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はい。こんにちは、radio。大山です。
いつもですね、党のradioを聴いただきましてありがとうございます。
今回のテーマですけれども、これから始める賃貸業ということで、今回はですね、
個人化、法人化という部分、よくテーマになる部分について、私の考えをお話ししたいと思います。
前回の放送の中でね、これから始める賃貸業ということで、主に銀行融資のことについてね、お話しさせていただきました。
副業程度のものであれば、個人でもいいのかもしれませんよね。属性で買ってというのがね、
個人でアパートローンとか使ってね、パッケージローンを使ってということで、いいのかもしれませんが、
年収1000万円を超えるような規模を目指すのであれば、法人でやったほうがいいんじゃないかと、
これをね、ちょっとお話ししたんですね、私の考えということでですね。
この辺の話というのはですね、よくJLTの鈴木田芳信塾長がね、お教えいただくんですが、
個人か法人かの議論で言うとね、基本的に年収1000万円を超えるようなものというのは法人一択ではないかということで、
よく杉田さんがおっしゃるのは、物は法人、お金は個人と、そういったお話をしているんですね。
物は法人ですから、不動産は法人でもって、その法人からね、例えば役員報酬とかね、
役員省与とか、お金は個人のほうに払ってあげてと、そういうことでやったほうがいいというお話をしていますよね。
個人と法人ってね、基本的に法人の場合ですね、中小の霊才法人ですと、
税制面の優遇措置というのが非常にたくさんあるのでね、これ過去にもちょっとお話してますので、
リンクをちょっと貼らせていただきますけど、そういった部分で法人のほうがですね、
税制面のメリットが大きいというのが一つありますよね。
あとその不動産を取得していこうと考えたときに、やっぱり金融機関さんとの付き合いを考えるとですね、
やはり法人格があったほうが、信用とかそういうのもありますよね。
あと個人だと、いずれ属性で買うアパートローンだと、年収の何倍とかね、よく言われますけど、そういうことにもなりますし、
だいたいですね、アパートローンというのは、低いところで2%台、3%、4%とかっていう形でね、
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貸し出しの金利も非常に高いということと、少し前にもお話しましたけどね、
ほとんどが元利均等返済なんですよね。
ですから、ある意味、ちょっと言葉を変えるとですね、融資がつきやすいんですね、属性によっては。
融資がつきやすいということは、あんまり実際にはですね、プロパーの融資の銀行さん目線で考えたときに、
土俵に乗らない物件すら属性によっては変えてしまうということがありますよね。
よく属性の高いお医者さんとかね、弁護士さんとかそういう修行の方とかっていうのが、年収が高いんでね、
そういったワンルームマンションとか、そういう物の投資商品を買わされたりと、無知のまま買わされたりとかっていうのがありますけど、
要はですね、属性良いとアパートローンで買えちゃうんですよ、あんまり評価出ない物件もね。
で、じゃあその先でね、じゃあある程度アパートローンで進めた後に法人格を持ってね、プロパーで融資ご相談しようとしたときに、
結構ね、これ私もそういう状況だったんですけど、金融官さんの評価でね、不動産の自家評価とか出すと、
もう全然ね、担保評価が出てない物件を往々にして買ったりとかしてるわけですね。
ということは、ある意味言葉は悪いかもしれませんが、高値掴みしてる可能性が大きいわけですね。
で、そうするとですね、実際の物件の評価以上に高い価格で購入してます。
ということは借り入れ額も大きくなりますので、
大体の方がね、あんまり一般のサラリーマンの方、お勤めの方ですと、
金融官さんから見たときにね、債務超過というかね、借り入れ方の状態に陥ったりとかするわけですね。
ですから、アパートローノンでね、買い進めた方とかっていうのは、
2,3等買った後には、次の融資がつかないとか、そういうことにもなるわけですよね。
そういう内情というか、そういうのも理解して、もし個人で進める場合には考えた方がいいですよね。
よくね、最初は個人で取得してということで言われる方も多いんですけど、
その先ではね、6年後、正月6回またいで個人の長期条件になって売ればいいじゃんとかね、
そういうことを簡単に言う方も中にはいらっしゃいますけど、
それはね、高値で売れればねっていう話にしか過ぎませんよね。
もしかしたら、不動産の対する融資の状況がなかなかつきづらい、
そういう状況になってたとしたら、なかなか融資が伸びなくて、
売るに売れない物件を所有しているということにもなりかねませんので、
やっぱりそこの部分というのは、銀行の自家評価、不動産の自家評価をしっかり出して抑えて、
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その借入額とのバランスを考えるべきですね。
いわゆる実体BSですね、私がよくお話している。
ここの部分を抑えておかないと、そういった状況にも陥る可能性もありますね。
そもそも言いますと、年収1000万を超えるようなところを目指すのであれば、
冒頭でも話したように、やっぱり法人でやっていくというのがいいんじゃないかなと思いますね。
個人の方でお給料をいただいたりとか、そういう形でやっていけば、
自分の財布のお金も豊かになってくるということもありますので、
そういう部分を考えた方がいいと思うんですね。
ですから、法人格で不動産の賃貸業を行うということは、
やっぱり金融官さんから評価していただいて、事業性の融資をプロパーでお願いするということにもなりますので、
やっぱり、普段いつもよく言っていますけどね、
投資目線ではなくて、やっぱり事業として取り組むということですよね。
その代表者、経営者ですよね、というのは社長となりますので、
やっぱり投資目線ではなくて、いつもお話していますように、
事業者という意識を持ってやっぱりやるということにもつながってくるのかなと思いますよね。
今回はざっくりしたお話なんですけどね、
個人化、法人化、その部分について私が考えるところをお話しさせていただきました。
いつも東方のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
また、コメントにも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。