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はい、こんにちは。レディオ大山です。
いつもですね、東方のレディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す記録ということで収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
小須田堂々さんを応援するNPO法人オットファーザー、カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、石川県金沢市の宿泊施設金沢ハッチタビー、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、前回に引き続きですね、税引き後、手取りですよね、1000万、こちらをですね、得るためにはということで、
ちょっとね、シリーズ化してきましたね、第4回ということでお話ね、したいと思うんですね。
はい、今回のね、テーマですけど、引き続きね、税引き後、手取り、過所分所得ですね、1000万を得るためにはということで、お話をさせていただきますけれども、
第3回の前回の放送の中では、税引き後で1000万を得るためにはということで、
返済比率が50%、経費率20%、空出率5%、で、だいたい家賃年収でね、
5333万、これぐらいがね、だいたい目安かなと想定できる外産のね、家賃年収で1000万に届くかなというところですよね、ということでお話をさせていただきました。
ではね、今回は、そのね、5333万の家賃収入を得るために、どれだけのね、物件を買わなきゃいけないのかということで、お話ししたいと思うんですね。
一番最初にね、まずね、ちょっとお話したいのが、以前の放送の中でもお話しましたように、私が住んでます神奈川県のね、横浜とか川崎とか、今ポータルに出てるような新築の物件、これ7%台ですよね、7%の前半化、中盤化ぐらいですけど、
だいたいこれでね、ちょっと考えますと、7.5%で仮に考えますとですね、7.1億の物件を買わなきゃいけないわけですね。
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こちらについては、以前の放送でもお話ししましたように、新築だけね、これずっと買い続けるっていうのはね、新築ってどうしても田んぼ割れしてますんで、なかなかね、相当な自己支援とか、あとね、その辺がないとちょっとここまで買い続けるのはちょっと厳しいかもしれないですね。
ちなみになんですけど、利回り8%ね、トータルの物件の利回りが8%だと考えると6.66億ですね。
で、ちなみに利回りが10%だと考えると5.3億ですね。
で、ちょっと区切りの良いところでいきますけど、利回りが12%で4.4億ですね。
で、利回りがだいぶちょっと高くなってきますが、14%、これ平均ですよ。平均の利回りで14%ぐらいで、だいたい3.8億。
これぐらい物件買わないと、税引き後1000万というところには届かないかなという感じですね。
想定がね、先ほど冒頭で話したような返済比率とか経費率とかそういうことになりますので、そこはご理解いただければと思いますね。
特にね、今ずっとね、平均利回りちょっとお話して、7.5とかね、8%、10%とかね、この辺ぐらいだと、
多分ね、ここまでちょっと先ほど言いましたね、7億とか6億とか借り続けるのはちょっとなかなか相当自己資金とかね、
ちょっと厳しいんじゃないかなという気がしますね。
で、これね、ずっと数字出してみて非常に思うのがですね、やっぱりですね、不動産買い続けるためにも、
自身がね、現在所有している物件の実体BSですね、担保評価とかを出して、
実際今どうなんだと、借り入れ方の状態なのか、逆に含み益があるような物件なのか、
その辺ちょっと数字的な部分を把握しなければいけませんね。
当然今度ね、購入しようと思っている物件についても同様の話ですよね。
やっぱりいかに自分の自己資本、自分の資産がどれだけあるかですね、
で、所有する物件に含み益があるのかどうか、母外資産と言われますけどね。
そういう部分、実体BSを把握することがね、やっぱり大事ですね。
こういうのをちょっと考えてもですね、そうでないとね、なかなかこれだけの6億、7億、5億とかいうことでね、
考えると、この辺を届くようになるというのはなかなかちょっとね、今の趣向、近隣の上昇局面で考えると、
ちょっと簡単ではないかなという感じがしますね。
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であればね、ちょっと地方にね、公害になるかもしれませんが、
利回り12%で4.4億とかね、平均利回り14%で3.8億、4億切ってくるぐらいですね。
この辺だったらね、目指せるかなと、現実的に考えられるかなという気がしますよね。
ですからね、例えば自己資金がね、巡宅にある方とそうでない方と、バックボーンとかね、
そういうものでもちょっとだいぶ進め方も変わってくるかと思いますし、
どういう戦略を取るかという部分も非常に考えなければいけないですね。
ましてやね、いつもお話してますように、何でも借りれればっていうふうにやってるとね、
先ほど言いましたような実体BSの部分で、大きくね、担保割れしてて、
次の融資が引けないとか、そういうことにもつながってくるかと思いますので、
やっぱりね、実体BSしっかり把握すべきですよね。
それでやると、金融機関さんの目線がそもそもね、理解できませんので、
そういうところがやっぱり大事かなという気がしますね。
はい、ということで、いろんな考え方、いろんな戦略でね、
それぞれに進められる、進め方っていろいろあると思いますが、
参考までにね、今回は税引き後のキャッシュフロー1000万円を達成するためにということで、
どういう物件をね、表面利回りでね、どれぐらいのものを、
どれぐらいの規模を買っていけばいいのかということで、お話の方をさせていただきました。
いつもですね、東方のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。
