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はい、フォーニチュアマレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらのレディオのスポンサーですけれども、ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店株式会社KRC、生命保険代理店株式会社レステエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO保険、ホットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一等掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、 アパート定期清掃から放置自転車の撤去、樹木のバックコンまで、
便利屋八重門さんの提供で、 私が勝手にお送りしております。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回のテーマですね、内容はですね、
前回の放送にですね、ご質問をちょっとコメントいただいてまして、 そちらについてですね、私の思うところをお話しさせていただこうかなと思っております。
早速なんですけどね、前回の放送に対するご質問ということで、
ある方からコメントをいただいておりまして、 ちょっとそちらの方をご紹介させていただきたいと思います。
再生物件をね、していく場合に客付けに苦労することはありませんかということで、 再生後のですね、客付けについての
配信をね、お願いしたいということでリクエストをいただいております。 こちらについてね、今回ちょっと取り上げてお話しさせていただければと
思います。
はい、まあ
再生物件をね、主に私やっているということで、これまでもね、放送をさせていただいておりますけれども、
再生物件を進めていく中でのね、客付けに苦労することはございませんかというご質問については、 結論先に申し上げますと、
あまりね、正直苦労したことはないかなというのが私のね、感覚ですね。 ちょっとこちらについてね、
補足の説明ということでお話しすると、 結論はね、あんまり苦労したことはないということになってくるわけですが、
そもそもですね、あの再生物件ですから、 取得の物件価格が非常に安く私取得してるんですね。
でそれに修繕を加えて、例えばそのオールバスのものを 溶質化したりとか、バランスガマを撤去してポリバス新たに入れたりとかね、
お抱きつきの給湯器とかそういうものとかをね、やるわけですけど、 そもそもですね、
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占有面積の広いものをだいたい私購入してるんですね、地方ですからね。 特別こう、最新の設備というわけでね、建物が新しいわけではありませんので、
まずはね、やっぱり私が再生物件をやるときに意識しているのは、 占有面積がだいたい私50平米ぐらいのやつをね、
購入してますね。 狭くともね、40平米ぐらいの1LDKとか、まあそういうもので、
地方ですからね、駐車場がないと、やっぱり客付けはちょっとしんどいかなと思ってます。 で、まあ取得がまずね、安い、
低い金額でね、購入できてますので、 まあそれに修繕をね、溶質化したりとかするわけですけども、
あの、相場よりもですね、家賃をですね、 下げてまず全空からスタートしたりするので、募集かけたりしてますね。
ですから入るんですよ、あの早い話。 で、
逆にね、待機をが少なくて、なかなか出ていかないものですから、 最初全空でスタートするために、あのいかに早く収益化するかということで、
稼働を上げていくわけですけども、今度はね、逆に待機をが少なくて、 この家賃を上げるのがね、なかなかタイミングがちょっと難しいということがね、
一つはありますけど、まあこれはね、 まあ全く待機をがないということはありませんので、
随時ね、待機をが発生したら、家賃を少しずつ上げていくという方向をね、とっております。 あと、まあ安く取得しているということはですね、
まああの、 例えば仮入れ、まあ再生物件についてはほとんど現金で私ちょっと取得してたりすることが多いので、
仮入れがないんでね、安く取得しているのと仮入れがないので、そもそもスタートの家賃をね、家賃設定を地域の中ではあの安い金額でね、募集しているというのがありますよね。
あとやっぱり、あの古い建物でもね、専用面積とか広ければ、まあ客付けはね、さほど苦労しないのかなとは思いますけどね。
で、この中でもし仮にですね、客付けとかがちょっと苦労するようなところがあったらですね、
今、あの再生物件なんかに導入してますけど、IoTとかですね、宅配ボックスを設置するとか、まあそういうものをね、
やったりしているわけですね。なんか付加価値をね、少しね、ポイントとして一つ二つ付けてあげると、
まあ客付けに疲労することはないかなとは思いますよね。 やっぱりね、利はもとにありということでね、あの安く取得できるということは一つね、
まあ以下用にも対応できるということがありますよね。 で、あのオーナーチェンジの物件とかで収支をね、計算したときに結構カツカツでね、
買っている場合、特に借り入れの返済なんかがある場合には、なかなかね、自分が見込んでいる家賃、これ以下でね、募集するのってなかなか難しいですよね。
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あのそういったね、バッファーというか、ちょっとあの有力を持たせて物件はね、取得するようにしております。
で、まああの実感としてね、あるのは私もオーナーチェンジの時はね、収支の計算とかしている中では、やっぱりね、カツカツのところで
見てね、取得した物件とかっていうのは、特にね、昔あの利回りが高いと言って、1ルーム1Kとかそういう物件をね、
あの利回りが高いからこれはいいだろうと、場所もまあ悪くないからいいだろうということで取得したりしましたけど、
結局そういう物件ってね、場所も良くてもあの回転が早かったりするんですね。
あの退去がピッチが早いとね、当然そこに現状回復ですとか、ADとかね、かかってくるもの多くて、まあ意外と手元にお金が残んないなというのが実感としてね、
これはね私2008年からずっと賃貸業やってますけど、やっぱりそういうのは非常に実感してますよね。
で、取得時点でね、今私先ほど冒頭で話しましたように、まあ生意面積が50平米ぐらいの物件をだいたい取得していますね。
ここ、そうですね、5、6年はもうそういった形でほとんどファミリータイプというかね、3DKとかね、3Kとか、まあそういうものをちょっと間取りを改装して2LDKとかね、
まあそういうものに改装したりとか、まあそういう工夫もね、やっておりますけども、まあ何でもやればいいよって話ではなくて、まあできる中でね、そういった間取りの変更をしてみたりとか、
付加価値を与えるとか、あとは生意面積が広いものを取得したりとか、まあそういうことで私はね、考えていますね。
まあもちろんね、あの新築同様にピッカピカのね、ものにすれば、まあいいと思いますけど、やっぱり事業なんでね、きちっとそれが回るかどうかという部分もありますし、
まあ全空なのでね、まずは埋めることを先に考えて、ということで家賃設定を安くして、まずは埋めているということですね。
で、対境が発生するごとに家賃を上げていく方向でやっているということでね、お話しさせていただきました。
まあ今回のお話がね、私がやっていることが正しいということは言うつもりもありませんし、
まあいろんなね、賃貸業をやられている方の方策とか戦略とか、まあそういうものもあるかと思いますので、
あのそういった感じでね、私の方は今やっておりますかね。
あの、まあなかなかね、まあそういったところで言うと、印系のね、大屋さんに対抗してね、やっていく中では少しね、一つね、
さっきのIoTですとか、まあ高いボックスとかなんかそういったポイントとかいうのもね、あの加えるのも一つだと思いますし、
そういうところはね、あるんじゃないかなと思いますね。
まあやっぱりどこにターゲットを絞るかという部分もね、一つあると思いますし、
まあいろいろね、考えるべきことはあって、どれが正解というのもね、ちょっとないかと思いますので、
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まあそれはね、ケースバイケースで試行錯誤しながらテストしながら、
こういう条件なら客付けがね、しやすいとか、そういうことをね、やってみるとよろしいんじゃないかなと思いますね。
ということで、今回はですね、再生物件の客付けについて、
まあ私がね、やっていることであったり考えていることについて、まあお話ね、させていただきました。
いつもですね、東のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。
