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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、友のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただきます。
はい、今回ですけどね、今回ちょっと久々にね、私の方に届いたね、物件紹介のメールでね、物件紹介があったんですけど、
新築物件なんですけどね、ちょっと試算をしてみたんですよね。そこについてちょっとね、お話ししたいと思います。
はい、物件の方なんですけどね、新築の木造アパートということで、場所はね、神奈川県内ということで詳細はね、不正させていただきますけど、ある業者さんからね、紹介いただいているやつですね。
販売価格がですね、1億2,500万円ということで、土地がね、約5,000万円、建物が7,000何ヶ所ぐらいの形ですね。
表面利益がね、6.9%ぐらいなんですね。年間の賃料が850万円、約ね、ということになります。
で、こちらのですね、融資条件というのは、ある地議員さんからのパッケージだと思うんですよね。
最大で融資期間が35年、それで金利は2.2%ということで、案内が来ているわけですね。
果たしてね、これがどういうシミュレーションになるのかということで、ちょっとね、簡単に計算してみたんですね。
でね、ちょっとまずお話ししますと、これ家賃収入がね、大体850万ということで、税引き前のキャッシュローをね、計算しますと、180万なんですね。
約ね、180万。で、DCRに直すと1.4なんですけど。
で、こちらのですね、原価消費額がね、335万という形になります。
営業利益はね、297万とか、約300万くらいですかね。
で、借り入れのですね、返済とか利息ですね、そこを加味すると、税引き後の利益でね、60万なんですね。
この税引き後の利益からね、今度は原価消費額を足して、元本の返済をね、しますと、残りがね、税引き後のキャッシュローで、
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これがね、159万6千円とかっていう形なんですね。
まあこれが、いわゆる過所分所得ということにも、まあなってくると思うんですね。
これ1億3千万のね、物件で、まあこの税引き後のキャッシュローで159万、これどう思われますかね。
やっぱり物件の方ってね、非常に高いかなという気がしますよね。
たぶん私、近場ではね、だいたい、今新築の物件って、表面利回りで7%は切ると思いますので、
まあこれ自己資金1割でね、35年、金利が2.2%、元利均等でね、見た時に、ということで、まあなりますよね。
で、元利均等ですからね、そもそもね、キャッシュローは出やすいはずなんですけど、それでもこれぐらいの数字ということになってきますね。
私がね、プロバーで融資してもらうときは必ず元金均等でね、15年とかね、まあそういった形で融資していただくんですが、
融資期間をね、これ35年まで引っ張ってということなので、
まああの、なんていうんですかね、キャッシュローの先取りというか、利益の先取りみたいな感じのね、物件の買い方になるのかなと思いますね。
元利均等でね、買ってますので、これ元本なかなか減らないというのがあって、
まあそれを考えてもね、このキャッシュローというのが果たしてね、潤沢であるのかどうかということで考えると、
まあ経営者個々にね、見方というのは違いかと思いますけども。
ちなみにですね、こちらの方の物件のね、シミュレーション上ではね、
まあキャッシュロー率というかね、そういう形で言うと、よく10億借りて2000万という形で2%ですよということでね、
まあ言われたりしてましたけど昔はね。
まあこの物件に関して言いますと、1.28%、まあ逆1.3%ということになるわけですよね。
数年前にね、私も新築の物件とかね、大体こうやってシミュレーションちょっとやってみると1.4%ぐらいかなと思ったんですけど、
まあかなりね、数字的にはなかなか渋い数字じゃないかなと個人的には思いますよね。
まあこういう形でね、キャッシュローシミュレーションについてはそういう感じなんですけど、
おそらくね、これ詳細の場所がちょっとわかりませんが、
まあ担保要額とかもね、見てもおそらく6割も出てないんじゃないかなと思いますよね。
ということはこういう物件をね、1つ買って2つ買ってっていうと、
まあ担保も追われてますんでね、
順宅に隼士さんがあるそういう方でないとね、なかなか買い続けていくっていうのは難しいかもしれませんね。
ましてやね、途中途中で売却を交えて隼士さんを大きくしてという形が拡大する際の目線なのかなと思いますけども、
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まあそもそもね、本当にこの機場でのシミュレーション通り入居できるかどうかっていうのもね、ありますんで、
まあそれはね、単純に隼士がつくからといって買っていいものかというと、そうではないと私は思ってますんで、
まあよくよくね、賃貸の需要とかも含めて、管理運営も含めてね、よくよくちょっとね、検討する必要があるのかなと思いますよね。
はい、ということで今回ですね、最近の新宿アパートの物件をね、事例に就労シミュレーションをしてみましたということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。
