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はい、フォーニッツのラリオ、大山です。
いつもですね、東方のラリオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の
息子に残す恩恵の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店株式会社KRC、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するLPO保険、オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一堂ごりのMTGスタジオ、 石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、
アパート定期清掃から放置自転車の撤去、樹木の抜根まで、 ベンリヤ八重門さんの提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、再生物件の現実ということで、少し前にお話しした放送がありますけれども、
それに続いてまた同じようなお話になりますが、再生物件についてお話ししたいと思います。
これまで私も全空の再生物件というのを6等取得しているんですよね。
全空でない稼働率が半分以下とか、そういった再生物件も複数とやってはいますけれども、
全空については6等を取得してという形ですね。
4等は全部、例えば和室から洋室へ変更したりとか、バランス窯から新たにお風呂を入れ替えて、そんな感じで再生したりしてきていますけれども、
実はその他の2等というのは、特に再生とかはせずに、そのまま再生をするのをやめて処分した物件も中にはあります。
私が取り組んでいました再生物件というのは、全空の物件を取得して再生を中心にやっていたんですが、
限界物件を見ただけでは、やはり中がそもそも全部見切れない部分もありますし、
実際に業者さんから見積もりとか、いろいろ取ったりとか、調査を深くやっていくと、
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実際に再生するまでのコストとかを見てみると、あまりコストに見合った収益は見込めないような物件もあるわけですね。
全てが全てうまくいくわけではなくてということがありますよね。
そういうリスクというところもあると思うんですよね。
だったら、取得時点でそこの部分は判断すればいいじゃないかということがあるわけですけども、
特にチクフルのRCについては、非常に読みづらい部分というのが正直なところありますよね。
実際に取得してみて、その中で見積もりをとってみたりとか、さらに調査を進めていくと、
思うほど収益は上がらないかなと再生したとしてもね。
そういう感じで、私が降りた物件なんかもあるわけですね。
そういう感じでね、全空の再生物件というのは、リスクと隣り合わせというか不確定要素も非常に大きいですし、
非常に再生物件を取り扱っていく中でも、時間とコストというのが非常にかかるわけですね。
その労力であったり費やした時間であったり、それに見合う収益が上がればやるメリットというのはあると思うんですけど、
逆にそこまでコストをかけて、あと時間も要して収益がそこまで上がらないという場合には、
潔く撤収するのも一つ経営者の判断かなと思うんですよね。
その中で私が非常に気をつけているのは、もしうまくいかなかった場合でも撤収できる。
そういう価格で取得するということは意識してますよね。
わかりやすく言うと、安く取得するということですよね。
そういうところを私はちょっと意識してるんですよね。
ちなみにですね、この私が再生しなかった物件はですね、売却をしてるわけですけども、
安くは取得してますのでね。
次の購入される方がやっぱり地元の方であったり、
私のような再生系を中心にやられている方もいらっしゃいますけども、
そういう方々に取得いただいてということでやってます。
その中ではね、私が再生を取りやめた物件なので、
例えば地元の公務店さんとかで強いコネクションがあって安く再生できるとかね、
あとはその再生系が得意で、お抱えの業者さんがいるとか安く再生できるとか、
そういう方にその物件を取得していただいてということでね、これまでやってます。
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そういった部分でね、人によっていろいろ取り組む目線というのはあると思うんですね。
そういった形で再生系を安く、そうやって工事費を安く抑えて、
コストと調整しながらできる方は、そういうのはドル箱のような物件にもなるでしょうし、
私のように遠方の方で物件を持ってますと、なかなか地元の公務店さんのようなコネクションがなかったりすると、
そこまで見合ったものにならない場合は、そういった形で撤退もしてたりとかしてるわけですね。
その時にやっぱり大事なのってね、自分が大怪我をしないような、
そういう価格で物件を取得するということは一つの目線としてありますよね。
再生物件を取得する際も、もしね、いろいろ調査を進めていったりとか見積もりを取ったりする中で、
これはちょっと見合わないなと思った時に、撤収できる価格でやっぱり取得するということって大事ですよね。
大怪我をしないということですね。
そこの部分はちょっと意識しながらね、私自身はやっていますね。
エリアが違えばね、私の取得して再生を辞めた物件とかでも、
例えばその地元の方で安く再生できるのであれば、
それは一つその人に関しては非常にメリットのある物件にもなりますし、
やっぱり見方が変わるとね、人によっては全然変わってきたりっていうのは多々ある話だと思うんですね。
逆の立場もありますからね。
もう持ちきれなくて手放されている、自己破産されたりして、
非常に建物ひどい状況で、それを私が再生して、
ということで収益化してということでやっているパターンもありますので、
人によってやっぱり違うかなというのはありますよね。
そんな感じで再生物件もね、人によって見る立場によってね、
全然見方も変わってきたりとかっていうことはあるかと思いますね。
不動産をね、賃貸業をやられる方っていうのは、物件の数を増やして家賃収入とかね、
貸処分所得を増やしていこうと考えられて不動産の取得を目指される方が多いと思うんですが、
やっぱり常にニュートラルなね、そういう意識って大事ですよね。
前に進むもあり、後ろに後退、バックするというのもね、
判断としては十分にあり得る話なので、
やっぱり常に前のめりという形だけではなくてね、
立ち位置としてはやっぱり前にも行けるし後ろにも行ける、
そういった姿勢をね、やっぱり常に保つようにね、
そういう意識をね、ちょっと持つ必要というのはあるのかなと思いますね。
まあいわゆるね、よく言われますけど解体病的なところになってくると、
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どうしても取得しなければいけないとか、どうしてもやらなきゃいけないとか、
まあそういう方向にね、どうしても意識って人間って向きますけれども、
姿勢をね、保つというのは大事ですよね。
ニュートラルな意識というかね、そういうのはちょっと非常に感じますね。
まあそういった感じで今回はね、
私がやってきている再生物件のお話をね、少しさせていただきました。
まあ再生物件もね、全部再生して収益化できるとね、
非常に収益も大きくなりますので非常に魅力もあるのは確かなんですよ。
ただやっぱりリスクも非常に大きいという部分もあるので、
立ち位置としては常にニュートラルな意識でね、
そういった姿勢を保つのが自分の頭の仲間ですけど、
冷静に判断するというね、そういう姿勢はね、
やっぱり意識した方がいいかなということをね、思ったりしますね。
ということで今回はですね、再生物件の現実ということでね、
お話しさせていただきました。
いつもですね、トモのレディをお聴きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
