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はい、こんにちは、ラディオ。 大山です。
いつもですね、東吾のラディオを聞いただきまして、 ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、 始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、 収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスバリゾートのサンセットペイラー
総合損害保険代理店、株式会社KRC
生命保険代理店、株式会社ベストエージェンシー
コスワ堂堂さんを応援するNPO法人、オットファーザー カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ
石川県金沢市の所属施設、金沢鉢旅 アパート定期清掃から放置自転車の撤去
樹木の爆音まで、ベンリア・アチェーモン様の提供でお送りします。
今回のテーマは、稼げる不動産賃貸ということで、
物件の取得について、私の考えるところをお話ししたいなと思います。
昨今の市境は、不動産は相も変わらず高いですよね。
私は18年やってまして、10年以上前と比べても仕方がないんですが、
やっぱり非常に高いなぁというのは本当に思います。 やっぱり見る目線も時々変わってくるわけですね。
じゃあどうしたら、キャッシュローを手元に置ける不動産の取得ができるのか、
ということで考えた場合ですよね。 あと不動産は銀行融資が切っても切り離せないという部分がありますので、
今私がどういう目線で不動産を取得しているのかということでお話ししたいと思います。
具体的に言うと、以前もちょっとお話したと思うんですけどね。
私の場合は、不動産を最近取得する場合というのは、軽鉄とか木造とか焼却の早い中古の物件をメインに取得しています。
その中では、キャッシュローのシミュレーションを個々に当然やってというお話なんですけど、
仮入れを使う場合は、私の仮入れの条件とか事業制の融資で、
融資期間15年とかという形で考えると、表面利回りで言うと13%ぐらいちょっと超えてこないと、
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仮入れをしてまでやる意味ってあんまちょっとないのかなと個人的には思っています。
もちろん、それが12点いくつとか、自己資金いくつ入れるとか、そういうものでもキャッシュローって変わってきますので、
当然個々にシミュレーションをするべきですよね。
それとあと、原価消却と税金の部分を加味してシミュレーションをすべきですよね。
特に原価消却って、なぜ木造とか軽鉄を取得するのかという部分でよくお話しさせていただいてますけども、
原価消却費って、やっぱり原価消却をスピード上げていくと手元にお金が残るわけですね。
その理由というのは法人税とか税金の部分が圧縮できるということによるわけですね。
もう一つ、金融機関から継続的に事業制の融資を受けるというポイントの中では、やっぱり取得価格ですよね。
一番私が意識してますのは、建物原価消却取って最後、母価1円になりますね。
ところが土地に関しては原価消却しませんので、取得時の母価がそのまま残るわけですね。
金融機関さんから見たときに、これをどう見るかということで考えると、
やっぱり私は建物が最後、消却が終わった後に母価1円プラス土地の母価ということになりますよね。
これが私が意識しているのは、固定産税の評価額、これ以下で持てれば一番ベストかなというふうに思いますね。
この理由について言うと、固定産税の評価額って、いわゆる工事価格とか7掛けとかよく言われたりしますけど、
ほぼこの固定産税の評価額というのは銀行の時価評価ではなく、担保評価額ということになってくるわけですね。
ということは固定産税評価額イコール銀行の単価という見方になりますので、
これ以下で持っていると、銀行からするとリスクの少ない顧客だと見られるということになるかと思います。
もちろん時価というの、売買の実績価格というのはエリアによっても当然違いますので、
単純に固定産税評価額というので一概にはくくれない部分はあるのは当然として、
ただ見方としては、だいたいそこで固定産税の評価額を意識した取得の仕方をしていけばほぼ負けることはないのかなと思いますね。
こういったところを私は不動産を取得する際に意識しながらやっているわけですね。
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この考え方が良いか悪いかというのは、こちらを聞いただいている賃貸局である経営者様がそれぞれに判断してやっていくべきところでもあるかと思いますので、
やはり投資じゃなくて、経営者目線ということは意識しながらやっていくのがいいんじゃないかなというのが私の考えですね。
ということで、今回は不動産の取得についてお話しさせていただきました。
いつも東野レディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントや意念も頂戴しましてありがとうございます。
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また励みともなります。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
