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はい、みなさんこんにちは。さらばラバウルカンパニーです。
いやー、土日ね、なんか充実してましたね。特に土曜日が素晴らしかったです。
ちょっとね、あのー、毎週ね、お会いしてるんですけど、アンマさんにね、お会いしてきました。
あの、アンマさんのね、素敵なオーナーチェンジの物件を1回見せていただいたんですけども、
ちょっとね、奥さんと遊びに行って、壁紙を剥がさせてもらいました。
ただね、なんかね、壁紙はすごい安い見積もりでお願いしてたみたいで、
あんまり意味がないことをしてしまったかもしれないんですけども、
あの、まあ、黒製産で楽になるかなと思いますんでね。
はい、1時間ぐらい黒さがしさせてもらいました。
はい、アンマさんありがとうございます。
でね、その日の本題はね、キャッシュフローゲーム。
はい、これをやりたくて、アンマさんにわがままを言ってね、遊びに行かせてもらいました。
で、なんか、だからまたいろいろね、あの、パンとかね、美味しいパンとか、あの、ご準備いただいて、
大変、あの、ありがたくね、美味しいんですね、そのパンがね、はい。
で、なんですけど、はい、今日はね、そのキャッシュフローゲームアンマさんとやって、
えー、その感想ということで、ちょっと、キャッシュフローゲームやったことない方が聞いてもね、
なんかちょっとチンプンカンプンだと思うんですよね。
だからね、あの、そういう方はスキップしていただいた方が良いかなと思います。
まあ、1回キャッシュフローゲームやったことある方とかね、
ちょっとキャッシュフローゲーム興味ある方は、えー、良いかと思うんですけども、はい。
で、えー、キャッシュフローゲームの研究をね、して、まあ、アンマさんとね、プレイして、
で、まあ、キャッシュフローゲーム、これやったことある人は分かるんですけども、
えー、年収が低い人の方が、えー、なんだろう、クリアしやすいんですよ。
うん、年収が高い人はね、すごく難しいんだ。
うん、で、お医者さんとかパイロットとか弁護士さんっていうのは年収が高いんですよ。
で、このクリアの条件はね、その生活支出を上回るキャッシュフローを得るっていうことなんですよ。
で、なんで年収高い人の方が、そのキャッシュフロー、生活支出を上回るキャッシュフローを得るのが難しいのかなーってこれね、思ってたんですよ。
うん、で、あのねー、これね、やっと分かった、やっと分かったんですよ。
うん、で、まず、生活支出が低い人っていうのは、あのね、
まあ例えば、月20万で生活できてる人は20万のキャッシュフローで、キャッシュフローゲームはね、合格なんですよ。
うん、そう、一方で、うーん、生活支出がね、50万ある人は50万のキャッシュフローを得る必要がある、毎月ね。
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うん、そう、単純に考えると。
うん、で、そのキャッシュフローゲームって、あの、あの、IRRとかね、あの、CCR、キャッシュオンキャッシュリターンみたいなのが書いてるんですよ。
うん、で、まあちょっとね、現実離れした数字なんだけど、リマリー40%とかって書いてるんですよね。
うん、で、えー、結局、あの、キャッシュフローゲームには、こだてもあれば、あの、おっきなマンションもあったり、えー、いろんな不動産あるんですけども、
まあ結局だいたいリマリーがね、40%ぐらいなんですよ。
うん、で、リマリー40%っていうことは、キャッシュフロー、キャッシュあたりのね、リマリーが、
えー、1000万のキャッシュ入れれば、まあ400万年間入ってくるっていうことなんですよね。
うん、で、キャッシュフローゲームの中では、うーんと、だいたい、えー、
まあ、えー、1万ドル入れれば、えー、4000、ね、40%だと4000じゃないですか。
これ12で割り戻すと、300ちょいぐらいなんですよ。
うん、まあ1万入れると300ちょい。
で、えーと、3000ぐらいね、あの、資質がある人は、
つまり10万円の元手が、10万ドルの元手があれば、えー、ファイヤーできるんですよ。
でも生活資質が6000ドルぐらいの人は20万ドルぐらいの元手がいるんですよ。
うん、で、うーん、つまりですね、うーん、難しいんですよ。
うんとね、キャッシュフローゲームは、まあその不動産を買ったり売ったり株を買ったり売ったりして、
手元の資金を増やしていくんだけど、
結局手元の資金が、うーん、2倍ないとね、ファイヤーできないんですよ、お医者さんは。
うん、で、うーん、なんで難しいかっていうと、
なんかね、キャッシュフローゲームに出てくる不動産の値段はね、そう変わらないんですよ。
5万円で売ってる子立てを、10万ドルで売るみたいな。
うん、で、さっき言ったように、資質が少ない人はね、10万ドルぐらい稼げればね、
もう、あの、マンション買っても上がりなんですよ。
うん、だから、子立てをね、5万ドルで2個買って、
10万ドルで売れば、10万ドル儲かるんですよ。
10万、あの、そうそう、もちろん、あの、
ね、ゲームでいきなり10万ドルあるわけじゃないから、ゲームの中で借金するんだけど、
その、このゲームの特性上ね、
えー、必ず子立てはね、大体ね、10万ドルとかぐらいで売れるんですよ。
うん、だから、資質が少ない人は子立てを2個買えばいい。
うん、で、2個買うのはそう難しくないんです。
あの、ちゃんと借金できる仕組みがあるんで。
でも、うーん、そのね、資質が多い人はね、
まあ、子立てをなんか、5個とか6個買わないと上がれないんですよ。
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うん、で、それは結構難しいんですよね。
うん、そう。
で、僕とアンマさんと奥さんでプレイして、
うーんと、その、なんだろう、
あ、僕と奥さんはぼちぼちの食料。
で、アンマさんだけ弁護士だったんですよ。
うん、僕がね、アンマさんちょっと難しいのやってくださいって言ったんですよ。
そしたらね、思いのほかアンマさんの手札がちょっと良くなくて、
あの、アンマさんが上がるのにね、4時間ぐらいかかったんですよ。
もうこれは本当申し訳なかったんですよ。
なんかあの、なんていうのかな、
子立てを売るチャンスに恵まれなかったんですよね。
で、僕はちょっと株がすごく安く売ってたんで、1ドルで売ってたんで、
とにかくね、1万株ぐらい買って、
うん、それを20ドルで売ったから20万ぐらいのね、元でになったんですよ。
だからもう、アッパーマンションね、1、2個買えばもう、
お、あの、キャッシュフローになっちゃったんだよね。
うん、そう。
アンマさんは子立てを買ってたんだけど、
子立てを売るっていうね、そのカードがね、なかなか出てこなくて、
それでね、あの、なかなか、そう、時間がかかっちゃいました。
うん、そう。
まあ、なんだけど、それ以上に、まあ、その高年収の人は、
そのキャッシュフローをね、取るの難しいっていうのはね、
うーん、わかりましたね。
うん。
で、これはね、たぶんこの考え方は不動産にも応用できて、
まあ、結局、うーん、
1億円の純資産がね、あればね、
あの、1千万のキャッシュフローって、
そのまま1億円で、あの、10%回る時の買いはね、
1千万のキャッシュフローになりますから、
それも、あの、終了なんですよね。
うん。
で、じゃあどうやってその、
1億円の元出を作るかっていうと、
1億円の、えー、タワーマンションをね、
えー、住宅ローンで買って、
えー、なんか、なんかよくわかんないけど、2億円になったと。
そしたら1億円になると。
その1億円で、えー、アパートを2棟ぐらい買って、
キャッシュフロー1千万で終了です。はい。
不動産にたぶんね、めっちゃシンプルな構造になると、
えー、そういうことになると思います。
ただ、もちろん1億円の物件が2億円でいつも売れるわけじゃないし、
むしろ1億円の物件が7千万とか8千万になっちゃう。
でも、あの、時間をかけていくと、
えー、その、
あれが、家賃が貯まってきますよね。
うん。
だから、家賃が貯まっていくと、
えー、貯まった家賃で、
えーと、えー、売れた値段が購入金額より超えれば、
その分、手元にキャッシュが残るっていうことですよね。
うん。
だから、もちろん、えー、
どんな物件を買うかで、
リスクもあるし、
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えー、
毎月の返済の金額も変わってくるし、
ね、なんだけども、
めっちゃシンプルな構造としては、
まず、えー、何かしらの形で準資産を貯めていくってことなんだと思います。
うん。
それは売却益、キャピタルゲインかもしれないし、
家賃をコツコツ貯めていくインカムゲインかもしれないけど、
えー、コツコツ、えー、1億円貯めると。
あとは、利回り10%の物を買う。
もしくは、その1億円を元でに更に借り入れをして、
えー、同じ売買ゲームを繰り返していく。
1億円を2億円にする。
2億円を4億円にする。
それ、準資産の積み上げなんだと思います。
うん。
っていうことなんだろうな。
っていうのが分かったと。
だから、うーん、
結局、
準資産がない人が、
えー、何をすべきかっていうと、
2つ戦法があって、
まあ、ちゃんとキャピタルゲインが出ることを見越した値段で、
えー、物金を買うとかね。
うん。
物金を安く仕入れる。
うん。
まあ、そのマーケットに出てない値段で買う。
うん。
これは1つの手だと思います。
えー、もう1つは、
うーん、うーんとね、
あ、まあ3つあるな。
あとはもう、超小利回りっていうか、
まあもう、なんていうのかな。
ものすごく回るものを買う。
うん。
これもキャッシュフローがたまっていくんで、
えー、そういうものが連続して買えていけるのであれば、
えー、良いのかなと思います。
もちろん、小利回りの物件は難しいとは思いますよね。
運営自体は。
うん。
もちろん、クイズとかもあると思いますしね。
うん。
で、えー、1つ目は、
うーん、程々の、えー、
リッチの物件を、えー、ある程度安く買う。
というのがあると思います。
これは、うーん、時間はかかるとは思います。
程々のリッチの物件だから。
でも、えー、持ってる間に、
ちゃんと返済が進んで、
例えば20年で組んでれば、
10年で50%返し終わってますから、
えー、物件の価格が7割になっても、
えー、ね、残り5割だから、
その、余りが出るってことですよね。
うん。
簡単な計算なんですけども、
えー、最初、えー、10で買いました。
えー、5、えー、家賃が貯まりました。
15ですね。
あ、ごめ、ごめんなさい、間違えた。
えーとね、10で買いました。
えー、売れたのが7です。
えー、あとその間に家賃が5稼ぎました。
5足す7ひく10。2ですね。
うん、残りは2。
うん。そう。
っていうことですね。
うーん。
だから、まあ、あのー、
まあ、そんな面白い投資には
なってないけど、トントンになってるってことですね。
うん。
じゃあ、やっぱり10で買うのは良くないってことですよね。
やっぱり、うーん、8か9で買わないと
面白くはないとは思いますけどね。
うーん。
そう。だから、やっぱり、不動産は
どこまで行っても高く買っちゃダメなんですね。
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うん。
まあ、でも、だから、うーん、
そうやって、うーん、3つあると。
うん。
そう。
3つあるって言いましたよね、たぶん。
1つは、めちゃくちゃキャピタルゲインが出るものを買う。
もう1つは、めちゃくちゃインカムゲインが出るものを買う。
もう1つは、その間で、なんか時間をかけて、
ゆっくりゆっくり育てていくみたいな。
うん。
ことがあるんだと思います。
えー、
どちらも短期間でやろうと思うと
リスクがだんだん上がってくるんですね。
うん。
例えば、うーん、1発でやろうとすると。
だから、まあ、ね、
うーん、
タワーマンション買いました、みたいな。
うん。
ここ、今までの相場ならバーンって上がってましたから、
うん。
それは、僕は間違ってはいなかったと思うけど、
まあ、その、そういう手法ですね。
インカムはもうほとんど出ない。
てか、もうむしろ手出しがあるだろう。
うん。でもキャピタルがバーンって出る。
これで純資産を増やすか。
もしくは、
まあ、加藤先生が昔やったように、
インカムがとにかく出る分野が、
これは今、たぶんあんまり、
あの、出てきてもすぐ蒸発してしまうし、
何か特別なルートで、
うーん、知り合いさんからとか、
今はそうやってゲットする必要があるけど、
まあ、インカムがとにかく出る分野を買う。
まあ、もしくは、まあ、
うーん、そうだな、
まあ、調整区域の更地とかですよね。
うん。インカムをとにかく回す。
うん。
で、もう一つは、ほどほどのものを、
えー、ほどほどに、
買う。
これはアンマさんとかがやってるやつ。
アンマさん本当に、あの、すごいんですよ。
うん。
アンマさんはなんか、あの、
あの、収支が大変だっておっしゃってますけど、
やっぱりね、僕はすごいなと思う。
うん。
だって、ね、
あんま物件のこと言えないけど、
まあ、少なくとも買った時の、
2倍弱ぐらいの値段が、
その小立てについちゃってるわけですよね。
うん。買った時はオーナーチェンジで買って。
うん。ね、すごい。
あんま、あんまり人の話よくないですね。
はい。まあ、まあでも、あの、
うん。
そう。
だから、オーナーチェンジで買って、
えー、小立てで売る。
とか、えー、
若干空室のあるものを、
低い、高入り回りで買って、
えー、埋めて、
低い入り回りにする。
えー、ボロボロの小立てを、
オーナーチェンジにする。
うーん、もしくは、オーナーチェンジで買って、
うーん、
出た後に実住で売る。
もしくは、さらちにして売るとか。
まあ、なんかこう、うーん、
根付けの
ロジックを多分、
変えるんでしょうね、最後。
それが、バリューアップの
秘訣なんだろうなと思います。
はい。ということで、
キャッシュフローゲームの研究を
えー、しました。
えー、結論。
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えー、目標の支出の
30倍の、えー、純資産を
築くこと。うん。
そしたら、もうすぐ終わります、あのゲームは。
うん。だから、えー、
まず、自分が、えー、
自分の支出かける、えー、
30倍?
うーんとね、
4人回り40%で、
12ヶ月だから、2点、うん、30倍。
だから、支出が3千ドルの人で
始めたら、30かけて9万ドルを
稼ぐ。
6千ドルなら、えー、
18万ドル稼ぐ。
うん。だから、
えー、
9万ドル稼ぐには、
小立を2、3個買う。
18万ドル、まあ、あとは、
えー、株を、えー、
株をね、
1万株
か、
ま、ま、5、ま、
5ドルで、
ん?株をー、
3千株ぐらい買って、
えー、40ドルで売る。
30ドル以上で売る。
3千株の株を、
30ドル以上で売る。うん。多分ね、あのゲームはね、
一発で仕留めた方がいいっすね。
うん。もう、一発で仕留める。
9万ドルに行くのは
そう難しくない。うん。
一発で仕留める。
9万ドルの時は、小立を
2、3個買って、えー、売る時に
ダラッと売って、えー、キャッシュを作る。
うん。株は、
うん、そう。
で、18万ドルになっちゃった人、
支出が6千ドル
になっちゃった人は、もう、
僕は株がおすすめですよね。
1ドルで買える株があれば、もう、
20、それをね、無理して1万
株買って、20ドル以上で売れば
20万株になるんで、
20万ドルになるんで、
でね、終わり。
もしくは小立を5、6個買う。
小立を3つ買って売って、その値段、
あれでマンションを買って、
2棟ぐらい買って売って、
そしたら、20万ドルですね。
うん。やっぱ時間がかかる。
うん。
現実世界とは区別しないといけないけど、
そんな感じです。
はい、ありがとうございました。
