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こんにちは、お山です。いつも東方のradioをお聴きいただきましてありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、それと将来事業所経を行う運作に残す記録として収録しております。
今回のテーマは、なぜCF経営をおすすめするのか、ということでお話ししたいと思います。
普段の私のスタンドFMでは、キャッシュロケーを行った方がいいかなということで、キャッシュロケーについて、よくこちらの方でお話をさせていただいているんですね。
少し前の放送で、キャッシュロケーと無駄遣いという放送をさせていただいたんですけれども、
いかに手元に現金をキャッシュを残すかということでキャッシュロケーをおすすめしているわけですけれども、
その中では、原価証協とかを効率よく取りながら、手元にいかにお金を残すか、規模とかそういう部分にとらわれずに、
できる限り少ない総資産で、より多くを稼ぐという趣旨でお話しているんですね。
それで、よく不動産の賃貸業をやられている方で見られるのが、手残りですよね。
税美強のキャッシュを増やしていこうとすると、どうしても売上とか個数とかそういったところに偏って、
そこを増やさなければそもそも手残りが多くはならないだろうと、そういうことで考えられる方が多いですよね。
個数を追うとなると、大体が一等ものの大きなRCの物件とか、そういうところに行き着くわけですね。
RCの一等マンションとかを複数取得していって、規模を拡大していくということですよね。
必ずしも、今私がすごい思うのは、規模を追わなければ手残りの税美強のキャッシュ量が大きくできないかというと、そんなことはないわけですね。
私がこちらでお話しているキャッシュロケーというのは、原価消却とかを有効に使いながら、いかに手元にお金を残すかということでお話をさせていただいています。
その中では、原価消却を意識してということなので、消却のスピードの速いものですね。
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いわゆる回転を速くするという見方ですよね。
よく経営の書籍なんかを見ると、客単価とか回転率とか、いろいろそういう回転とかって言いますよね。
そこを良くするということが、お金の流れを良くして手元にお金を残せるという表現をされますけど、
ある意味そういうところに通ずる部分があると思うんですよね。
よくタックスシールドという言葉があるわけですけども、
いわゆる原価消却で得た税金を抑えた部分のお金ですよね。
そこの部分がタックスシールドと言われたり、そういう表現をされたりするわけですけど、
そこの部分をいかに意識するかということですよね。
原価消却の副利効果とかそういうのもありますけどね。
やっぱりその部分を意識した方がいいかもしれませんね。
そうすれば、さほど大きな個数とか規模とか売り上げとか追わなくても、
ある程度、税美業のキャッシュローというのは追えるわけですよね。
そこの部分を意識するかしないかですよね。
私もふどさんの賃貸会を始めた頃というのは、やっぱり手残りを大きくするには、
やっぱり今冒頭でお話したような、個数とか売り上げとかここを追わない限り、
実際の手残りは増えないのかなということで思ってました。
別にRCの一等ものとか否定するわけではありませんけども、
どうしても個数を追うと、そういったRCの一等ものとか大きいものになってきますので、
RCなんかだと特に利回りなんかも低いわけですね。
ということは、どんどんどんどん大きな借り入れを作って取得しなければ、
手残りが少ないということになってきますよね。
逆にですね、木造とかの対応年数ぐらいの焼却の早いものであれば、
そこの原価焼却、実際にはお金が外に出ていかない、
お金の流れを伴わない、そういった原価焼却を有効に使って意識していけば、
そんなに大きな借り入れをしなくとも、
そうしたらならなくとも、実際に現金の方が手元に残すことができるんですよね。
このように意識するかしないかで、やっぱり全然変わってくるんですよね。
いつもお話してますように、そういった一等もののRCの大きい物件とかを買っていくと、
総資産が膨れ上がりますので、必ずといってほど自己消費率が下がるわけですね。
当然、かかる経費なんかも、固定産税とかもろもろ大きくかかりますし、
実際に大きい借り入れをした割に木造なんかに比べると、手残りが少ないわけですね。
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逆に木造の蓄風の対応年数ぐらいのものだと、
当然、原価焼却を先取りしてスピードを上げていくということは、
焼却が切れるタイミングが早いですから、
どんどん同じように焼却の早いものを次から次へと動き続けて取得するという形になってきますけどね。
それをどっちを取るかということですね。
両方意識して私はやってたりするんですが、
今となっては、今いつもお話してますようなキャッシュロケーやっていった方が、
さほど創出産も膨れ上がりませんし、実際に手元にお金を残すこともできるわけですね。
そうした方が経営としても安定しますし、実際に金融換算の評価も上がるわけですね。
創出産が小さいので自己消費率とか上げやすくなってきます。
不動産だから借りれが大きくてもいいとかそういうことはなくて、
銀行さんは不動産の賃貸業でも同様に自己支援比率とかそういう部分は債務償還年数とか見るんですよね。
前回の放送の中で債務償還年数を計算しましょうという話をしましたけども、
RCの一等ものだと軒並みに債務償還年数は15年超えてきて20年とかそういうことになったりしますので、
銀行の指標を考えても銀行評価を考えても私が普段お話しているキャッシュロケーがいいんじゃないかなということで、
なぜ今回はキャッシュロケーをお勧めするのかということで、私の考えをお話しさせていただきました。
いつも東方のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
