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はい、本日はのレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録しております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
こすわとうとうさんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭織りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマですね、
今の指標で考えた時にね、新築と中古の物件、これ見た場合にね、
私ならどう考えるかということでね、今回お話したいと思うんですね。
はい、ということで、今の指標を踏まえて不動産を取得する際に、
どういうふうにね、私だったら考えるかということでお話をしたいんですね。
で、まずはね、新築の木造アパートということで仮定してね、
お話ししたいんですが、ここ最近のね、特に新築と言いましたけど、
首都圏ですよね、神奈川とかね、私住んでるの神奈川ですので、
この辺の物件のお話をすると、よくポータルサイトとかでね、
横浜、川崎とかそういうところで出てる新築の物件って、
木造の新築のアパートで利回りが7%切るんじゃないですかね。
仮にね、利回りが7%だと仮定しまして、物件価格が9000万。
で、大体ね、地元の大日銀さんとかで金利が2.2とかね、
元金、銀等で借りてということで考えますとですね、
自己資金が大体2割ぐらいは要求されるんですよね。
で、9000万の2割というと1800万ですよね。
そこで処刑費が630万ぐらいかかると考えると、
自己資金がね、9000万の物件購入するにあたって2430万必要ということですよね。
かなり自己資金を突っ込まないと、銀行の借り抜きが2.2%とかね、
それぐらいだとかなり収支が厳しいですね。
この条件でね、概算で計算するとですね、
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1年目の年間の税引き前のキャッシュローってね、
9000万の物件に対して110万という形なんですよね。
税引き後は約90万という形ですね。
ちなみにこちらはですね、
有識期間はね、22年ではキャッシュローが出ないんですよね。
有識期間が30年になると、今言ったね、キャッシュローになるという形ですね。
これが大体ね、代表的というか具体的な数字の部分かなと思うんですね。
これに対してですね、私が去年一昨年取得しました小建てで考えますと、
物件価格は500万ちょっとぐらいだったんですけど、
利回りが13か14ぐらいですけど、
大体ね、これ現金で買ってですね、
自己資金が600万ぐらい突っ込んで買った物件ですけど、
年間の税引き前が64万ですね。
税引き後も大体これぐらいになるわけですね。
これどう考えますかね。
これ自己資金600万ぐらい、初期費込みの600万ぐらいで取得してますんで、
これ同じね、自己資金を2430万新築と同じように突っ込んだとしたら、
大体4倍ですから、64万×4倍ですから、250万超えてくるわけですね。
どっちがいいかという話ですよね。
新築の方はですね、物件価格9000万に対しておそらくね、
実際に実家評価ですね、銀行の実家評価って5000万とかね、
それ出てればいい方かなと。
約半値から6割ぐらいですね。
大きくこの新築物件買うと、
自分のところの会社の準資産とかね、
自己資本がね、結構預ければまだいいですけど、
本当にね、現預金とか持ってない方は、
これ買うことでね、銀行目線で考えると、
大きくね、債務超過というかね、
田んぼ不足のためにですね、マイナスに見えるわけですね。
かたやね、中古の子建てですけど、
私が購入したような物件ですと現金で買ってますんで、
実際に土地の評価額よりも安くね、
土地を取得してるということになりますので、
こっちの方が資産超過になりますし、
かたやね、税引き用のキャッシュローでもね、
240万ぐらいということで、
かたやね、新築の方は税引き用でね、
90万ということなので、
はるかに中古の子建てとか、
そんなにね、中古の子建てでもめちゃくちゃ利回り高いわけではありませんけど、
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はるかに銀行の見栄えってね、
こちらの方がね、いいように感じますよね。
今ね、非常に不動産の指標って、
不動産も高い状況ですよね。
で、金利もね、
上昇していくような、
そういう局面にあるかと思うんですけど、
ここの判断をね、どう見るかということですよね。
私ならということでね、
お話ししますと、
私は後者のね、中古の物件をね、
複数買っていった方が、
よりね、キャッシュローを得られますし、
あとね、銀行の評価としてもね、
いいんじゃないかと思いますよね。
別に新築を否定しているわけじゃありませんけど、
まあ、原油金とかね、
自己支援が厚い方は新築はやってもいいと思うんですけど、
まあ、そういうところがない方は、
新築をね、やってしまうとね、
なかなかね、後がね、その次が、
不動産を買うときに、
銀行目線でいうと、かなり厳しくなるのかなという気がしますよね。
まあ、こういうところも、
単純に物件を取得するだけではなくてですね、
その先の融資戦略とかね、
銀行からどういうふうに見えるということをね、
やっぱり意識していくべきではないかなと思いますね。
まあ、よくね、私言ってますように、
実体BSという話になりますけど、
まあ、この辺のね、
目線はね、しっかり持っていった方が、
先々ね、融資に関して、
8歩塞がりにならないとか、
まあ、そういうこともね、
考えながらやっていった方がいいですね。
で、いつもお話してますようにですね、
勝手なんとかするというね、
投資目線ではなくて、
やっぱり自分の工夫でね、
賃料を高く取れるようにするとか、
よりね、キャッシュローを得られるような、
まあ、そういう工夫をね、考えるべきですよね。
まあ、ですから、やっぱりね、
賃貸業も経営ですよということは、
そういうことなんですね。
まあ、今回のお話ですけども、
具体的な例について、
まあ、お話ししましたけども、
新築の物件と、
中古の物件ですね、
木造の物件について、
私なりの考えをね、
お話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレディを
聞いただきまして、ありがとうございます。
またですね、コメディにもですね、
頂戴しまして、ありがとうございます。
また、今回の内容がですね、
いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンをいただけますと、
大変ね、励みとなります。
それではね、今回こちらの方で失礼いたします。
ありがとうございました。
