00:08
はい、こんにちは、ラディオ。
大山です。
いつもですね、東のラディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回の趣旨なんですけれども、今回はですね、このスタンドFMのですね、放送している意図ということでお話したいと思うんですね。
で、冒頭にね、いつもね、これから不動産を始める方へと、あと、うちの息子たちに残す音声の記録ということでお話しているわけですけれども、
本当にね、最近は不動産の賃貸業をやっていく中では厳しい環境になりつつあるなというのは本当に感じますけどね。
そういった中でも、不動産の賃貸業を始める方って何か理由があってね、やっぱり始められる方がほとんどだと思うんですよね。
そういう私もね、やっぱりサラリーマン時代にですね、もうかれこれ18年前になりますけど、会社でリストラがあって、将来の不安とかそういうものを考えてですね、不動産の賃貸業をスタートしたんですけど、
かれこれ18年もあっという間にね、経ってしまいましたけど、やっぱり不動産を始める方ってそういう何か理由があってスタートされる方が多いと思うんですよね。
ただし、その中でもね、結果として貸所分所得を上げていこうと考えられて始める方が多いと思いますので、そういったところの部分について特化してね、キャッシュロケーということでお話をさせていただいてるんですね。
やっぱり始めるからには失敗してはいけませんし、またご家族とか周りの方がいらして豊かになっていこうと考えてスタートする方がほとんどだと思いますので、そういう部分をお話しできればとそういう趣旨でやっています。
ですから大きく稼ぐよりもまずねご家族守っていったりとかそういうものを考えると絶対に破綻してはいけませんし、無謀なね、陶器的なそういうやり方も私はね全然お勧めできないなと思ってて、やっぱり地に足をつけてやっていくべきではないかなと思いますね。
で、その中でいつもお話してるのでね、例えば今の指標なんか考えますとね、よく不動産の書籍なんかでね、資産何十億とかってありますけどね、例えば今借り入れ10億してて、まあ仮処分所得いくらなのって、前こちらのスタンドFMでもねお話しましたけど、
03:20
まあだいたい家賃年収のね、まあ税引き前で返済率が50%経費率20%で空出率5%で考えるとまあ25%がね、家賃年収のまあだいたいBTCFという形で税引き前のキャッシュローになるかと思いますね。
で、それで現貨消却とかね、ガンポンの返済とかいろいろそういうものを税金とか加味していくとね、まあ実際には税引き後でまあ18%から19%まあこれがね、家賃に対する手残りと仮処分所得ということになるかと思うんですけど、
まあもっと具体的な話をするとですね、まあ10億借りて最近の不動産の死境の中で考えると、そうですね、仮に表面リマに8.5%の物件をずっと買い続けたとして、まあ10億借りたとするじゃないですか、そうすると8500万の家賃年収になるわけですよね。
で、これ今言ったようにね、税引き後のキャッシュローで考えると18%から19%が手残りということで考えると、まあ1530万ぐらいなんですよね。
果たして10億借りて、まあ1530万?
ちなみにですね、まあ表面リマ割り8%だったと仮定したら、まあ家賃年収が8000万、で税引き後のキャッシュローが1440万ですね。
まあ想定のリマ割りでね、平均9%だとしたら家賃年収が9000万、で税引き後のキャッシュローが1620万、表面リマ割りでね、平均9.5%だとしたら9500万、でこれに対して税引き後のキャッシュローが1710万と、まあそういう感じになってきますけどね。
どう思われますかね。
まあ私の感覚から言うと、まあそんだけ借金して、まあそれぐらいなのかなという、本当にね、思うんですよね。
で、だからよくちまたにXのポストなんかでね、あのどんだけ資産何十億とか借り入れ自慢してるような方結構見受けますけど、果たしてそれが正しいのかっていう感じですよね。
まあ私から見ると、あの借り入れの大きさとか規模の大きさが全てではありませんし、まあ規模大きくしてる方でも実際にはね、あの堅実にやられてる方ももちろんいるわけですけど、やっぱり冒頭で話したようにご家族であったり、まあいろんなね周りの方にもそうやってね、豊かになってもらうという形で始める方が多いと思うんですけど、
06:10
まあ博打みたいなことはね、やっぱりやるべきではないなというのが私の考えなんですね。
まあ人それぞれにいろんな考え方があるかと思いますけど、またね、不動産の賃貸業って、銀行融資って、まあといっても切り離せないというところがありますので、
であればね、銀行さんからプロパワーで融資受けれるような、まあそういう賃貸経営というね、投資目線ではなくて賃貸経営という、まあそういう目線でね、お話をさせていただいています。
まあですから表面的なね、個数が何簿とか、借り入れが何簿とか、まあそういうところではなくて、やっぱり中身をね、考えていった方がいいですね、ちゃんと抑えて。
で、地に足をつけて、やっぱり経営をやっていくということが大事なのかなということで、まあ発信させていただいてるんですね。
まあ正直あの私、あの趣旨が固有趣旨で、まあお話をさせていただいてますんで、まあ聞いててね耳障りのいい、そういうね、ファイヤーとか、まあそんな話もしませんし、むしろ私は逆ですよね、あの見方としてはね。
やっぱり自身の利益ばかりではなくてね、お客さんとかそういうところを見ながら周りの方にも儲けていただくとか、まあそれが経営だと思ってますんで、あの耳障りのいいことは言いませんけど、やっぱりそういう意識でね、投資目線ではなくて経営者意識を持ってやっていった方が結局のところね、豊かになっていけるのではないかなという、そういう趣旨でね、お話させていただいてます。
まああまり面白い話ではありませんが、まあ私なぜこういう放送をしているかということでね、今回お話したわけですけど、まあ別に私この放送をやってるからね、あのこれで収益を上げているわけでもありませんし、ですからまあコンサル業みたいなんで収益を上げているわけでもありません。
まあそういった形でね、私と同じように不動産を始められた方が退場することなくね、あの少しずつ豊かになれるような、まあそういう方が増えてくればなと、あとまあ自分の息子なんかにもね、事業処刑とか考えてますんで、まあそういった趣旨でね、お話しさせていただいてます。
いつもですね、党のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。またですね、コメントいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですよね。またね、励みともなります。それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
