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本日、大山レイディオです。いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
この番組のスポンサーは、ハイクラスパリゾートのサンセットウィラ、総合損害保険代理店アトラス、株式会社ベストエージェンシー、生命保険代理店アイコンタクト福井、
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今回のテーマになりますけれども、不動産の価値ということでお話したいと思います。
不動産の価値についてお話したいと思います。
不動産の価格、売買価格ってありますよね。
それと、不動産の価値で言うと固定資産税評価額とか、不動産の自家評価額とかあります。
それっていうのは、売買価格と不動産の評価額、自家評価額、銀行さんの出す融資額、全てイコールではないですよね。
何をお伝えしたいかと言いますと、
よく不動産をやられている皆様ですと、不動産をどれだけ持っていますかという話とか、規模的なものをざっくりお話を伺ったりする中で聞きますけど、
不動産の売価っていうのは、必ずしも持っている不動産の価値かというと、そうではないんじゃないかということを私は思ってまして、
それを言うならば、不動産の固定資産税評価額ですとか、不動産の銀行の自家評価ですよね。
それを言うべきではないかなというふうに思っています。
というのは、例えば不動産の価格が高くても、実際にはその評価は実際に伸びないとかいうことがありますよね。
よく不動産の投資家さんの中で、資産10億ですとか借り入れが10億ですとかそういう感じで言いますけど、
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それって必ずしも不動産の価値が10億あるかというと、もしかしたら5億かもしれませんし、必ずしも正しい見方ではないんじゃないかというふうに私は思っているわけですね。
極論を言いますと、固定資産税の評価額、もしくは銀行の自家評価、これで例えば5億ですとか10億ですとか言うなら、公正な目で見られますけど、
もしかしたら不動産を高値で掴んで、本当は5000万の物件価値しかないものを1億で買っているかもしれませんよね。
だからその額で大きいとか小さいとか、物件価格の大きさ、借り入れ額の大きさで大きい物件を持っていると、規模が大きいというのは正しい評価ではないんじゃないかというふうに私は思うわけですね。
それぞれいろんな考え方があるかと思います。
実際に例えば固定資産税評価額というと、例えば東京都内とかの一等地に近いところですと、実際には固定資産税評価額よりも実勢価格のほうがはるかに高くて、
かたや田舎のほうに行くと実勢価格のほうが低くて、固定資産税の評価額が高いと逆転するような状況というのはあり得るわけですけれども、
公正な目線でいうと銀行の自家評価、そこを基準に考えたほうがしっくりくるんじゃないかなというふうに思いますよね。
これレイリオですからぶっちゃけ小さい声で言いますけれども、私が取得している再生物件というのはほとんどの物件が300万円台ぐらいで取得価格は取得しているんですね。
ところが固定資産税の評価額とか銀行評価額に直しますと3000万円とか4000万円とか6000万円とかそういう形のものを私は取得して持っているんですけれども、
私が持っている物件の価値が取得価格の300万円とか母貨の300万円というと、果たして市場価格でいうと300万円とかということはないですよね。
少なくても2000万円、3000万円とかの価値はあると思います。
実際に2000万円、3000万円でも買う人は絶対に現れますので。
そういうことを考えると不動産の価値というのはやっぱり銀行評価額、銀行の自家評価、それが一番しっくりはまるんじゃないかなというふうに私個人としては思っております。
今回の放送を聞いて異論とかちょっと違うんじゃないかという考えの持たれている方もいらっしゃるかと思いますけれども、
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いろいろそれぞれに考え方というのはあるかと思いますので、どれが正しいということはありませんけれども、
不動産の売価がその不動産の価値ではないよということは一つちょっと言えるんじゃないかなというふうに私は思っています。
今回は不動産の価値についてということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレイディオをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼します。
ありがとうございました。
