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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、 総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の主格施設金沢八度、
アパート定期清掃から室内クリーニング、 地木のバックコンまで、
ベンリア・アチェモンさん、 東京大学大学院卒安産の家庭教師のリトライさん、
以上各社の提供で勝手にお送りします。
はい、今回のね、テーマですけれども、今回のテーマはですね、
東京の不動産ってすごいねっていう話をちょっとしたいと思うんですね。
で、まあ単純にそのタイトルだけじゃなくてですね、
ガシカシという話がねちょっとあって、 まあ今回はね、ちょっとそこの部分についてお話したいと思います。
はい、私のですね、家内の妹がですね、
東京のですね、具体的に言うと吉祥寺のね、
駅から徒歩15分か20分ぐらいの区分マンションに住んでるんですよね。
先々ね、将来は家内の田舎のね、長野の方に
帰ろうかなということで、そのマンションを売却しようということでね、
いろいろやってたそうなんですね。 そのマンションというのは20年前にね、購入しました。
購入したマンションなんですけどね、区分マンションですね。 その当時で、まあもう地区40年ぐらいの古いね、
サンリー経過の、まあ多分60平米ぐらいのね、 マンションだったと記憶してるんですけど、
まあかれこれ今も20年経ってますんでね、 地区60年ぐらいになりますけどね。
で、そのね、 購入した当時、20年前にね、
地区40年で購入したマンションですけど、RCマンションですね。
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まあこれの購入価格というのがですね、1500万円だったんですね。 じゃあ20年後、今いくらかというのをね、ちょっと考えてみてください。
まあ少しね、3秒間、ちょっと時間を置いてということで、 したいと思いますけど。
実はですね、こちらの物件いくらになったと思うでしょうか。 これね、いくつか買取のね、業者さんにちょっと査定というかね、出したら、
まあおおむねね、3社ぐらい出したら、だいたい3000万ぐらいらしいんですよね。 これすごいですね。
あの20年経って、さらに地区40年のマンションが古くなっているわけですけども、 1500万が3000万ですからね。
まあ当然インフレとかね、そういうものもありますけれども、 まあ本当東京の不動産ってすごいなというふうにね、感じるわけですね。
まあ価値が下がらないというかね、 実勢で考えると、まあ当然ね、建物の評価というのは銀行評価とかそういうもので見るとね、
まあ当然区分ですから、土地なんか値段なんかつかないでしょうから、 まあ建物でしょうけど、まあほとんど建物もゼロというのでね、
銀行評価で考えると、だと思うんですが、 まあそれだけの価格がつくっていうのはね、非常にすごいなってやっぱり東京の不動産って思いますよね。
まあやっぱり東京の不動産なんかやっぱり取引事例とかね、 まあそういうところでおそらくまあ取引が成立するのかなと思いますね。
じゃあね、あのこれ確かにこれだけの価格でね売れると、 まあ元の値段を考えるとねすごいなと思うんですが、
じゃあ例えばですね、これを実際ね、あの家内の妹はですね、 まあ現金で買ってるんですね。価格もそんな高くないということでね。
まあまだ若い時でしたけど、まあ現金でね、これはあの ちょっと親からね少し援助いただいたんですかね。
まあ現金で買ったようでしたけどね。 じゃあこれを
賃貸の、まあ収益の不動産という見方でね、考えますと、
実はですねこれ今の実製のね、 価格をちょっと私数文で調べてみたんですけど、
これ13万からねだいたい14万5千ぐらいじゃないかなと思うんですよね。 まあそれで考えますとね、その当時の1500万で買えたと仮定すると今この
家賃が取れているということで考えるとね、 まあ利回りに直すとね、まあ11.6から10.4とかね、それぐらいになるわけですね。
で今現在の3000万で売れたと仮定して、まあ3000万で取得して今その家賃を取ったとしたらね、
まあ5%、5.8とかね、利回りに直すとね、そんな感じなんですね。 じゃあまあ果たしてこれをねどう見るかということですよね。
まああくまで区分を持って融資を使ったりなんかしてね、 賃貸のマヤチンをいただくという視点で考えるとね、やっぱりちょっと回り回らないですよね。
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あの3000万で今のね直で購入できて、まあ賃貸に出したとしても、なかなか融資を使ったりなんかするとね、ちょっと厳しいのかなと思いますね。
現金ならね、回ると思いますけどっていう感じですね。
売買の場合、実充で考えると非常にね、すごいなっていうふうに考えますけど、
まあまたの賃貸のね、賃貸業として、まあ収益は収益不動産っていう視点でね考えると、まあ今言ったようなね、まあお話になるのかなと思いますね。
で最初の方でお話したようにですね、当然土地もかなり大きなマンションだったと思いますので、
まあ何千分の1とかね、なんかかなり所有権についてはね、ほとんど値段ないようなもんだと思います。銀行評価ではね。
で建物も60年超えてますんでね、銀行評価としてはかなり厳しいんですが、まあ融資はね、まあ住宅論だったらつくんですかね、わかんないですけど、
まあ非常にね、そういったところで、
実際価格と銀行の評価の中ではかなり乖離があってということがね、ありますね。
まああの 事実だけということでね、今回ねお話しさせていただきました。
まあ今回のね、内容をちょっとどうとるかというのはね、あの それぞれ意見がちょっとね分かれそうなところですけどね。
参考までにお話しさせていただきました。
あ、ちなみにね、あの私の知り合いで、やっぱり東京の千代田区の方でね、やっぱりマンションを、区分マンションに、
まあ住宅論工場がね、ある期間ずっとね、取得してから
住んでたんですけど、あの ちょっとね場所を移すということで、賃貸のねアパートに移るということで、そのマンションを売ったらね、
購入した価格よりも高く売れて、まあいわゆるね、その住んでる期間はタダで済んだということですよね。
まああの 先に話したね、まあ吉祥寺のそのマンションもまあ当然ね
住んでる期間はね、手出しがなくて、結局ね、タダで住んでて、でまたね現金も手元に残ってということでね。
まあ売買に関してはそういうことになっているということもね、一つお伝えしようかなと思います。
それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。
