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はい、本日はのレディオ大山です。
いつもですね、東方のレディをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
はい、今回のテーマですけれども、不動産の賃貸業における戦略ですよね。
買い進め方、戦略についてお話したいと思いますけれども、
そういった不動産を買い進めていくと考えた時に、非常に有志を考えてもそうですし、
その方がね、やっぱり買い進め方の戦略というのが非常に重要だと思うんですよね。
その戦略を考えた時に、やっぱり一番私が非常に重要になってくる、肝となってくる部分というのは、
自身の個人法人を含めた実体BSを数字で把握するということだったんじゃないかなという風に思うんですよね。
こちらについてお話したいと思いますけれども、
不動産を買い進めていきたいと、不動産の賃貸業を発展させていきたいと考えた場合に、
どのように拡大とか発展を考えるかということですよね。
賃貸業を考えた場合に、拡大とか発展を考えると、
銀行さんからの融資という部分は、やっぱり切っても切り離せない部分だと思うんですよね。
そういう意味では、個人法人を含めて金融機関さんから、
自身がどういう風に見えるかということを、しっかり数字で把握するということは大事ですよね。
いわゆる、私がよくこちらの放送で言っています、実体BSということになってくるわけですね。
その実体BSですけれども、例えば個人法人の対借対象表、
これは帳簿上のものだけではなくて、母外にどういうものがあるかという部分まで含めて、
トータルで見て、例えば資産調査なのか債務調査なのかとか、
そういう客観性のある数字で把握するということが大事ですよね。
やっぱり、いつもお話ししていますけれども、大事なのは母外資産だと私は思うんですよね。
決算書とか確定申告書に出ている帳簿上の数字というのは、もちろん大事ではあるんですけれども、
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金融機関さんって、その決算書だけ、財務書表だけを見て判断するわけではないわけですね。
よくお話ししていますけれども、私なんかは母外資産ということで、
例えば倒産防止協会に入っていたりとか、そういうのがありますよね。
あと、よく母外資産として、例えばオペレーションリースをやられたりとかね、
少し前の時代からやっている方とかは、生命保険とかそういう解約返礼金を狙ってということで、母外に保険をかけておいて費用という形状をして、
実際に解約した時には返礼金が大きく戻ってくると、そういう商品にかけられたりしている方も経営者の方も結構いらっしゃいますよね。
あとは、例えば車なんかもそうなんですよね。
車なんかで例えば、わかりやすく言うと、例えばランドクルーザーなんかを新車で買われたりして、
ところがね、その車自体が非常に価値があると、プレミアがついたりとかして、
例えばランドクルーザーどうなんですか?新車だと900万円くらいするんですかね。
実際には今、例えば即売れば1,100万円になりますとか、1,200万円になりますとか、もしかしたら1,500万円になりますとか、
コロナの時そういうことがありましたけど、いわゆる含み益があるということですよね。
そういう形で、その含み益がある部分がいわゆる母外資産という見方にもなりますよね。
あとは、よく私が話しておりますけれども、実際に自分が持っている不動産ですね。
自身が持っている、個人保持で持っています不動産の、実際の価値が僕よりも大きく上回っている場合ですね。
例えば固定産税の評価額とか、不動産の銀行の自家評価が1億円あるとして、
それを僕が5,000万円で持っているとしたら、5,000万円の含み益があるということで、これが母外資産ということになってくるわけですよね。
そういう部分を数値化して整理してみると、自身が銀行さんから見てどういうふうに見えるのか、そういうことを把握できるわけですね。
実際にですね、私なんかもこの実態BSってすごい重視してまして、金融課さんに先日呼ばれて銀行の支店長さんとお話ししましたという放送を上げさせていただきましたけれども、
この時にも同じようにそういう母外資産のお話をさせていただいています。
長文書の財務書表の中身であると、金融課さんはその数字そのまま把握できますけれども、母外資産についてはですね、
要は母外ですから、金融課さんもちゃんとヒアリングとか聞き取りをして、そういうものを把握した上、評価をされるということになってくるかと思いますので、
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いかにここの部分、母外資産があるよという部分を見せられるか、客観的に自身が先ほど申しましたように資産調査なのか財務調査なのか、そういう部分を把握するということが大事ですよね。
そうすることで金融課さんから自分がどういうふうに見えるかということが把握できるかと思いますので、
財務調査であれば借り入れ方の状況であれば、例えばいらないというか、長文書の短期借り入れ金とか、もしそういう借金とかがあるのであれば、借金は返した方がバランス良くなりますので、そういうことになりますでしょうし、
もしくは大きく資産調査であれば、例えば借り入れをして大規模修繕をするとか、そういうことも可能なわけですよね。バランスを考えて進めていくということが大事ですね。
もしくは大きく資産調査であれば、次の不動産を購入しようということで、新たに不動産を取得することを考えられることも当然事業の拡大とか発展を考えれば選択肢の一つだと思いますし、いろいろ実体ビジネスを把握するということで、その方向性が大きく変わってくるんですよね。
ただ闇雲に買えばいいとかそういう話ではなくて、やっぱり経営なんですよという部分はそういうことですよね。
例えばですね、原価消却が切れてくるような物件なんかがあれば、じゃあ2年後に消却が切れるタイミングで売却してみようと、そうすれば借り入れが減って逆に手元に現金が置けるわけですね。
売却益の現金が残せるということで、やっぱりBSも変わってきますので、何年後にそうしようとか計画というか方策が見えてくるわけですね。
そういったことを考えながら、やっぱり人体業務を進めていった方がいいと思うんですよね。
闇雲にあってもね、やっぱり自身が実体BSを把握していなければ、自分が金融機関さんからどういう評価になるのかというのも見えてきませんのでね。
これはちょっと抑えておきたいところかなと思いますよね。
はい、ということで今回の放送はですね、こちらの方で終了とさせていただきます。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですね。
また励みともなります。ということでね、今回こちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。
