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はい。こんにちは、radio。大山です。いつもですね、東方のradioをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回のテーマはですね、今私が考える継続的な融資を獲得しつつですね、不動産を購入していくためにということでお話したいと思うんですよね。
今回のテーマですね、今不動産の融資もなかなか厳しくなってきて、買える人、買えない人というのが明確に分かれてきているような気がするんですけども、
不動産の融資を継続的に獲得して、コンスタントに不動産を買っていくためにということで、私が思うところを今回お話したいと思うんですね。
法人のですね、純素産とか厚くして事故証を厚くするというのはもちろんそうなんですけども、どういった物件を買っていけば継続的な融資につながるかということをちょっと考えますと、
結論を先に言うと、私はね、土地の評価の出る物件、これを買うことじゃないかなと思いますね。
ですから、結論からすると、やっぱり中古のですね、築フルの土地の評価の出る物件、これをね、プロパーで融資していただくということじゃないかなと思いますね。
今回お話しているのはですね、アパートローンとかパッケージローンとか、そういう部分の話ではなくて、あくまでも事業生の融資という目線でね、
考えた時ということで、前提でね、お話したいと思うんですが、これなぜかということをね、お話ししますと、まず新築の物件というのはですね、銀行さんの評価というのは管理会見に基づいて、
例えばある企業のシステムを使って評価するわけですけども、銀行のシステムというのはですね、建物って定律法で見るんですよね。
ですから、初年度2年目、3年目とかっていう新築を立てた時も、最初の3、4年とか初期の頃がですね、大きく建物の価値というのが下がるわけですね、定律法ですから。
ところがですね、税務上では決算書とかそういうところで言うと定額法で減価して、減価証価を毎年取っていきますんでね。
銀行評価というのは特に初期の段階ではですね、定律法で見ますんで、銀行の評価はなかなか渋いと思います。
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ですから、やっぱり土地の評価の出る物件、これを継続的に取得していくっていうのが一番じゃないかなと思うんですよね。
で、地クールの物件ですと減価証価のスピードも速いですから、キャッシュローも良くなりますよね。
特にいつも言ってますけども、RCの物件なんかっていうのはね、やっぱり消却期間が非常に長いので、なかなかキャッシュローが出づらい、あと利回りも当然低いわけですね。
物件自体も総資産が、物件価格が大きいということで、RCを立て付けに買っていくと、総資産が大きくなる傾向になりますよね。
ということは自己支援が当然ね、自己支援の比率がやっぱり低いと、木造とか軽鉄とかそういうものの物件よりもそういう傾向になりやすいですよね。
ということは、銀行さんからなかなか継続的な融資を獲得するための格付けがですね、ちょっと低くなりがちだということも一つ言えると思うんですね。
いつもお話してますように、銀行の格付けというのはね、返済能力とかそういうものが大事ですので、やっぱり自己支援の部分、安全性とかね、あと債務償還年数とか、こういった格付けを意識することはもちろんそうなんですが、
購入していく不動産もですね、そういった土地の評価、銀行さんが好むようなね、そういう物件を取得するのがよろしいんじゃないかなと思いますね。
少し前の放送で収益還元の銀行さんのお話をさせていただきましたけども、中には収益還元で見る銀行さん、あとは積算と合わせてミックスで見るそういう金融官さんもありますが、
おおむね金融官さんの地銀さん、新金さん、新組さんというのはだいたい積算とか担保によった評価をすることが多いので、そういう見方をしていった方が継続的な融資にも繋がるんじゃないかなと思うんですよね。
ですから、取得する物件も軽鉄とか木造とかの土地の評価の出る物件、ここの部分を私自身は意識しているわけですね。
そうすれば、プロパーでもだいたい15年ぐらい融資はつくと思うんですよね。
もちろん決算、財務内容によるかと、そういう前提にはなるかと思いますが、そういったところを意識しながら財務改善に努めながら、金融官さんから評価される自分になるということですね。
変える自信になるということが大事じゃないかなと思ったりしますね。
ということで、今回は金融官さんから評価されるためにはということで、継続的な融資を受けるためにということでお話しさせていただきました。
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