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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今回は、資産10億円を超えて変わった不動産投資の考え方と題しまして、
私自身が不動産投資で物件を買い進めて、総資産で10億円を超えていますので、
その超えた段階で不動産投資に対しての考え方がどう変わっていったのか、
始めた頃と比べてどんな風に考え方が変わったのか、
10億円を足している時点での考え方、そういったものをお話ししていければと思います。
まず、順を追って話していきますと、
もともと、不動産投資を始める前に、やる前に私が不動産投資に
思っていた強いイメージというのは、家賃収入というところですよね。
いわゆるインカムゲインで、とにかく毎月入ってくる家賃収入に不労所得性を見出して、
それがたくさんあれば当然安定するというところ。
もともとその当時の段階で本業の会社があって、そこからも給与所得を取って生活は成り立っていたんですけど、
それとは別に資産管理法人を立ち上げて、物件を買って家賃収入を得ていく。
こっちの方の家賃収入だけで、自分の本業の収入をカバーできるくらいの規模になりたいなというのがすごくあったので、
その部分ですよね。だから家賃収入、インカムゲインというものをすごく重視して始めたというのがきっかけかなところです。
幸いなことに、その割には割とね、キャピタルゲインが出るような物件を始めからもう買えてたのでね、
それはすごく狙ってたわけじゃないんですけど、多少意識してたところもあったので、そこは良かったなところですね。
どういうことかというと、インカムゲイン、家賃収入に、とにかく全フリ100%の比重を置いてたら、
きっとかなりの蓄フルとかね、地方の物件ばかり買ったりとかっていうことをね、
きっと叱れなかったぐらいね、ちょっと自分そういう傾向があったのでね、
幸いなことにね、それをやらなくて済んだので、それは良かったなとこですね。
私が始めたのは、不動産投資を始めたのは2018年頃だったので、
あの頃ぐらいから、地方の物件、蓄フルとか利回り、小利回りとかも全然売りに出てたし、
それで拡大してる人もまだまだたくさんいた時代だったので、
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そうですね、なので、良くない波に、ちょっと失礼かもしれないんですけど、
そういう人たちに、あれに乗らなくてよかったなってところですね。
もし乗っちゃってたら、ちょっと今ね、2026年になって、
そのような物件をたくさん持ってる人、売却に苦労してると思いますので、
ちょっとね、何とかなると思うんですけどね、
ちょっとヒヤヒヤする場面がね、きっと多かったかなっていう感じだったと思うんですよね。
もしそっちの方に舵を切ってたらね。
ただ、運良くね、始めた当初から1棟目とかも土地から新築やったりとかして、
それが自分の性に合ってたので、2棟目、3棟目とかも基本的には土地から新築やっていって、
途中で何とか、不動産投資家としての経験値を上げたかったので、
中古物件のアパートとかマンション買って、大規模修繕とかね、
収支を改善していくような形の運営っていうのもやったりして、
それ自体は経験値になって良かったんですけど、
いろいろやった上で、やっぱり新築経営の方が自分に良かったなってところが1つですね。
ただ、土地から新築、新築も普通に売られてる物をそのまま買ってたらね、
全然インカムゲイン出ない、
昔、その当時から縦売りとか売られてる物をそのまま買ってたら、
全然インカムゲインもビビタル物しか出なかったので、
少しでも新築をやりつつ、
インカムゲイン、キャピタルゲインを増やすために、
土地から新築をやったってところですね。
そうすると、新築なんだけど、
インカムゲイン、キャッシュフローもある程度残る攻め方ができて、
なおかつ、5年後、10年後に売った時もね、
キャピタルゲインでドカーンと儲かるっていうね、
旅行の攻め方ができるなって思ってたので、
それを意識してやってましたね。
結果的に、それをメインにやって、
10億円規模まで達成して、
振り返ってみるというか、
その段階で思ったのは、
このやり方で正解だったなってところですね。
特にそれをやって正解だったなって思えるところとしては、
キャピタルですね。
売れる物、いつでも売れるっていう。
そして売った時に、いつでも市場において、
しっかりと利益が出せる物件をね、
手元に残せてるってところが強みなのかなと思いますね。
もともと土地から新築なので、
ディベロッパーなやり方してるので、
立てた段階で含み益が出てるんですけど、
土地が値上がりするようなところ、
家賃が上がるようなところを狙ってやってると、
5年、10年後やっても、
家賃が値崩れしないと。
だんだん資産価値がちょっと上がってくると。
なので売却した時、
残済は減ってるのに、
いつ売却してもちゃんとね、
そこそこの値段で売れると。
結局利益が大きく出るっていうね、
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キャピタルゲインが得られるという状態になってますので、
ですのでやっぱり、
10億円超えてきて思うのは、
やっぱりキャピタルの方が大事というか、
キャピタルの方がいいなっていうところですね。
日頃のインカムゲインとか、
キャッシュフローは、
おまけみたいなもんな感じになってきてまして、
普段の生活っていうのは本業の方でしっかり稼いで、
それでちゃんと、
食べていくレベルをキープしておくと。
不動産投資はあくまでも、
自分の資産を増やしていくとか、
今後ね、将来大きなことやりたくなった時に、
そのきっかけにね、
するためのね、
基礎といったら何なんですけどね、
土台の部分という風にもなってますので、
あんまり不動産賃貸事業、
不動産投資からね、
生活費を得ようっていう風な考えをね、
持たなくなったのがね、
結果として良かったのかなってところですね。
よくサラリーマンの方とか、
会社員の方、
不動産投資副業で始めて、
最終的にファイヤーをしたいと、
脱サラしたいっていう風に考えてる方が
多いと思うんですけど、
そうですね、基本あんまりその、
いろんな会社があると思うのでね、
一概にサラリーマンといっても、
本当に仕事の種類も違ければね、
年収も違うし、仕事の負担も違うので、
一言で言い切れないと思うんですけど、
そんなに悪い条件じゃない会社だったら、
個人的には続けておいた方が
良いかなと思うんですよね。
そっちでしっかり生活費、
ちゃんと成り立つ状態にして、
不動産投資をやった方が、
絶対に精神的にも安定するので、
良いかなってところなんですよね。
本当に逆にね、
1日でも早く辞めたり、
ストレスマックス、
とにかくしんどいっていう方も、
いるかもしれないので、
そういった方はね、
無理して続けてね、
病気になったりとかするぐらいだったらね、
精神的に、
あと体壊したぐらいだったら、
もう辞めちゃった方がいいと思うんですけど、
ただ、辞めるというよりは、
ちょっと1回転職してね、
収入落ちてもいいので、
自分のペースで働けるような会社っていうのもね、
いっぱいあると思いますので、
特にね、
不動産投資である程度まで稼げるぐらいの
力を持ってる人って、
私個人的にはね、
スキルが高い方、
そういった方だったら、
転職、
もうきっとうまくいくと思いますので、
あの、
ちょっと更に今っていうのは、
続けつつね、
収入減えつつ、
そっちで生活成り立てつつ、
不動産投資やっていくっていう方が、
ちょっと保守的な考えになるかもしれないんですけどね、
悪くないかなと思うんですよね。
まあ、
本当にね、
全振りで会社辞めて、
不動産投資やりたいっていう風に、
1本でやりたいっていう風に考えている場合は、
結構余裕を持たせた希望でやらないと、
大変かなってところだと思いますのでね。
すいません、
ちょっと話が逸れてしまったんですけど、
資産10億円を超えて変わった
不動産投資の考え方、
私個人の話になってきて、
それを向けまとめておきますと、
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基本的には、
超えてきたタイミングで、
インカムゲインとかね、
キャッシュフロー、
そういったものは、
おまけぐらいの感じの位置づけに
どんどんなってて、
不動産投資の醍醐味っていうのは、
キャピタルゲインかなってところが、
どんどん強くなっていると。
そのためにも、
資産性の高い物件とか、
今後値上がりしていくような物件を選んでね、
資産の組み替えじゃないですけど、
自分の方の物件に入れていくっていうのをね、
今意識しているところかなってところですね。
その手法は人によって様々なんですけど、
本当にね、
別に新築でも中古でもいいと思うんですよ。
中古でも相場より大幅に安く買えれば、
その時点で価値ですし、
私のように割安な土地買ってきて、
うまくプラン組んで、
アパートとかマンション建てて、
それで復明期やるような、
新築の手法が好きっていう方もいると思いますので、
そういうのが得意な方はそういうのをやればいいと思いますけど、
自分なり強みを生かしたスタンスで、
不動産投資やって、
資産性、キャピタルゲイン重視の感じで、
今後もやっていければいいかなってところが、
10億円超えて変わってきたところというか、
現時点での不動産投資に対する考え方ってところになりますね。
少しまとまりが悪くなってしまったんですけど、
大きな変化としては、
不動産投資を始めた当初はインカムゲイン、
家賃収入にとにかく強い執着というかこだわりがあったけど、
やっていく中でそちらへの対する気持ちがだんだん薄れてきて、
逆にキャピタルゲインとか、
資産性の高いものに重視する感じが強くなっていったと。
その背景にあるのは、
本業の方でちゃんと生活できるだけの収入を稼いでいると。
そっちの方で食べていければ別に、
不動産投資はおまけじゃないんですけどね、
位置づけになるので、
結果、そっちで別に生活引かせる必要がないので、
安心して資産の構築というか拡大の方にやっていけると。
結果的にそっちの方が儲かるというか、
不思議なことで、
余裕がある方がうまくいくというか、
冷静な判断ができるんでしょうね。
生活がかかりすぎちゃうと、
焦ってしまって判断を間違えてしまうことも増えてしまうかもしれませんけど、
一方で余裕がある状態だと、
落ち着いた判断ができて、
結果としていい物件を買えたりする機会も増えてくる感じがしますのでね。
こんなあたりが今感じているところになります。
はい、最後まとまりが悪くなってしまって申し訳ないですけど、
いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
