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はい、フォーニッツのラディオ、大山です。 いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。 それとですね、将来独立まで目指されている皆様。
あとはですね、将来事業承継を行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回の放送ですけどね、少し前にXのポストを見てましたらね、たまたま目に入ったポストがあって、
家賃年収6500万ぐらいある方が、税引き後のいわゆる過所分所得でね、実際に1200万ぐらいだと、そういうポストを見かけましたね。
それでですね、この内容を見たときに、以前私がですね、このラジオでもお話したことがあるんですけど、
仮入れの返済がですね、返済比率が50%で、経費率20%、空出率が5%ということで考えたときに、
税引き前のキャッシュローが、家賃年収のだいたい25%、あと税引き後まで、それで出すとね、
だいたい、過所分所得、家賃年収の約18%ぐらいが実際の手残りですと、そういう放送を挙げたことがありますけど、
まさにね、今回ポストで書かれている内容というのが、私が以前こちらのスタンドFMでお話した真っ筋ということになりますよね。
よくこのスタンドFMでは、過所分所得で1000万、まずは1000万得るためにはということで話すと、これ逆算していくとですね、
だいたい家賃年収に直すと5550万、だいたいこれぐらいがね、あると税引き後のキャッシュローで1000万というところに届くかなという形でね、思いますよね。
やっぱり不動産ってそんなに爆発力はないかなと、賃貸業はね、そういうふうに思いますよね。
ただね、売上高の大きさが全てでないと、規模の大きさが全てでないと、常々ね、私のこちらのスタンドFMでお話しているわけですけど、
実際に私の過所分所得で話すとですね、私の家賃年収ってだいたい5000万届かないぐらいかなんですよ。
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ただ、持っている物件の3分の1は無借金で、3分の2が借り入れがあってレバレッジ化していると、そういう形なんですよね。
あと再生物件をやっていたりして、高収益の物件をね、所有していて、相差をコンパクトにしていると、いつもお話していますけど、
だいたいですね、私と同じ過所分所得を上げようと思うとですね、こういう借り入れが返済比率50%、経費率20%、空出率5%で見た場合に、
税引き後のキャッシュロー同じような形で得ようと思うと、だいたい1億1700万ぐらいのね、賃料収入があって、私とだいたい同等のね、過所分所得ということになってきますよね。
おそらくね、返済率50%ということになると、多分これ10億規模で借りないと、ここの数字には到達しないということになってきますよね。
ですから、1億1700万の家賃収入を得て、私と同じ過所分所得ということで考えると、売上高の大きさとか規模の大きさが全てではないわけですね、いつもお話していますように。
だから、むしろですね、銀行の評価なんかを考えると、家賃収入でね、1億1700万ということは、多分総参10億超えてきますよね、軽くね。
私なんかはね、総参って4億ちょっとぐらいなんで、その中で借り入れて、自宅とかリフォームとか全て含めても2億ぐらいなんでね、どっちがいいのかということですよね。
銀行の評価を考えると、総参をコンパクトにして、ROAとかよく言いますけどね、収益性を上げていった方が格段にいいわけですね、評価はね。
ですから、いつもお話しているこちらのスタンドUFOの趣旨になってくるわけですね。
売上市場主義とか、売上高の大きさばかり追っていくと、結局は銀行の評価を落とすことにもなってきますので、やっぱりバランスも考える必要がありますよね。
そういうところを意識していった方がね、賃貸業の中ではいいんじゃないかなと思いますけどね。
決してね、現金外を推奨しているわけでもありませんし、やっぱり大事なのってバランスじゃないかなと思いますよね。
客観的にBSを見てね、自身の個人個人を含めた実体BSがどういう状況にあるかというのを把握するのがね、やっぱり大事なんじゃないかなということをちょっと感じましたので、ご案内させていただきました。
いつもこのレディを聞いていただきまして、ありがとうございます。
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またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら是非ね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またね、励みとなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
