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はい、フォーニッツアンワレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店株式会社KRC、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットバーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、
アパート定期清掃から残地物撤去、備走工事まで便利屋八重門様、
東京大学大学院卒安様の家庭教師のリトライ様、
以上各社の提供で勝手にお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回はですね、再生物件がなぜ旨味があるのかということでお話ししたいと思います。
はい、ちょっと前の放送の中でね、再生物件の現実という放送をね、
2回ほどちょっとお話した、7月の頭ぐらいにお話した放送会がありますけれども、
そちらのリンクもね、こちらの方にちょっと貼らせていただこうと思っているんですけれども、
私がこうやってるね再生物件って非常にね、私自身はやっぱり旨味があって、
そういうのもあって、再生物件に積極的に取り組んでいるというところがあるわけですね。
今回はそちらについてお話ししたいと思うんですけれども、
事例をね、あえて分かりやすくするためにちょっとお話したいと思うんですけど、
5000万のオーナーチェンジの物件があると、ある程度地区フルで修繕も必要な物件ということで、
5000万の物件があったとして、土地と建物の評価額というのがあって、
おそらくね、税務所というか会計で処理する際には、この物件というのはね、
例えば分かりやすく言うと、5000万のうちの建物が2500万、土地が2500万と、
そういうのだとして、オーナーチェンジでそのまま購入しますと、
そういう税務上の処理をするわけですね、会計上の処理をするわけですね。
5000万のうちの2500万を原価消却を取っていくという形になってくると思いますね。
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私がやっている再生物件というのは、やっぱり修繕を必要とするということで、
例えば5000万に相当するような物件でも、3000万で購入できたとしますよね。
同じように会計上の処理をしていくと、建物が1500万、土地が1500万と、
そういう形で仮に半分でやったとしたらそうなりますよね。
そこから私自身は3000万で物件を購入して、2000万の仮に修繕をしたとしますよね。
こちらの方は修繕費として一変に損金として計上するのか、
もしくは2000万を原価消却を取っていくのか、
その考え方はいろいろあると思うんですね。
どっちが美味しいかというと、私は圧倒的に後者だと思うんですよね。
なぜかと言いますと、前日の5000万の物件ですと2500万ずつということで、
土地の重宝価格というのは2500万になりますよね。
かたや、後に述べた後者の方ですと、
土地1500万、建物1500万、それに修繕費として2000万という形で考えると、
土地の重宝価格というのは1500万で取得ということになってきますね。
建物の1500万と残り2000万の修繕費については、
費用として計上できますよね。原価消却と修繕費という形で。
最終的にそこの部分というのは母貨1円ということになりますね。
じゃあ5000万で買って原価消却終わったところで2500万で土地を持つのか、
再生物件の建物の1500万と修繕費2000万を経費と計上して、
最終的に1500万の土地を重宝価格として持つのか、
どっちが銀行からしたらいいのかということを考えますと、
仮に評価が土地は2500万だとしたら、
1500万で持っていれば1000万の含み益があるということになってくるわけですね。
ここが普段私が実体BSでいかに土地を安く持つのかという部分につながってきますよね。
ですから修繕の必要な建物についてはオーナーチェンジでオーナーさんに直してもらってから購入するというよりは、
物件をまず購入して自身の方で修繕したりとかそういうことをやっていった方が、
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修繕費というのは経費に計上できますので旨味があるということになってきますよね。
ですから私が再生物件を主に積極的にやっていく理由というのはここにあるわけですね。
いかに土地を安く持てるかということにつながってきますよね。
あと修繕費も費用として計上できるという部分もありますので、そういう視点で私の場合には取得をしているわけですね。
こういうことを一つ一つ積み上げていくと、今回の例でいうと1000万円の含み益があるということでお話ししたんですが、
これが2棟3棟とかそんな形でやっていくとどんどん含み益が大きくなってくるわけですね。
それだけ含み益が大きくなってくると、例えば売却しなければいけないタイミングでも利益は残りますね。
手元にお金が残るということにもなってきますので、やっぱり原価消却とか修繕費というのは偉大なんですよね。
この辺の理解というのはやっぱりした方がいいと思うんですね。
ましてや、昨今の不動産の価格というのも相変わらず高くて、下がってくる見込みというかないんですよね。
建築費も高騰してますし、工事業者さんの建築の人ども本当にいなくて、なかなか工事が着手したいけど着手できないとか人がいないためにね。
そういうこともあって費用も上がってきてますので、そういうのも勘案するとこういう取得の仕方を考えていったほうがいいと思いますよね。
やっぱり投資ではなくて、やっぱり事業としてそういうことを考えながらやっていったほうがいいと思うんですね。
買ってインカムだけ得てというそういう形の投資目線ではなくて、やっぱり自分で工夫できるところを工夫して事業として取り組むということが何よりも大事ですよね。
そういう修繕を積極的に取り入れてやっていくことによって、たのごさんとかお客様にも喜ばれるお部屋を提供できるということにもつながってきますよね。
ですからやっぱり自分の利益だけじゃなくて、お客様のこともやっぱり考えることが大事ですし、そういう経営者目線を持っていくというのも非常に重要なところではないかなと私個人としては思っております。
ということで今回はですね、なぜ私が再生物件に取り組むのかということで、再生物件のメリットということでお話しさせていただきました。
いつも東音のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。お聞きいただきましてありがとうございました。