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こんにちは、お山です。いつも東方のラディオを聴いていただきましてありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それと将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラースパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人ポットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等おごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の主格設金沢鉢旅、
アパート定期清掃から室内クリーニング、
樹木の枠根まで、
東京大学大学院卒、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマはですね、
物件のですね、物件価格の相場、
こちらはポータルサイトのね、
物件情報の平均値ではないという話をね、
させていただきたいと思います。
今回のお話なんですけど、
これ特にね、売却とかするときに、
価格を設定するときね、
売却されたことのある方だと、
だいたいポータルサイトとかね、
ネットの物件情報とか見てね、
だいたいこれぐらいがね、
物件の相場であろうと、
そこをね、だいたい前後狙って、
物件を売却されたりとか、
そういう価格設定をね、
されたりとかっていうのがあると思うんですよね。
当然ね、物件の相場というのは、
エリアだったり構造であったり、
築年数であったり、間取りであったり、
立地であったり、いろんな条件があって、
相場を形成するということになってきますよね。
で、もちろんね、物件としては、
同じね、スペックの物件って、
ほぼないのと等しいと思うんですけど、
だいたい似たり寄ったりのね、
物件情報を見ながら、
売却なんかするときは、
価格の設定をすると、
普通は考えますよね。
物件を売却するときの価格設定って、
なかなかね、高いところからまずスタートして、
この辺で決着するかなというところで、
落としどころをある程度見計らって、
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売却活動とかってすると思うんですけど、
往々にしてね、ネットの、
例えばね、平均利回り、
物件の平均利回りが8%だったとしますよね。
この8%では、
大体売れないことが多いんですよね、利回りってね。
もうちょっと高いところでね、
売却になると、制約になるということが多いと思います。
利回りが高いということは価格は、
例えばね、5000万の物件を8%で出してたとしたら、
5000万よりも安く、
で、表面利回りは8%よりも高く、
制約するということがほとんどだと思うんですよね。
要はよくね、ポータルサイトとかは、
売れ残りの物件情報のね、
掲載されているということに、
よく言われますけど、
そういうところがありますよね。
私もね、売却の方というのは、
個人の物件とかを売却したりとかしてますけど、
大体自分が想定している価格よりも、
若干やっぱり制約した価格は低いですね。
また利回りも若干高い形で、
売却するということになってきますよね。
当然、物件個々にいろんな条件があって、
スペックも違えばね、
というのがありますしね。
あと売却するときにはですね、
次に購入者の方の融資が付くか付かないか、
これ非常に大きいですよね。
融資が付きづらい物件ですと、
当然価格は叩かれる可能性が非常に高いという部分もありますし、
売却もね、
ネットのね、
Xとか見てると、
すごい儲かったみたいなね、
そういうのを見たりしますけど、
なかなか簡単ではないかなという感じですね。
ですから、購入時点からね、
売却まで、
出口を見据えた購入の仕方を考えていかないと、
購入するのがね、
売却自体は今相場が上がっているから、
まだね、いいかもしれませんが、
そんなにね、
大きく損をするような場面というのは少ないのかもしれませんが、
そもそも購入する時点で物件価格が高いということは、
やっぱり購入時点でね、
少し手をかけなきゃいけない物件を買うとかね、
安く買うとか、
やっぱり自分の努力する部分が必要になってきたりとかね、
もしくは仲のいい仲介する会社さんと、
表に出ない物件情報をね、
こちらの方にあらかじめいただけるような、
そういう関係性を作るとか、
物件情報をいただけるようなね、
そういう関係性を作るとか、
そういうところにも労力をかける必要もあると思いますしね、
当然ね。
そんなことをちょっと思ったりしますね。
ですから、物件の売買の価格、
これはポータルサイトの同じスペックの物件の平均値とはならない、
という話をさせていただきました。
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