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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東のレディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業所経を送らう予定の息子に残す本性の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ
総合損害保険代理店株式会社KRC
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー
カスタムゴルフクラブ一等ごりのMTGスタジオ
石川県金沢市の主格説金沢八度
アパート定期清掃から放置自転車の撤去
樹木のマックンまで便利屋八重門さんの提供で勝手にお送りします。
はい、今回のテーマなんですけれども、
稼げる不動産賃貸ということで
新築のアパート、マンションもですけど、
新築物件についてね、ちょっと私の思うことをお話ししたいと思います。
まずはね、私がなぜ新築の物件をやらないかということでお話しますと、
私神奈川なのでね、そもそもやっぱり土地ですよね。
新築やるにはやっぱり土地の取得価格ってすごいやっぱり大きく影響してて、
やっぱりその価格が高ければまあ収支的にどうなんかなと、
まあそういうふうに正直なところ思いますね。
まあそういうのもあって、私は新築を今までやってないですね。
私が思う銀行評価の部分なんですよね。
新築の物件ってね。
よくね、新築されるアパートマンションについてお話すると、
土地の取得価格があって、建物の価格、いわゆる取得価格ですよね。
これって今は実際に取得減価主義と、日本は取得減価主義ってよく言われますよね。
ですから実際にかかった工事費とか取得にかかったそういうものが取得減価ということで、
いわゆるボカって言われるやつですね。
そうやって融資をつけて新築アパートを取得しますよね。
ところがね、これって3年経つとね、よく言われるのが相続税の評価になると言われるんですね。
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そうした場合に新築ってね、特に銀行の自家評価システムですよ。
NTTデータシステムとか、いろいろ銀行が採用されている自家評価のシステムがあるんですが、
その中では定律法で見られるんですよね。
定律法だと最初の1年目、2年目とかで結構大きくいくんですよ。
ということは大きく減価するということですね。
定格法じゃないので定律法なので、非常に最初の初期の何年かは非常に大きく減価するということになりますので、
非常に減価率が高いということを考えると、
3年経ってね、自家評価したときに金融関さんの目線としてはかなり渋くなりますよね。
ということはおそらくですよ、今は建築単価も非常に上がってて、取得の価格も高いと思われますので、相当評価は悪いですよね。
ですから、原油金とか資金力のある方は新築をもちろんやっていただいて、経営者の判断でやっていただいていいんじゃないかなと思うんですが、
その新築のアパートを縦付けに取得するというのは、銀行評価の目線から考えると、結構な物件の評価額で考えるとマイナスになるのかなと思いますね。
もちろんそれだけの潤沢な資金が1億2億とか純資産があれば、そこにマイナスな評価があったとしても次の融資というのは引けるかと思いますけど、
一般の、私もそうでしたけど、サラリーマンがそこまでの資金力というのはなかなかないのが普通だと思いますので、
そうすると新築アパートを建て続けていったりとかいうとやっぱり厳しいですよね。銀行評価厳しくなると思います。
ですからおそらく新築をやられるアパートをやられている方は、物件を売却して手元に現金を置いてということを考えられるんじゃないかなというのがね、
私新築はやってないんでね、おそらくそういうことかなとは思ってますね。
やっぱりね、いつも言ってるんですけど、新築をやるにしてもね、じゃあ実際に自家評価がどれぐらい出るのかっていうのはやっぱりね、
抑えておくべきですよね。そこの分を抑えてないと、じゃあ実際に今自分がどういう状況にあるかというのを客観的にやっぱり判断できませんし、
金融機関さんから見たときの第三者の目線というのはね、やっぱり把握してないと、やみくもにね、銀行さんに融資脱進したところで、
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結果に結びつくということはなかなか少ないんじゃないかなというふうに思ったりしますよね。
今回は新築の物件に関する私の見解ということで、これが正しいか正しくないか、これをお聞きいただく皆様にご案内いただければと思いますが、
そんな印象を私は持っております。ということでね、今回はこちらの方で終了とさせていただきます。
いつもですね、東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
