると、
本当にそれってその値段にちゃんと見合っているの?というところを考える必要がありますね。
一件、例えば小建てが100万円、安いですよね、びっくりするくらい。
でも実際はもう傾いていたりとか、城ありの住処であったりとか、
もう偏僻なところで解体するにも解体費用が実は300万とか400万とかかかってしまうので、
実はもう買ったらどうしようもなくなってしまうといったことも決してない話ではないわけなので、
とにかくちゃんと相場を踏まえた上で、
この価格、この仏教がこの価格で出ているけど、
果たしてそれはちゃんと見合っている価格なのか?
もしこれを買った後に売るってなった時に、
その価格よりも高く売ることができるのか?
それとも大きく安くしないと、大幅に安くしないと売れないようなやばい物件なのか?
というところを見極める目というものを身につけていってほしいなと思います。
もちろん、相場より安く買えたら苦労しませんよなんて声が聞こえてきそうですけど、
そのあたりの相場より安く買うポイントとかテクニックっていうのももちろんありますので、
これはちょっと今日は今話してしまうと長くなってしまうので、
基本一つのテーマを一つのお話でしていこうというふうに決めていますので、
また別の機会に話したいなと思いますが、
今日のところは不動産投資で絶対に失敗しない、
成功するためのポイントを一つだけ挙げてくださいと言われたら、
とにかく相場より安く買う。
そのために相場をしっかり調べるというところを徹底してください。
そうすれば負けませんし、必ずうまくいきます。
ではまた今度。
