00:08
はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東のレディをお聞きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子二の子孫生の記録ということで、収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のね、テーマですね。今回のテーマはですね、
借入無しの物件と、借入れのある物件、融資を使った物件。
こちらについてね、シミュレーションというか、ちょっとね、やってみたいなと思いますね。
まあ、概算ということになりますけど、少しね、お話しさせていただきます。
まあ、よくね、不動産の賃貸業をやっていく中ではね、
まあ、現金で買うのがいいだろうとか、もしくは融資を使うべきだろうとか、
いろんなご意見がありますけど、今回は分かりやすい数字でね、少しお話しさせていただきます。
まずね、1000万円の物件、利回り10%。
ということで、家賃年収が100万円と、年間ですね。
まあ、その物件をですね、現金で購入したと仮定しますね。
で、経費率20%、空出率が5%、借入れがありませんので、
ということで、実際税引き前で言うとね、100万円の75%、
いわゆる75万円が税引き前で手元に残るということでね、
だいたい想定いただければと思いますね。
03:02
これに対して、仮入れを使った場合、1000万の物件10%利回りね。
で、仮入れが返済比率が50%だったとしますね。
で、50%に経費率20%プラス空出率5%、合計で75%ということで、
税引き前の残り金25%ということは、
100万円×25%ですから、25万円の税引き前のキャッシュローということになりますよね。
で、同じキャッシュローを得ようとすると、
返済比率50%で仮入れをした場合というのは、
75万円を得るためには25万の税引き前からね、×3ということで、
3000万円の10%の物件を返済比率50%で買った場合と、
同じ手残りが1000万、利回り10%現金買いということになってきますよね。
で、これについてね、どう思われるかということでお話したいんですけども、
よく不動産の界隈では、レバレッジを利かせてということで言われるわけですけども、
本当にね、これ潤沢に資金のある方、資金力のある方は、
これ私ね、財務諸表のBS的な考え方でいくと、
これ現金買いがいいんですよね。
1000万円の物件を現金で買えば、75%の手残りということで、
75万円がね、残るということですね。
方はね、同じ75万円を得るためには、借り入れ、返済比率50%の場合には、
3000万円の物件を買わなきゃいけないということですね。
で、当然ね、BSを考えるとですね、3000万円の物件を買うわけですから、
当然借り入れがね、多いわけですよね。
で、相差が非常に大きくなります。
ただし、得られるキャッシュローは両方とも75万円ですよね。
ここでですね、投下資金のお話をね、させていただくと、
1000万円の物件現金買いで処刑費7%と考えると、
現金買いの場合は、1070万円の資金を投下するということになりますよね。
方や3000万円の物件、仮にですね、自己資金が1割だったとしましょう。
で、3000万円の1割ですから300万円プラス処刑費がね、210万円ですね。
ですから510万円ですよね、1割。
06:01
で、2割の場合には600万円プラス210万円で810万円と。
まあ当然ね、融資を使った方が自己資金は温存できるという考えになりますよね。
まあこれへんはちょっとね、どう考えるかという部分がありますね。
これどっちがいいかというと、私は前者だと思うんですね。
BSの面で考えるとそう思います。
で、銀行評価についてもそういうことになるわけですよね。
ですからよくね、現金がいいのか仮利用を使うのがいいのかという議論があるんですけども、
資金力のある方はね、現金をうまく組み込んでいってやった方がね、銀行評価とか銀行の価格付けは良くなると思います。
ただし、まあその不動産ってね、やっぱり価格も数百万から数千万億という形になりますので、
まあこの辺はね、やっぱり今のお話を考えても、やっぱりバランスよく借りていくということが大事だと思うんですよね。
何でも借りれればいいよという形でやっていくと、どんどんどんどんソース差が膨れ上がってきますのでね。
同じキャッシュローを得るためにも、借り入れを考えた場合には、
より多くの物件を買わなきゃいけないでしょうし、より多くの借り入れをしなきゃいけないということになってくるわけですよね。
まあですから不動産をね、得られる方ってどうしても、いつも言ってますよね、売上規模とか個数とか借り入れ額とか、
まあそういうところにどうしても目が移りがちですよね。
で、テコの原理のレバレッジを利かすというところの発想に至ってくるわけですけども、
こういう部分をね、頭の中で描けるかということで、やっぱりそういう見方はね、重要ではないかなと思うんですよね。
まあですから、私が何でも買えばいいよというものではないということは、こういうことにもね、
頭の中でね、BSを常に意識するということはね、考えていった方がいいですよね。
今回はね、そんな感じで資金効率の面と、銀行評価を意識したときにどちらがいいのか、借り入れがありがいいのか、なしがいいのか、
この辺のね、ちょっと私が思うことをね、お話しさせていただきました。
今回の例の中で出したね、税引き前のキャッシュローといったんですけど、
これ実際にはね、説明する上の便宜上の話であって、やっぱりここは税引き後のキャッシュローまできちっと出てね、
まあシミュレーションとかをしながら考えていくべきところでもあるということはね、付け加えさせていただきたいと思います。
ということで、今回は借り入れありがいいのか、なしがいいのか、今回は私の考えをお話しさせていただきました。
09:05
いつもですね、友のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思いましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいです。
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。