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はい、フォーニッツアーマーレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、今回のね、内容になりますけれども、今回はですね、これから不動産賃貸経営を始められる皆様へということで、
第26回ということでね、久々にね、こちらのシリーズちょっとお話ししようかなと思っております。
はい、今回の内容ですね、その中でもですね、今回ちょっとお話ししようかと思っているのが、
これから始められる方でね、1等目の物件、どういった物件を買えばいいかという部分についてですね、
私なりの考えをね、今現時点での私なりの考えをね、お話しさせていただこうかなと思っております。
はい、今回のね、テーマですね、これから不動産を始められる方の中で1等目の取得についてですね、
どういう物件をね、購入するのがいいのかということでね、お話ししたいと思うんですけど、
これ実はですね、1年半ぐらい前ですかね、1年半までならないですかね、
以前ね、去年の多分3月か2月あたりにちょっと話してるんですよね、
1等目、2等目、3等目ってどういう物件の買い方をすればいいかということで、
その時点でのですね、私の考えをね、お話しさせていただいてます。
もしよろしければね、そちらご興味のある方はちょっとね、お聞きいただければと思うんですけど、
今回はですね、今日時点ですね、2023年の6月時点で私が考える部分についてですね、
お話しさせていただきたいと思います。
はい、早速ですけどね、私がね、今どういう物件をね、まず1等目に考えるかということでお話ししますけども、
結論をね、先に申し上げます。
チクウルタイオネス越えのですね、木造の木立てを私なら1等目に取得したいなと思います。
現金買いですね。
だいたいスペックとしては、ちょっと味相があってですね、
地方都市でもいいんですけど、県庁所在地のそこそこ立地の良い場所でですね、
土地の評価の出るチクウルの木立て、
これだいたい取得価格で500万とか600万ぐらい、土地の評価が出るという前提ですね。
そういう中で取得しようかなと考えますね。
で、家賃もね、そういう場所ですとそこそこね、7万8万、もしくはね、それ以上ということで、
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そこそこね、家賃も期待できるかと思いますので、そういう買い方をするかと思います。
おそらく私はね、現金で買いますね。
なぜ木立てなのかということでね、ちょっとお話ししたいと思うんですけど、
よくね、これから不動産を始められる方は、
アパートをね、例えば4個1、6個1、8個1とかいう形で、
部屋の個数が多くなればね、それだけインカムが増えてくるということでね、
レバレッジを使って購入したいと考えられる方がね、結構多いんですけども、
実はですね、私が最近取得した木立てがあるんですけど、
それがね、ちょうど今そういった、一番最初にお話した条件にハマるような木立てなんですね。
で、実際にその税引き後のですね、キャッシュローが年間ね、70万から80万ぐらいなんですね。
で、土地の評価額よりも安く取得していますので、
まあ、現金で買っているということで債務がないということですね。
で、いわゆる資産調査に銀行さんから見てもなるということになりますよね。
じゃあ、アパートマンションってダメなの?っていう話なんですけど、
ちょうどですね、私が所有している物件を数字ちょっとお話しすると、
これね、8年前になるので、今こういうスペックってちょっとないと思うんですけど、
東京とかでですね、築20年のRCで9%の物件があるんですね。
マンションですね、6個1。
これの実はですね、キャッシュロー、税引き後のキャッシュローが約80万なんですね、年間のね。
6個1の物件が、年間のキャッシュローが80万と。
で、若干ね、借り入れ、1割ね、自己資金突っ込んで買ってますけど、
担保自体はね、ちょっと借り入れ金額に対してちょっとそこまで評価が出ないような物件だったんですね。
で、銀行から見たらどうなるかというと、やっぱり担保が出てないということで若干ね、マイナスの見方に銀行としてはなるかと思うんですね。
で、そういう部分を考えましても、同じキャッシュローですね。
片屋、地区売るのね、こだて。これがね、年間のキャッシュローが70から80。
で、地区20年のRCの利回り9%のマンションが、税引き後のキャッシュローが80万と。
まあ同じですよね。
で、これ比較するとね、そうなの?というふうにね、
当然1つは現金で買って、こだては現金で買って、1つは融資を使ってという条件が変わってくるので、
一概にね、見方というのもね、変わってくる部分はあるかと思うんですけど、
例えばね、1割自己資金でマンションを買ったとして、まあ処刑費がね、7%、8%ということは、
まあだいたいね、5000万の物件でしたので、
まあ借り入れがね、4500としても、まあ900万ぐらいのね、自己資金をまあそこに投下しているわけですね。
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片屋こだての方はね、今回私取得したのが540万ということで、
まあそれに処刑費かかっても、まあだいたいね、まあ600万いかないぐらいかなって感じですよね。
まあどちらがね、懐から出ていくお金と、銀行から見たときに見栄えがいいのか、資産長官に見えるのか、債務長官に見えるのかと、
まあそういう部分をね、形式してみるのがいいんじゃないかなということでね、今回そういうお話をね、させていただきました。
まあこちらのね、お話というのは、やっぱりね、最初始めた頃ってどうしてもアパート個数が多い方が、
それだけインカムがね、得られる額がね、大きくなるというような認識で見られる方って結構多いかと思うんですけど、
まあ実際ね、今話したようなね、実際の数字ちょっとお話しさせていただきましたけど、
まあそういったスペックのそういう数字になるわけですね。
まあ現金で買うのか、借金してね買うのかとか、まあそういう部分はありますけど、
まあそういう買い方をした方がその先でね、バランスよくやっていけるんじゃないかなということで、
今の私でしたら1等目にこれを買いますということでね、お話の方をさせていただきました。
まあもちろんね、いろんな見方あるかと思いますので、これがね全て正しいとか、まあそういうことを言うつもりはなくて、
まあ今の私でしたらこういう買い方をしますということをね、お話しさせていただきました。
まあこの辺のですね、判断も経営者個々にね、自身で判断すべき部分かとも思いますので、
まあその辺もね、そういったことも考えながらちょっとね、購入されるとまあよろしいのかなと思いますよね。
単純に融資をつけなければ買えないとか、まあそういうこともありませんし、
融資をつけるだけが全てではありませんし、また現金だけで買うという、現金だけでね買い進めるというのもね、
効率はあまり良いものではないかと思いますので、
まあバランスの面とか、まあいろんな相対的に全体を見た中で経営者個々にね、
判断していくということがね非常に重要かなというふうにね、今の私はね思っております。
いつもですね、東方のレイリーを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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ということでね、今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
