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はい、フォーニーチャーのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセイトビラ
総合損害保険代理店アトラス
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子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー
カスタムゴルフクラブ一等折のMTGスタジオ
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以上各社の提供でお送りします。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様
それとですね、将来事業処刑を予定してます息子に残す記録ということで収録しております。
今回のテーマなんですけれども、税引き後1000万円、これを達成するためにはということで
第2回目の放送ということで収録させていただきます。
今回の放送なんですけど、前回の税引き後、いわゆる手取り1000万円達成するためにはということで
私の所有している物件で見た時に大体これぐらいの規模感でやっていけばね
税引き後手取り1000万円に達するというようなお話をさせていただいたんですね。
ただですね、実際に私がその物件を取得した時期というのもちょっと正直なところ
絡みがあるかなと思うんですね。
今から言うと7年とか9年とか前の取得した物件になりますので
今のご時世反映した数字では正直なところないので
やっぱり目線としてそうは言ってもというようなことで思われる方も中にはいらっしゃるかと思うんですね。
今回のお話は以前の放送でもね
首都圏の横浜川崎あたりで見られる新築のアパートのシミュレーションの収支を
以前もこちらのスタンドFで放送した回があるんですが
それに基づいて考えたらどうかということでお話したいと思います。
まず前提が税引き後が1000万円キャッシュローあるということで考えた時に
首都圏の新築のアパートって以前の収支の計算をした時もちょっと計算してみたんですが
利益率が1.5%切るんですよね。確か私計算したら1.4%とかそれぐらいだったんですよ。
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じゃあその利益率1.4%で税引き後で1000万円のキャッシュローを得ようと思うと
借り入れ額ざっくりですよ。7億1400万円ぐらい借り入れなきゃそこの1000万円という数字にはたどり着かないんですね。
これが数字的な部分の話になりますけれども
ただ新築の物件なのですべて新築の物件を買っていくとなると
正直なところ7億1400万円まで借り入れ金を増やせるかというと
新築の場合にはですねやっぱり自己資金を2割とか入れてシミュレーションした数字上の話になりますので
なかなかそこまで現金も続かないかなというのもありますし
そもそも新築というのはですね担保評価が物件の価格に対してショートしてますんで
銀行さんもねそこまで多くは借り入れはねなかなか期待するというのは難しいというのがありますよね。
じゃあどうするんだという話で今回お話したいんですが
私が思うのはですね例えばこだてとか小ぶりのアパートですね
それも太陽年数ぐらいもしくは太陽年数ちょっと超えたぐらいの
ちくうるというにはちょっとそこまで古くないんですけど中古のアパートですね
これのそこそこ利回りが出ている物件
これを原価消却をねスピードを上げてやっぱり取得していくというのが一番早いかと思いますね
そうすればね7億も借りるなんてことしなくても数字的には1000万
税引き後1000万というのはね達成できるかと思います
やっぱりあの普段私のこちらのスタンドFMでお話している通りですね
やっぱりあの私たち賃貸業やっている方というのはもちろんね
資産を買うという意味で賛価値の高いものを買われる方ももちろんいらっしゃると思います
ただねそういう方っていうのは潤沢な資産自己資金持ってたりとかね
そういう方になるかと思いますので
まったくのねゼロからスタートって考えた時に
普通の勤め人の属性とかで私もそうだったんですけど
考えた場合にはやっぱりねキャッシュローを積み上げて
税引き後1000万に到達するような形に持っていくためには早期で持っていくためにはね
やっぱりいかに原価消却を意識してスピードを上げていくかという部分に尽きるかと思いますね
まあそう考えると例えばそのあまりね総資産を大きくせずに
そうすればね金融換算からも借入額が小さければ
融資の可能性というのは高くなってくると思いますし
逆にねキャッシュローを潤沢に得られるような経営をやっていけば
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逆に金融換算もそこの部分という実績として評価してくれるかと思いますので
やっぱりね結局最後はキャッシュロー経営を意識するという部分にね
いつも話してますように総資産をコンパクトにして
より小さい資産で大きな収益を上げるという部分に尽きるかと思いますね
あの今のねこういう経済情勢社会情勢を考えますと
金利の上昇局面であったり物価の上昇局面とかということで
不動産に関して言えば不利な条件がねこれまでに比べて不利な条件というか厳しいところがあるかと思います
であればなおさらやっぱりねキャッシュロー経営に勤めるというのが非常に重要だと思いますね
で金融換算もこれまでね貸していただいたような姿勢ではなかなかね
融資も出づらいかと思います
ということは借りれる人と借りれない人というのが明確になってくるかと思います
やっぱり借りれる人間になるということですね
評価される人間になるということを
自身のね財務状況財務諸表とか見ながら
いかに経営していくかということをね考える考えていくことがね非常に重要だと思いますね
まあ私のラジオでよく言ってますけど投資ではなくてですね事業なんですよと
そうでなければね金融換算もね融資はしてくれないんですよね
まあそれがやっぱりね強く意識するところが大事だと思います
単純にね不動産投資不動産賃貸業と
まあそこだけの違いのような感じで受け取る方って結構いらっしゃると思うんですけど
まあやっぱりね普段の意識の問題ですよね
そこの部分というのが非常にやっぱり大きいんじゃないかなというふうに感じたりしますよね
ということで今回ですね少し話が広がっていったんですけど
手取り1000万を達成するためにということで
第2回目ということでね放送させていただきました
いつもですね東方のレディをお聞きいただきましてありがとうございます
またですねコメント欄でもですね頂戴しましてありがとうございます
また今回の内容がですねいいなと思われましたら
ぜひねグッドボタンいただけますと大変ね嬉しいですしまた励みともなります
ということでね今回はこちらので失礼いたしますありがとうございました
