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はい、こんにちは、おやまです。いつも東方のレディオを聞いていただきましてありがとうございます。
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東京大学大学院卒やすさんの家庭教師のリトライ、 以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマは、銀行さんの不動産の評価についてお話したいと思います。
今回のテーマは、
ある仲良くさせていただいている経営者の方から、 金融官さんをご紹介いただきました。
その金融官さんに、私の決算書や実体BSなどの資料をお持ちして、 自己紹介がてらにご挨拶に伺いました。
その際に、金融官さんの不動産の評価について確認をしたのです。
いろいろ金融官さんによって、改めてちょっと違うなということを感じましたので、 今回はその辺のお話をさせていただきたいと思います。
ちなみに、ちょっと例を挙げますと、
昨日紹介していただいた金融官さん、A銀行としますよね。
以前からお付き合いのあるB銀行さんの評価を見てみますと、
A銀行さんについては、RCの建築の再調達の価格というのは、 35万円で見るそうなんですよね。平米あたりね。
47年までの対応年数で見ますと、
かたやね、これまで私のお付き合いのあるB銀行さんは、RCは23万円ですと。
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地区30年までは建物を評価しますが、それ以上は建物はゼロです。
そういう評価をしますという話がございました。
ちなみにこれ鉄骨像ですね。重鉄の場合には、A銀行さんは35万6千円ですね。
これ建物は地区27年までを評価して、それ以上は建物ゼロというような話でした。
B銀行さんは以前確認したところで、再調達の建築の単価というのは20万円なんですね。
建物としては25年までを評価して、それ以上は建物ゼロ評価ですと。
これは軽鉄も同じなんですね。
今回伺ったA銀行さんは軽鉄の場合は28.5万円で、地区19年までと、それ以上は建物ゼロという話でした。
あと木造ですね。木造はA銀行さんは再建築の単価は20.8万円で、地区22年まで、それ以上は建物ゼロですね。
B銀行さんは木造は再調達18万円で、20年まで、それ以上は建物ゼロという評価ですね。
土地に関してはA銀行さんは路線化ですね。路線化ベースで考えますが、それに1.25倍して土地の面積を合わせたものが土地の銀行自家評価という話ですね。
これに七掛けしたものが銀行の土地の単価ですね。
B銀行さんは路線化×面積ということで非常に渋いんですよね。
いろいろ伺ってみると面白いなと思いましたね。
A銀行さんの格付けのシステムというのは、某会社のシステムを使っているということで、私は知っているんですけど、そういうのがあるということで、いろいろ金融機関さんの見方によって本当に面白いなと思いますね。
こういうのもしっかり各金融機関さんにヒアリングをして、その辺の数字を確認した上、実際に金融機関さんが見ている数字がどれぐらいになるのかということですね。
所有物件なんかも整理して実体BSに反映させていただくと、金融機関さんの行員の方もこの人分かっている方だなとか、銀行さんの行員の方のお仕事を手伝うような感じでやっていけば、実体BSとかそういうのも含めて、母会に何を持っているとかそういうのも含めてお話しすることで、こちらの財務状況とかも把握いただけますし、プロパワーでの融資に近づけるのかなというふうに思いますね。
ちなみにいろんなお話をさせていただきましたけれども、銀行さんって基本的には横並びというところがあるので、私の場合はB銀行さんからは正常先ですと、プロパワーで何度もご融資いただいている分でもA銀行さんの方ではお話を冗談混じりにさせていただきました。
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A銀行さんの方でも担当の支店長代理さんとかはお話した実体BSとか財務内容とかそういうご説明を聞いた中では、おそらく正常先ですねというようなお話もいただけましたので、まずは良かったかなと思っていますね。
そんな感じで銀行評価って非常にちょっと調べてヒアリングしてみて整理してみると、自身がどういうふうに見えるかという部分も見えてくるかと思いますので、これはぜひお勧めしたいなと思いますね。
ということで今回はこちらの方で終了とさせていただきます。
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