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こんにちは、レディオ。大山です。
いつもですね、東吾のレディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸系を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子二の子孫生の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
アパート定期清掃から室内クリーニング、樹木のバックコンバで、
ベンリア・ハチエモンさん、東京大学大学院卒やすさんの家庭教師のリトライさん、
以上各社の提供で勝手にお送りします。
はい、今回のテーマなんですけれども、今回のテーマはですね、
母家と銀行の自家評価についてお話ししようかなと思っています。
はい、今回のテーマですね。
よく不動産の界隈の方から、銀行融資を獲得するためには決算書が大事ですよということで、
決算書、決算書、決算書じゃないけどね、そういうことを見たり聞いたりしますよね。
もちろん決算書って非常に大事なんですよね。
ただしということで今回ちょっとお話したいんですが、
よく私のこちらのスタンドFMでもお話している内容としてはね、
やっぱり実体BSを自分で整理して把握するということが何よりも大事なのかなと思いますよね。
それでですね、実体BSということで、主に不動産の賃貸業でいうとね、
創産のうちにやっぱり価格が非常に大きいのが土地建物のいわゆる不動産の価格と貯房価格ということになってきますね、母家場はね。
それでいつもお話してますよね、例えば5000万円の価値のものを1億円で買ったとしたら、
その貯房価格としては1億円ということで最小のりますよね。
建物が徐々に毎年毎年減価していくということになってきます。
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貯房価格が全てでない理由というのは、銀行さんはですね、
この1億円で取得した物件を実際には5000万円でしか評価しないということですよね。
いつもお話してますように金融機関さんは必ず洗い替えをするわけですよね。
実際に銀行さんの評価としては1億円の不動産が5000万円しか評価しませんよと、それがいわゆる実体BSということになってきますね。
この実体BSの中には、例えばですね、
現有金はそのままの額で見られるでしょうけど、
株とか金融資産ですよね、金融商品というのはだいたい7掛けとか言われますね。
ちなみに仮想通貨というのは銀行さんはゼロですからね。
そこもちょっと知っていると面白いんじゃないかなと思いますね。
ですから不動産だけではなくそういう部分を金融機関さんは評価して、
洗い替えをするということがまず一つ理解しておくべきところで、
それだったらね、いかに安く取得して評価の高いものを持つか、所有するかということが大事になってきますよね。
金融機関さんから評価を上げるためにはそういう部分を意識する必要があります。
過去の放送の中でもね、私が再生物件に取り組む理由というところで、
実は修繕費とかリフォームとか大規模修繕とか、
そういう部分を自分のところでやるのが非常においしいんですよということでお話しているのは、
例えば私なんかは所有しています物件で、銀行の時価評価に直すと5000万とか4000万とか3000万とかそれぐらいの評価のものを、
実際には取得した貯物価格というのは300数万とかそういう形で取得しているわけですね。
そこから修繕を大きく、例えば数千万かけてやったりしているわけですけれども、
そこの部分というのは修繕費というのは一変に損金として計上するか、
もしくは一回資産計上をして毎年毎年原価証客を取っていく。
原価証客を取っていくということは毎年毎年、
総資産がコンパクトになってきますよね。
そういう部分を意識しているんですよね。
前にもお話ししましたように、最終的にやっぱり土地をね、
土地の評価額以下で持てば負けることはないんじゃないかということでね、
実定BSのお話をした時にこういうお話もさせていただいているわけですけど、
そういう部分を強く意識しているわけですよね。
だからね、正直私なんかはXのポストなんか見ててね、
総資産がいくらとか借入額が何十億とかいうあれを見ますけど、
正直なところ、実際にそのポストされている方がどういう財務状況かというのは分かりませんので、
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それに関してはいいのかどうかという判断は中身を見なければわからないということですよね。
今回のお話でお伝えしたかったことは、決算書は大事なんですけど、
決算書だけでは銀行さんは評価しないわけですね。
今回私がお話したような再生物件のいわゆる含み益というかね、
こういう部分がいわゆる妨害資産ということにもなってくるわけですね。
妨害資産なんかは、例えば私なんかは東山防止協会なんかは、
費用計上して妨害に浮いているような形。
あとはね、私の他の方でもね、
例えばオペレーションリースとかね、生命保険の解約円礼金を節税のためにかけておいて、
いざ何かあったときにそこの分を解約して手元に資金がおけるとか、
そういうことを考えられる経営者の方もいらっしゃいますので、
ご参考にいただければと思います。
いつもですね、東のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら大変嬉しいですよね。
また励みともなります。
それでは今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
