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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産。 そしてビジネスノートで促読、奈良学園前スクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。 今日も聞いてくださってありがとうございます。
突然ですが皆様、人間ドック受けられてますでしょうか? これ人間ドックね、あの健康、体の健康を守る意味でも人間ドックって必要なんですけれども、
実は皆様の大切な大切な資産、これについても人間ドックを受けた方がいいよというお話でございます。
というわけでね、今日は不動産相続の専門店として、不動産相続っていうと、もちろん相続の分け方とか、それから節税とかいろんな対策があるんですけれども、
これね、二個一になるのが不動産投資なんですね。 投資って言われると怖いって思うかもしれないんですけれども、要はですね
アパートを経営したりマンションを経営したりというふうに賃貸の収益物件を経営するという、 昔流れで言うと大屋さんになるということです。
大屋さんは怖いとはならないですよね。 でもこれってね本当に不動産その相続とこの収益不動産の運営経営っていうのはね
切っても切り離せない関係に実はあるんです。 その話はね、そこしだすと長くなるんですけれども、今回はねその中の収益不動産
不動産投資についてのお話をさせていただきます。 先日ご自身でもね不動産投資をされていて、そのうちのね物件をいくつか売却を
されたいというご相談をいただきました。 その中でね
出てきたお話をそのお客様もねシェアしてくださってたので、私もそこにね追記する形でシェアをさせていただきました。
でこの方は経営をなさっている方なんですね。 オープンされてるんでいいと思うんですけど、
ブランドの卸売市場、中古のブランド品の卸売市場を運営されている絶好調という会社を経営されている
福ちゃんという方なんですけれども、この経営者さんなんですね。 その絶好調さんは本業はね名前の通り非常に好調でして、絶好調でどんどんね
拡大をしていきたいというフェーズにいらっしゃると。 その中で不動産投資、昔から持ってた投資物件も整理整頓をしながらですね、より効果的な
ところにお金を使っていきたいというそんなご相談だったわけですね。 でもちろんあの不動産投資、これ事業と不動産投資も非常に
近しいというかね良いマッチングなんですね。 どういうことかというと、例えば本業で皆さん何かビジネスが終わりだと思うんですけど、
そういったビジネスをやる方々ですね、 固定の収入って増えた方がいいじゃないですか。
会社の資産って増えた方がいいですよね。でも収入を増やそうと思ったら稼働を増やさないと、とか人を増やさないといけない
というふうに思われる方が多いんですけど、 不動産投資ってねこことめちゃめちゃ相性良くて、要はそんなに稼働が多くないのにしっかり資産が積み上がる
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っていう性質のものなんですね。これが不動産投資になります。 もちろん投資だからリスクはありますけどね。リスクはあるんですけど、そのリスクはしっかり
理解いただいた上で、その例えばね メリットを紹介するとすれば、不動産投資って自己資金をそんなに使わなくて
いいんですよ。例えば1億円のアパートを買うのに使う自己資金が500万円とか1000万円とか、それぐらいで1億円の投資ができちゃうんですね。
仮にですけどね、500万円をそのまま投資するよりも1億円の投資をした方が当たり前ですけど入ってくるお金は大きくなりますよね。
もちろんリスクもあるんだけど。このリスクをどこが引き取るかっていうと基本的にはこの返済っていうのがですね
家賃でやっていくんですね。1億円のアパートを買いました。返済は住んでいる人たちが家賃でもってやっていきますみたいな感じですね。
この方々からいただく家賃の中からローンを返済し、そして処費をね、もろもろ管理費をメンテナンス費を払い、税金を払い、で残ったお金が手残りみたいな感じ。
で、この手残り自体は正直ね、そんなにないんですよ。例えば1億円をローン組んで投資したら100万円あるかないか。
そんなもんなんて。年間ですよ。年間こんなもんなんて。あれって全然儲からへんよと思うじゃないですか。
でもそうじゃなくて実はね、この1億円の中身が変わっていくわけ。例えば最初は1億円のローン、フルローンで組んでるんですけど、毎月毎月返済していくわけですね。
この返済によってこの1億円の物件のローンがどんどんどんどん毎月毎月減っていくんですよ。
1年で何百万とか返していくわけですね。2年か3年間したら、例えばですけど1000万ぐらい返せてるみたいな感じ。
で、じゃあ3年5年経ってこれを売却しますってなったら、この減った分だけ、ローンが減った分だけ手残りが増える。イメージわかります?
例えば1億円の物件が、わかんないですけど9000万で売れましたと。その時にローンの残済は8000万になってました。
こういう風になると手残りは1000万残りますよね、みたいな話です。
毎月毎月100万円前後の手残りをしながら、例えば5年後とかにとか6年後とかに売った時には1000万の手残りをするみたいな感じ。
そうすると毎月の固定収入プラス売却した時に利益確定で大きく利益がどん手出るみたいな感じ。
これが不動産投資のやり方というかね、ざっくりとした利益の構造なんですね。
もちろんデメリットやリスクありますよ。例えば思ったように入居者が入らないとかね。
それから、わかんないですけど例えば火災とかね、地震とかそういったリスクももちろんある。
これでも事業やってたらどれでも一緒ですよね。お店が火事になったらとか地震があったらこれどれでも一緒だと思うし、
それから事業が思った通り売れるのかみたいな話なんで、これってその不動産投資特有のリスクではないかなというふうに思います。
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あとは金利ですよね。大きな金額を借りるということは金利が変わると返済がガラッと変わるから、ここはリスクが結構ありますと。
なので今金利は上がる局面なので、やることとしたら多少金利が上がっても耐えられるぐらいの借り入れにしておくっていうのは大事だろうなと思います。
そんなことで金利が変動するとか災害があるとか、もっと言えばね、例えば事件事故がそこで起こったら物件の価値下がるよなとかね。
いろんなリスクはもちろんある。そのあたりは例えば保険で解決したりとか、分散して投資したりとかいろんな方法で解消することができるんですけれども、
とにかくそういったリスクはもちろんあるという前提ですけど、これを含めてもこれだけ利益が出そうなんだったらやろうかって判断できたら投資はされたらいいなと思います。
で、うまくこれが回っていくと実際に本業の稼働は一生懸命やりながらですね、別でローンを組んで、
このローンはあんまり自分が働かなくても毎月家賃として収入がある。
で、管理そのものも別に自分でやらなくても委託してしまえばね、いくらかね。だいたいまあ家賃の3%から5%ぐらいの費用を払えば委託ができるので、
その管理を委託していただいた先でもう管理をしておいてもらうということもできます。
でもっと言えばね、まあこれはあんまりお勧めはしないですけどサブリースという形で賃貸入ってようが入ってまいが定額いくらもらえますみたいな貸し方もありますと。
というふうに皆様がどれぐらいリスクを取れるかによって目には変わりますけど、そのリスクに対応する商品がちゃんとあるということですね。
こういう形でとにかく自分の稼働あるいは自社の稼働をできるだけ減らして、この自社の資産を積み上げていくみたいなのがこの不動産投資のメリット。
なので経営者さんとかそれから個人事業主さんで自分がまずはね、4番でエースで稼働しなきゃ売り上げが上がらないという方が多いと思うんです。
で、その場合に自分以外に働いてくれるものを資産として作っておく。
こんなイメージで不動産投資はやられると非常にいいんじゃないかなと思います。
で、この時に大事なのが物件選び。
で、この物件選びに失敗すると、そもそも取り返しがつかないという感じになるし、今の状況をね、きっちっと把握しておくということもすごく大事です。
今プラスなのかマイナスなのか、このまま持ってていいのか、いやいやちょっと改善した方がいいのか、
いやいや、はたまたこれは物件をそろそろ入れ替えた方がいいのか、売ってね買い替えた方がいいのか、
もうこれ損がこのまま持ってたらずっと血を流してるだけだから、もう損切りしましょうって打った方がいいのかっていう判断は健康診断をすることによって分かる。
というようやく健康診断の話になったんですね。人間ドックの話になりましたけれども。
要は今どういう状態なのかっていうのは常に追っておく必要があるっていうことです。
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買って終わりじゃなくて、ここの健康診断を定期的に受ける。
そのことによって、これ今手放して正解だねとか、今売らない方がいいねとかいうことも分かるわけですね。
今回その絶好調さん、ふくちゃんの物件のご相談を聞いていて、
例えばこの2つは今いい状況だし売却しても悪くないけれども、この1個は完全に赤字状態ですね、みたいなのが分かったっていう話なんですね。
持っていても金利が高すぎて全然毎月返済が進んでなかったんですよ。
だから持っている年数からしたら思ったほどローンが減ってなかったんで、あれ?と思ってですね、私金利を見たら金利がめちゃ高かったんですね。
で、この返済の中身を見ると、例えばね、例えばざっくり言うと10万円の仮に返済があったとしたら、
そのうちの7万円くらいが留息で3万円が元本みたいな、そんな割合だったってことです。割合の話ね。
これめっちゃもったいないですよね。毎月毎月頑張って10万円返済しているのに利息ばっかり払ってて、元本が全然減ってない。
さっきの話で言うとね、返済が進むことによってその借金がどんどん減っていって、その物件を売った時の利益が積み上がるって話だったんですけど、
この物件は金利が高すぎて、その積み上がりができてないっていうことなんですよ。ここがネックだなって話でした。
なので、ここらへんは改善の余地がある。あるいは損切りで売却しちゃうかっていうそういう話でした。
というわけでね、このあたりもふくちゃんとしたらもう買ってほったらかしにして、ずっと別に特にものすごい赤字が出てるわけでもないから、
ほったらかしてあったと。で正直どうなってるかあんまり分かってなかったけれども、今回話で良かったっていうふうにね、
フェイスブックでも投稿してくださってました。なんでね、この現状を定期的に把握するっていうのはとっても大事な実は観点になります。
今投資したものが儲かってるのか儲かってないのか、このまま持ってていいのかどうなのか、
このあたりがね、そこを見ればわかるという話でございます。でね、これをじゃあご自身で自力でやるかっていうとね、これは僕はノーだなと思っていて、
そのために我々プロがおります。例えば自分の体の健康状態を自力で何とか調べますってやりますか。
血を自分で抜いてとかね、自分で顕面して分析して、これできないじゃないですか。なので人間ドックに行くわけですね、お金を払って。
これと同じで、我々プロの立ち位置はそこなんだと思います。経営者さんっていうのは忙しいし、しかも自分の事業に集中したいわけですよね。
自分の事業に集中した方が売り上げも利益も上がるなんですよ。
なのでそのリソースはこっちに咲かない方がいいですね。なのでこの分析だとか数字を確認するだとかはプロに任せて、そこを見てじゃあどうするっていう経営判断を下すのが経営者さんのお仕事なので、
その判断しやすい材料をしっかり揃えさせる、そのために僕らプロを使っていただければなっていうふうに思います。
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これもね、ただ不動産を売りたいだけとか、買ってもらいたいだけの人だと、やっぱりそっちに導く話をしちゃうんですね。
なので本当に大事なところを話をせずにね、多分決断を迫ったんだろうと思います。
数年前、まだね本当サラリーマンでいらっしゃった時に買われたものですけれども、その時はねこういうのを買えてよかったと思っていらっしゃったんですが、
今考えるとね、投資としてはちょっとこいつは失敗だったかなみたいな話でした。
でもふくちゃんのすごいところはですね、この一件だけ見るとマイナスだけれども、結局トータルで見るとそれを勉強をできて実際に体感できたっていうことは貴重だから、
これをもうとにかくプラスに持っていきますみたいなね、そういうマインドですよ。もうめちゃくちゃ素晴らしいなと思いました。
で、やっぱそういうマインドじゃないと経営ってできないよなんて、もちろん良いこと悪いこといっぱいありますからね。
投資だって本当そうなんですよ。で、投資って言うと絶対に儲かるなんて当たり前ですけどないし、リスクもあるし、プラスもマイナスもあるっていう中でね、
それをいかに全体として成功に持っていくか、成功するまで続けられるかっていうのが経営のマインドで、特に不動産投資は不動産経営ですからね。
大屋さんとして大屋業という仕事をする、そんなイメージで取り組んでいただいていろんなことあるけれども、これを全部正解に持っていこうというマインドで不動産とお付き合いいただけるといいのかなと思います。
そしてね、このふくちゃんもまさにそんなマインドの持ち主で、しかも決断がめちゃめちゃ早くて私びっくりしましたというそんなお話でございました。
というわけでね、今日は不動産投資についてのお話をさせていただきましたが、とにかく現状把握、まずはもうそこです。
正確に現状を知って判断できる材料を揃える、そこがとっても大事だよというお話をさせていただきました。
もしね、皆様が例えば引き継がれた不動産があって、実際どうなってるか分かれへんとかね、これから相続する予定なんだけど、
なんかアパートとかあるけどどうなん?大丈夫?みたいなところもね、心配がある方は是非ご相談になってみていただけたらなと思います。
そして、これから不動産投資に興味があるとか、ご自身が事業をされている中であんまり稼働を増やさずに、でも資産もちゃんと会社に残していきたいなぁなんていう方もですね、
是非ご相談いただけましたら、ご一緒にね、そういったロードマップを一緒に作っていく、そして実際に実現していくというサポートをさせていただきますので、是非是非ご相談ください。
はい、というわけで今日は不動産投資についてお話をさせていただきました。
お役に立ちましたら、いいね、フォロー、そしてコメントいただけると嬉しいです。
はい、というわけで私、ビジネスノートで速読もやっております。
なんせね、不動産投資やっぱり自己責任ですから、ある程度ご自身でもインプットをしておいていただいた方が良いです。
みっちゃんの言うこと全部聞いたのにみたいになっちゃうとね、それは困る。やっぱり投資は自己責任でございますから、ご自身できちんと勉強をしていただくことも必要です。
その時に速読とっても良いです。
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で、何を勉強するかというとね、やっぱりセミナーとかに行くのもいいんですけど、結局、今回ふくちゃんもセミナーからの流れでマンションを買われたんですが、
セミナーって結局出口として商品があるんですよ、だいたい。
じゃあこの物件買いましょう、みたいな商品があるんですね。
じゃなくてですね、本が良いですね、本がね。
書籍が良いです、勉強するのは。
結局、セミナーっていうのは無料でやりますとか言いながら、そこで集客装置にしているだけで売りたいものがあることがほとんどです。
そうじゃなくて、本であればね、情報提供もあるし、もちろん本も意図があるんですが、少なくともですね、出版社を通して出た本であれば、
あまりに営業に偏った本っていうのは基本的に出てないはずです。
皆さんのお役に立つ情報がそこに載っているはずなのでね。
ぜひ、いろんな本を読んでいただいて、不動産投資なら不動産投資に関わる本をせめてね、最低でも10冊くらい。
できたら30冊くらい読んでいただくことによって、投資ってこういうもんなんだと。
いろんなパターンの投資があるんだっていうのを知っていただけますから、そのためにもね、速読っていうのはとっても大事なポイントになります。
そうすると、私が情報をお示ししてこうだと思いますよって言った時に、なるほどねってなっていただけるっていうね。
なので、ぜひね、なんか分からんけどそうしますみたいなことにならないようにね、ぜひインプットも進めていただく。
そのためにもね、自己投資をまずはしていただいて、速読、本を早く読めるようになるっていうのをお勧めしております。
はい、というわけでね、ビジネスノートで速読、ご興味おありの方はぜひLINE登録していただいて、LINEの方から速読レッスン受けますということで連絡ください。
はい、ということで皆様いかがだったでしょうか。
ご自身のね、資産の状況、まず把握できてますかと。これ相続の現場でも全くよくある話で、ご自身の財産をきちんと整理整頓できてる方の方が珍しいです。ほぼいないです。
まずはね、そこをきちんとやって、じゃないと正確に判断できないですよね。何を選んだらいいかも分からないしね、何が正解かも分からないので。
なので、まずはね、きちんとご自身の財産を把握しましょう。財産が上向いてるのか下向いてるのか、それともねこのままでいいのかみたいなね。
こういう話もちゃんとね、正確に把握することによって分かりますから。ぜひまずは相談からスタートしてみていただけると嬉しいです。
はい、というわけで皆様今日もね、最後までご視聴ありがとうございました。本日も素敵な一日をお過ごしください。