00:07
はい、フォーニチュアマイラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の、そこに残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店、株式会社KRC、生命保険代理店、株式会社ベストエージェンシー、
小須田でお父さんを応援するNPO法人ホットファーザー、カスタムゴルフクラウィットおよりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢ハチタビ、アパート定期設から室内クリーニング、
樹木のバックコンまで、便利屋八重門さん、東京大学大学院卒、
やすさんの家庭教師のリトライ様、以上各社の提供で勝手にお送りします。
はい、今回のね、テーマになりますけれども、今回のテーマはですね、
前々回の放送の中で、超貿価格とね、
自家評価というテーマでね、お話した放送会に、コメントをね、いただいているんですね。
で、そのコメントについて今回はね、お話しさせていただきたいと思います。
あのテキストでもね、お返しさせていただいたんですけど、まぁちょっとなかなかね、長文になってしまいますので、
放送で一本ね、あげた方が内容が伝わるのかなということで、一本ね、撮らせていただきますね。
いただいたコメントをね、ご紹介させていただきますけれども、ラバウル様からね、コメントをいただきました。
ちょっとね、いただいたコメントの内容ね、ちょっとかいつまんで、お話しさせていただきます。
ラバウルさんの感想ということで、リフォーム費用については、一括の損金としてね、
もしくは現貨食客がね、選べるのは大きなアドバンテージな気がしますと、
売却益が大きく出た時にはね、一括損金でグッと利益が圧縮できるという、そういう解釈でよろしいでしょうかということでね、コメントをいただいたんですね。
本当にね、この通りというか、私がね、普段こちらのスタンドFMでお話している内容というのは、
03:02
キャッシュロー経営を行うということで、趣旨としてはですね、売上よりも利益、利益よりもキャッシュローという形で、
いかにね、箇所分所得を大きくしていくかということについて特化してお話をさせていただいているんですね。
不動産の賃貸業についてお話をさせていただいているわけですが、
別に不動産の賃貸業に関わらず、中小の霊災法人が行っていく経営の中では、非常に重要な考え方じゃないかなと思うんですよね。
中小の霊災法人がやっぱり一番大事なのって資金繰りとかね、そういうところだと思うんですよ。
ですからお金が回らなければね、会社法人というのはね、当然ね、立ち入りがなくなってしまいますので、
まずはね、大前提としてキャッシュロー経営を行うということですね。
その中ではやっぱりね、社外流出しないということですよね。
特に私がいつもお話している中では、やっぱり原価消却とですね、社外流出しないということで税金と、
あとは借り入れの利息ですよね。この辺をちょっと意識してコントロールしてね、
いかに手元にお金を残すかという部分についてお話をさせていただいているんですね。
原価消却がね、スピードの速い、軽鉄とか木造とかの物件を購入していきますと、
当然ね、原価消却をスピードが速いということで、消却が終わるタイミングというのが早くなりますので、
物件単体で見たときにはね、当然ね、
原価消却を先取りしているということは、課税の繰り述べをしているわけですから、
物件自体売却するタイミングではね、当然利益が、売却益が出てということになってきますよね。
ただ、その点だけで見るという話ではなくて、私のこちらのスタンドFMでは法人経営という視点でね、お話しているわけですね。
ですから、当然ね、タックシールドという言葉があるぐらいですから、原価消却でね、
福利効果はやっぱり狙っているわけですね。
ですから、物件単体で見るというよりも、法人全体としていかにね、社外流出を抑えるかということを考えています。
課税の繰り述べをするということですね。
で、その中ではね、やっぱり有効な手段としては、やっぱりその大きく利益が、売却益が出るような場面では、
いずれやらなきゃいけない大規模修繕とか、そういうものをね、合致させて、そこに合わせてぶつけて、利益を圧縮するという考え方。
それも一つあるんですけど、その前にね、私が一番先に考えるべきことは、
06:06
事前確定届出給与とかで、あらかじめ機種に売却を想定しているのであれば、
事前確定届出給与とかを出すということを考えるということですね。
あとは、倒産防止協裁とかで全能とかっていうね、そういう制度がありますので、そういうのを考えると、
事前確定届出給与の省与と倒産防止協裁ですから、外に出ていかないですよね。
母外に移っていたり、事前確定届出給与に関しては、個人の方に省与を払っているわけですから、外部には流出していませんよね。
まずはそこの部分を考えるべきですね。
その後に、例えば大きく利益が出る場合には、先ほど言ったような大規模修繕とかをぶつけるということですね。
これはお金は当然出ていくわけですけども、いずれやらなきゃいけないバリューアップとか、お客様のためにということで、お客様の喜ばれることを考えた方がいいと思うんですよね。
自身の利益ばかりではなくて、やっぱり棚子さんあっての賃貸業ということもありますし、そういう部分は意識すべきところではないかなと思って私はやってますね。
あとはですね、その大きく利益が出る場面というのは、やっぱりなかなかそれを消し込むというのは非常に額が大きくなれば大きくなるほど大変で、
よく経営者が考えるのは、スポーツカーとかの高級車を3年10ヶ月以上の中古車を購入して、原価消却を1年で取るということですね。
これというのは、やっぱり機種に変わらなければ、あまり効果が少なくて、消却も額も少ないということになりますので、
やっぱり不動産の売却とかそういうものは、あらかじめ来年とか来期とか、想定した中で計画を立ててやっていかないと、なかなか利益のコントロールというのは難しくなってきますよね。
そういう部分を考えながらやっていった方がいいんじゃないかなと思いますよね。
ラバールさんの答えになっているかどうかちょっとわかりませんけど、私の考えですけどね。
いつもお話してますように、少し余談にはなりますけれども、よく金融機関さんの融資を受けるという意味では、利益を出さなければということでおっしゃる方が非常に多いわけですけど、
いつもこちらのスタンドイベントでお話している通り、銀行さんは利益が出ることを最優先に見ているわけではないんですね。重視しているわけではないんですね。
やっぱり金融機関さんは貸したお金がきちっと返ってくるということを最重要として見ています。
09:00
ですから、キャッシュ漏額ですとか債務償還年数ですね。貸したお金が返ってくる。ここを一番に重視するということですね。
そういったところを意識しながらやっていけば、決して税金を納めたから銀行の融資がつくとか、そういう話ではないんですよね。
きちっと返済能力があると判断されれば融資はつきますし、必ずしも利益を出すことだけが全てではないわけですね。
少し脱線しましたけれども、今回は前々回の放送の中で大きく売却益とか利益が出るタイミングで、まず考えるべきことということでお話しさせていただきました。
いつもTOMOのレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントはいいねも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、また励みともなります。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
