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はい、みなさんこんばんは、さらばラバウルカンパニーです。
昨日ね、無事、奥さんの誕生日終わりました。 中森さんがね言ってた、つついて食べるっていうのをね、はい、
できました。 よかったです。
今日はですね、UQ取ってたんですけど、結局家にいましたね。
AI君と対話してたら、1日があっという間に過ぎてしまいました。
今日僕がやってたのは、なんかシミュレーションモデルを作るのもそうなんですけど、
アンマーさんから紹介いただいた沢隆さん、この人もすごい、1994年からやってる親さんなんですね。
沢さんの本を、なんかアンマーさんに勧められて、何冊か売ってる本は全部買ってみたんですよ。
いろいろ読んでて、2004年のお宝不動産で金持ちサラリーマンになるという本をね、読んでました。
で、なんかね、この本からいろいろ学び取れるものがきっとあるんじゃないかなと思って、
まあ沢さんの多分一番新しい本も手元にあるんですけど、なんかね、僕が今手元にはなんか雑誌みたいなやつ。
うん、お宝不動産で金持ちサラリーマンになる。
で、僕がなんかいろいろ複雑なシミュレーションモデルをAIが作ってくれたんだけど、
シンプルになんかその考えれるようにならなきゃダメだなと思って、
なんか脳内でその物件情報が来た時に、なんか脳内で処理できるモデルを考えたいなと思って、
ちょっとね、それをAIにそれを聞いてました。はい。
で、その結果、まあいろいろ見えてきたんですけど、
まあ、あの二本柱あるなというふうに思いました。なんか不動産をね、やっていくの。
まあ3本かな。まあ欲張るとあれだけど。
まず買いますよね。で、買って持って売るわけですよね。
買う技術、持ち続ける技術、売る技術というか、
買う時の数字、持つ時の数字、売る時の数字っていうのが多分ポイントだなと思いました。
で、とにかく一番多分こだわるべきは買う時の数字っていうのはきっとあります。
この買う時の数字が良ければ多分その後のいろんな問題が良くなるんで、
やっぱり先生の鬼のような刺し目じゃないですけど、
安く買えるっていうのは結構大事だと思います。
ただ、土地値があるところ、
なんかね、50万円で買えたら100万円で買えたっていうのも大事かもしれないけど、
土地値のあるところで安く買えるっていうのもすごく大事なんじゃないかなっていうのは
沢さんのあれを読んでね、思いましたね。
買う技術っていうのはあると思います。
持つ技術っていうのがありますね。
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それはキャッシュフローが出るっていうことですね。
なんかね、いろんなシミュレーションをやっていく中で、
簡単に脳内でシミュレーションしていくとすると、
家賃が例えば、簡単のために5万円、10万円にしようかな。
家賃10万円の、5万円にしようか。
5万円だとして、12かけて60万円年間の家賃ですけど、
実際は空室があったりとか、
いろんなコストが出てくるんで、
12ヶ月分入ってこないかなと思います。
だから物件の特徴にもよるけど、
ボロこだてだったら3分の1は空いてるかもしれないし、
その空室率っていうのがありますよね。
だから仮に12ヶ月のうち2ヶ月分は空室とか、
いろんなコストにもいけるだろうと。
見て、10ヶ月分で見るのが良いのかなと思います。
ボロだったら8ヶ月分、だから5×8とか5×10で
家賃を見たほうがいいですね、多分シビアにね。
それで50万とか40万とか。
で、持ち続ける技術なんで、
そこから借り入れをしてなかったら、
それが手残りになってくるんですけど、
不動産を借り入れをして買っていくのであれば、
ちゃんとそれに借り入れの金額が物件単体でもあるとすれば
収まる必要がありますよね。
だから50万で家賃年収があるなら、
やっぱりそこに収める必要があると。
それが分かってきました。
で、この収め方ですけど、
沢さんの本には8%プラス利回りは必要だっていう風に書いてました。
これはどういうことかっていうと、
沢さんの本がサラリーマンにできるっていうやつなんで、
純資産っていうか、
自己資金が1000万ぐらいしかないことを想定しているんだと思います。
だから頭金をめちゃくちゃ入れなくても
3000万とか5000万のアパートが回る。
これ20年以上前の本ですからね。
っていう中で8%プラス金利という利回りが必要だという風に言ってます。
だから物件価格が仮にいくらにしましょうね。
まあいい。
500万だとしたら8%プラス金利で、
金利が仮に2%だとしたら10%で50万円。
元本返済が40万円、10万円が利息の支払いっていう、
かなりシンプルにしてますけどね。
っていうのがかかるわけですよね。
そうすると家賃年収が、
家賃が5万円で10ヶ月分入ってくるとしたら、
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それでも釣り合っちゃうというわけで、
すると数字がカツカツになっているということではあると思います。
だからやっぱり資金を少なく回そうとすると、
どうするかっていうと500万のうち、
例えば半分、250万は頭金を入れると。
250万を融資を引く。
もしくは300万の物件を買って、
200万をリフォームローンで直すとかね。
500万のものに仕上げるみたいな感じ。
なのかなと。
そうなってくると支払う返済が50万円必要だったのが、
250万になってね。
50万のうち25万で済むようになるかもしれないと。
そういうふうに持ち続ける技術の数字を考えるっていうのが大事。
だから家賃年収をまずシビアに見積もって、
返済比率を脳内で計算すると。
これは多分頭でもできますね。
8プラス金利。
シビアに見て4パーとか。
これが回る物件が世の中にあるかはわかんないですよ。
それが持ち続ける技術と。
最後、売る技術っていうのがきっとあるはずで、
売る技術は結局、
自分が仕入れた値段に対して、
売った時の値段でプラス家賃ですよね。
ちゃんと利益が出るのかなっていうことだと思います。
仕入れた値段が500万だったけど、
売る時に100万円しか値がつかなかったら、
家賃年収が400万あっても数字が合わないですよね。
だから、売る時の値段をシビアに見積もる必要があるという。
例えばアパートだったら、3000万のアパートで、
土地値が1500万あるとしたら、
土地値は相続税路線下でシビアに見て1500万だとして、
1500万の分をとにかく、
建物の上物分はとりあえず返したいわけですよね。
そしたら最悪土地売りができるから。
っていうような考え方をするのかなと。
これはもちろん蓄年数によると思います。
蓄5年のものを5年後に売るとか10年後に売る、
まだまだ建物の価値があると思うんで、
そこは再調達価格を考えて出すというか、
大体これぐらい建物残るよねっていうようなのをシビアに引く。
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ただ蓄年数が30年とか40年とかいってくると、
もう多分土地しか残らないっていうようなシビアな数字を見ていく。
それが売却価格になると思います。
路線化も東京とかだと実生価格が路線化の2倍とかある一方で、
田舎だと路線化割れしてるような場所もあるので、
路線化もマーケットに合わせてそこは間隔値で出していく必要はあるのかなと思います。
一概に売れるときの値段の予測は多分無理なんだけど、
ただ沢さんが言ってたのはだいたい購入価格の7割。
これもすごいざっくりしてると思うんですけど、
もうちょっとシビアに見るのは土地の路線化の値段。
そこがシビアに見たゴール地点だと思います。
仮に話を戻して、3000万の物件で土地値が1500万だと。
3000万の物件も仮入れというかリフォームも必要だと思うので、
10年間持つとしたらその間にいろんな最初の初期の修繕とかもあって、
仮に1000万かかるとしたらその4000万があると。
この4000万の数字もずっと持ち続けられる。
4000万だけじゃ足りなくて、
まず物件を買うときに中間手数料かかりますよね。
とか、不動産取得税とか固定資産税とかかかってくるわけだから、
結局、総投資額、出したいのは総投資額なんですけど、
買った金額、リフォーム金額、それにもろもろ込めて10%かけると。
3000万プラス1000万に10%かけて4400万ぐらい。
これぐらいなんじゃないかなと思いますね。
で、4400万に対して土地のバリューがもし1500万しかなくて、
持ち久30年とかだったら結構難しいですよね。
2900万円分を家賃で稼いでいかないといけないということになると思います。
逆に言うと、いくらなら買っていいかなみたいな計算もできるんだと思うんですけど、
ちょっとシンプルにやるとすると、
建物とリフォームの金額に1.1ぐらいかけました。
これが総投資額です。
一方で手元には10年分の家賃。
さっきみたいに12ヶ月かけんじゃなくて10ヶ月かける。
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だからアパートの家賃収入が30万だとしたら、
30×10×10、10年でね。
3000万キャッシュがある。
プラス3000あって土地の値段が1500、4500。
これぐらいならいろいろ抜けてると思うんだけど、
ちょうど数字がすり合うんだと思うんですね。
ただ10年もって結局土地のプライスになるっていうのはちょっと面白くないかもしれないですね。
5年ぐらいで上物部分を買いせるなら、
それはすごく面白いんじゃないかなと思います。
難しいな、これ脳内で考えると。
でも多分大谷さんってずっとこういう計算をしてると思うんで、
だんだんパパパって出せるようになるのかなと思うんですけど、
ちょっと今ね、それを脳内モデル化したいなと思って、
AIと話していたところでした。
実際ね、この20年前の本なんで、
借入金利率プラス8%で20年引ける物件って世の中にあるのかなっていうね、
沢さんの、当時は買い手有利だったみたいですね、この本を読むと。
とは思うけど、まず持ち続ける技術は頭金を入れたり、
もしくはボロコだってとか、
キャッシュフローが出る物件でカウンターを当てるとかで、
持ち続ける技術はあるかもしれない。
融資を引く技術ももちろんあるんでしょうね。
そこはちょっと僕まだわかんないんですけど、
持ち続ける技術と。
プラス売る技術。
それはその物件が10年後に買った時の7割ぐらいの価値になってる。
もしくは土地ね、プラス建物の価値がちょろっとあるぐらいになってるって見てやる。
ただね、今ほんとインフレになってきてるんで、
これをバブルと見るのか、これからずっとインフレしていくっていう風に見ると、
もしかすると、この沢さんの本はバブルが終わって10年ぐらいなんで、
ちょっとすごいシビアすぎるのかもしれない。
とも思います。
多分今買ってる人ってのは、
どっちかっていうと、
キャピタルも見据えているのかなと思いますね。
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キャピタルっていうかインフレ見据えてるのかなとは思いますね。
インフレが進んでいくと、
この昔のシミュレーションだと家賃が下がっていくんですけど、家賃も上がっていくしね。
これは難しいですね。
だから未来予測なんてすごく難しいから、
あれだけど、
シビアに引くって大事だとは思うんですけどね。
ただそのシビアに引くとあんまり買えるものがないというジレンマみたいな。
あとはね、いろいろボロこだてでやっていくのも見たんですけどね。
そうだな、やっぱり時間がかかりますね、ボロこだて。
時間がかかるっていうのは、DIYとかの時間もかかるし、
職人さんとか人の手配とか客付けとか、その辺をうまくやっていくのがありますけど、
いいアパートが1と2とあれば早いんだろうなと思いました。
で、管理もお任せしてね。
で、残債は減ってってみたいな。
そういう時代があったんだなーって、この本読んで思いましたけど。
まあ、こればっかりはね。
ということで、ぼちぼちできることをやっていきます。
がんばりまーす。
えいっ。