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はい、こんにちはよradio、大山です。
いつもですね、東方のradioを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢初旅、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマなんですけれども、
今回は税引き後の手取り1000万円に達するためにはということで、
第5回目ですね、こちらちょっとお話ししようかなと思っています。
今回の5回目の放送の中では、
実際私だったらどういうふうに進めていくか考えるかということで、
お話ししようかなと思っているんですね。
第3回とか第4回の放送をお聞きいただいて、
結構な手取りの1000万税引き後で得るためには、
結構な借りれ額の規模を得ないとなかなかちょっと大変だなというようなことで、
お話をさせていただいたんですけど、
私ならどうするかということで、今回ちょっとお話ししたいと思います。
今回のテーマなんですけど、
私ならどうするかということでお話ししますと、
直近で私がどういう不動産買い進め方をしているかとか、
そういう部分でお話しするとですね、
今年はですね、昨年取得した大型の物件の大規模修繕とか、
リノベーションとか大きく修繕をやってまして、
今年は取得していないんですね。
そちらの修繕とかに力を入れてということでやってまして、
去年取得したのが、こだてを1棟ですね。
小ぶりな軽鉄のアパート、3個1のやつを1つと、
もう1つがですね、3棟バルクの27室のファミリータイプのアパート、鉄骨ですね。
こちら取得したんですね。
ですから3棟で31室、去年取得したんですね。
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その大体スペックが、3棟の家賃収入としては1,700万ですね、年間。
物件の価格としては1億1,700万ですね、トータルね。
こちらのですね、1.1億円の物件価格といったんですけど、
その中にはね、大型物件の大規模修繕とかリノベーションとか修繕にね、
数千万をかけてやってますので、そちらのかかった修繕の費用も含めた数字ということになりますね。
計算しますと、だいたいこれがね、利回りが14.5%ぐらいなんですね。
それでですね、こちら3棟の借り入れが物件の本体価格と修繕を含めて、
トータル9千万なんですよね。
そうしますとですね、全体の返済比率がね、
ちょうどね、前回前々回という形で想定した形の返済比率が約50%という形になりますね。
前回の放送の中で、どれぐらいの規模を買わなきゃいけないかということで、
利回りがね、12%とか14%でこれっていう形で言ったんですが、
私がね、直近去年で買った物件の平均利回りで考えると、
手残りの1千万に達するためには3.67億円分の物件を買うというような感じですね。
これを多いと見るのかどう見るのかって感じですよね。
だいたいイメージとしては、利回り14.5%、今私がね、
昨年取得したペースというか、そういうスペックでいくと、
3.67億円分の不動産を取得しなければいけないということが言えますよね。
そういう部分を考えると、やっぱりですね、なかなかの、
私すごい大事だと思っているのが、
やっぱり原価消却とかのスピードをですね、いつも話してますように、
スピードを上げていくということがキャッシュローを得ていくためには、
大事かなというふうにやっぱり感じますよね。
そうすればね、もっとこの借り入れとか物件の規模、数字を大きくしなくても、
キャッシュローは手取りで1千万という数字には早く到達するかと思います。
銀行目線で考えてもですね、
例えばその利回りが7.5%で、手取りの1千万円という形で考えた場合には、
7億1千万とかね、それぐらいになりますよと、数字上はね。
ということでお話ししましたけど、どっちがいいのかと考えると、
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当然借り入れ少なくて小さい規模でより多く収入を得る方が、
収益を上げる方が銀行評価としてもいいわけですよね。
何度もお話ししてますけど、こういう目線を私はちょっと意識すると思いますね。
ですから私ならね、今だいたい去年の取得の表面利回り平均で14.5%ですという話をしたんですが、
やっぱり少し郊外の方で、そういった収益性の高い物件、
そして、RCとかじゃなくてですね、軽鉄とか木造とかの対応年数近い、対応年数の手前とかね、
そういうもので消却のスピードを上げて、よりね、キャッシュフローを得られるような形で、
税引き後の手取り1千万円、これをね、目指すかなということでね、思いますね。
私ももしゼロからスタートするのであれば、今回お話したような内容でね、突き進めていくと思います。
これが実際去年ね、私が取得した物件のスペックだとか買い方になりますので、
そういうイメージに近い形で進めると思いますね。
経営者個々にいろんな考えがありまして、これがね、私の考えていることが全てだというつもりもありませんが、
できるだけコンパクトな総資産の規模で、より多くの収益を上げるという、いつもお話している、
こちらにね、やっぱり意識を向けてやっていった方がね、結局銀行評価もね、こちらの方がいいわけですよね。
そういう部分を意識されるとね、よろしいかなというふうに私はね、思いますね。
はい、ということで、今回はですね、税引き後の手取り1千万を達成するためにはということでね、
5回目の放送ということで収録させていただきました。
いつもですね、東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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またね、励みともなります。ぜひね、よろしくお願いいたします。
それではね、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
