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はい、こんにちは、ラディオ。小山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑をね、行う予定の、息子にね、残す音声の記録ということで収録していきます。
はい、えー、こちらの番組ですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビーラ、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
草ととうさんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMPGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢ハッチ旅、以上各社の提供でお送りします。
はい、えー、今回のね、テーマなんですけども、今回のテーマはですね、
あのー、まあ今の指標とかね、まあそういうものを勘案して、
まあ今からね、まあゼロからスタートするならということで、
まあ私ならどうするかということでね、えー、今回ね、お話ししたいなと思いますね。
はい、えー、今回のテーマですね、
これ以前もね、ちょっと放送したことはあったと思うんですけど、
若干ね、目線がね、ちょっと少し、えー、変わってるかな?変わってないかな?
まあ、あのー、ちょっと今、現時点でね、私が考える、えー、これからね、
不動産始めるならということで、えー、今回ね、お話しさせていただきたいと思います。
はい、えーと、まずね、えー、まあ今、不動産の指標って本当に高いですよね。
で、その中で、あのー、キャッシュローを得つつ、で、銀行さんからも継続的に融資が受けられるような、
まあそういう買い方をね、えー、したいと思うんですよね。
まあその中では、あのー、やっぱり私自身はね、やっぱバランスシートとか、
そういう部分を意識しながら、えー、取得ね、していくと思いますね。
で、まず1棟目とかはね、まああのー、中古のね、小建て、もしくは小ぶりなね、アパートですね。
まあ小ぶりなアパートって、まあ言ったんですけど、まあ4個から8個とかね、
まあそれぐらいのちょっと、えー、価格の、えー、物件ですね。
まあ、価格で言えば、まあ5千万以下ですね。まあ4千万とかね。
まあそのあたりの、えー、小ぶりなアパート、木造をね、えー、購入すると思います。
で、えー、まあ、なぜ木造かというと、まあ、あのー、こちらのエリアをお聞きいただいている、
まあ皆様からすると、大体お察しがつくかと思うんですけど、
まあ原価焼却をね、スピードをね、早めていきたいんですね。
で、やっぱRCとかだと、焼却の期間も長いので、えー、焼却がね、なかなか進まないとかいうことがあるので、
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えー、基本的にやっぱりキャッシュロケーを、えー、行うという、えー、視点でね、やっていきますので、
やっぱり木造が一番いいかなと思いますね。
で、軽鉄とかになりますと、古いものになるとね、アスベストなんかもね、えー、入っている可能性なんかもありますので、
まあ木造が一番ね、いいかなと思いますね。
で、なぜ木造かというと、あとその出口を考えた時もですね、えー、例えばその、物件の売却だけじゃなくてですね、
例えばその、古くなれば取り壊したり、さ、再度ね、新築してみたりとか、
まあ別にリノベーションしてもいいですし、大規模修繕して持ち続けてもいいですし、
いろいろ、えー、将来的なね、出口が、えー、選択肢がいくつもあるということですね。
まあRCだと、本当に持ち続けるのか、まあ売却するのか、まあそれぐらいしかちょっとね、えー、選択肢って2択になるのかなという感じがしますけど、
まあそういった視点でね、考えてますね。
あとあの、間取りなんかもね、木造だと変更しやすいんですよね。
まあそういうのもあってですね、まあ私は木造とかね、そういうのを考えると思います。
で、なぜね、まあ5000万円以下とか、まあそういうね小ぶりな、えー、ものにするかと言いますと、
えーと、まあリスク返事の意味もあるんですけども、やっぱりその最後、出口を考えた時にですね、
もし売却しなきゃいけない状況になった時に、えー、すぐね、買い手がつくような、えー、そういったね、えー、物件をね、選べたいなと思いますね。
で、具体的にですね、まあだいたいキャッシュローが回る数字ってどれぐらいになってくるというと、
まあ表面値回りで言うとね、やっぱ12から13ぐらいちょっと欲しいかなって感じですよね。
で、そうなるとね、えー、どうしても自然的にね、地方の、えー、地方になると思うんですね。
で、ある程度ね、地方の中でも中核都市とかそういうところでね、取得すると思いますね。
で、まあ、あのー、銀行融資を使うのか現金で買うのかっていうのは、まあその金額価格帯とかね、まあそういうものによるかと思うんですけど、
まあ融資はね、まあ15年ぐらいプロパでね、まあ融資を、えー、していただいてね、えー、取得を考えるかと思いますね。
で、そういった形で、えー、先に手元にキャッシュをね、残せるような形で、まあキャッシュ経営をね、考えると思いますね。
まあ、総じて言いますと、まあ、こだてもしくは小ぶりなアパート。
で、まあ、表面にマリでね、やっぱ12,3ぐらいはね、ないと多分キャッシュ路回ってこないと思うんで、そういった形でね、考えますね。
で、よくね、あの、私がね、えー、お話してます、えー、実体BSというお話があるんですけど、
まあ、消却をね、積極的にとって、実際にね、土地の評価よりもですね、実際安く持つという、
最後、原価消去が終わった後、土地が安く持てるということをね、まあ、そういったところをね、主眼にね、置いてやっていきますね。
あとまあ、その木造だとね、中古のやつだと、まあ今はね、火災保険なんかの件もありますよね。
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火災保険なんかは、まあ40年超えてくるとね、もうほんとちょっと加入できなかったりとか、まあ、かけることができなかったりとか、そういうことになってくるので、
まあ、目線としてはね、だいたい中古で言うと30年ぐらいですね。
まあ、この辺ぐらいにしとかないと、こういう期間が5年になるのか10年になるのか分かりませんけど、火災保険がかけれないと、まあ、そういうことにもなってしまうので、
だいたい30年ぐらいのね、目処にだいたいそういった形でね、考えたいと思いますね。
で、まあ、今、私はですね、基本的にはですね、単身ものね、ワンルームとか1Kとか、そういった集合住宅はね、買わないようにしてまして、
まあ、あの2DKとかね、もっと広いやつとか、まあそういうものでね、取得をね、進めておるんですよね。
まあ、そういう目線でね、考えるかと思いますね。
まあ、そういった物件というとね、今言ったような、表面に周りの数字とか、まあそういうものですと、
まあ、私が住んでいる神奈川とかね、東京とか、まあそういうとこでなかなかそういったものというのはね、探すことができないかと思いますので、
自然的にね、地方一択みたいな形になるかと思いますね。
で、まあ、取得に際してはですね、やっぱり金融機関さんがね、絡んできますので、
まあ、私神奈川なので、まあ神奈川に支店がありつつ、そのね、購入するところにも支店がある、
まあそういう金融機関さんをね、お付き合いしてというので、自然的にね、限られてくるんですよね。
ですからね、まあ何でも買えればという形では私はやらないんですね。
やっぱりそういったところも意識しながら、やっぱりやっていかなきゃ、やっていくような感じになると思うんですよね。
今ですね、まあお話してきた内容というのは、普段の私のこちらのスタンドFMでね、
まあお話してますように、できる限りね、少ないソースさんでよりね、多く稼ぐと、
まあそういうね、キャッシュロケーというね、視点でやると思いますね、やりますね。
まあそういう視点でね、やっていった方が金融機関さんからのね、見方というのもね、評価というのも、
まあ良くなるかと思いますので、そういう感じですね。
ですからね、まあ売上とか規模とか、まあそういう部分は全く覚わずに、
私が意識しているのは、税引き後のキャッシュローであり、実体BSということですね。
で、金融機関さんはね、あの決算書とか、まあ私たちが出した決算書そのままをね、評価するかというと、
必ずね、決算書というのはですね、取得減価に基づいたね、取得減価主義という形で、
なってますけど、金融機関さんはね、管理会見に基づいてね、再度ね、評価をし直すわけですね。
で、例えば私の所有している物件なんかもね、今現在いくらで取得して、
傍価がいくらでというのがあるんですけど、
じゃあ実際にこの物件のね、評価がいくらになるんだということを必ずね、
自社でね、評価をし直しますので、まあそういう部分を意識しながらね、
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全体をね、バランスシートを見ながら、実体BSを見ながら、取得をね、進めると思いますね。
まあ簡単ですけどね、今のこのご時世の中で、
まあ私がね、どういう買い方をするのか、買い進め方をするのかと意識している部分とかね、
そういうところについてね、お話しさせていただきました。
いつもですね、TOMOのレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。
