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こんにちは、お山です。いつも東野レディオを聴いてくれてありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、それぞれ将来事業処刑を行う予定の息子に残す本性の記録ということで収録させていただいております。
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アパート定期清掃から室内クリーニング、樹木のバックコーンまで便利屋八重門様、東京大学大学院卒やす様の家庭教師のリトライ様、
以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマですけれども、中古RCの現実ということでお話ししたいと思います。
よく私のこちらのスタンドEFMでは新築のアパートの物件が手残りがこれぐらいでとかシミュレーション数字で示したりしているんですけれども、
今回は大型の物件でよくRCの物件とかってありますよね。
大規模にメガお屋さんとか言われる方で、例えば鎮守1億円いただいているお屋さんがいらっしゃったとしたら、
だいたいそういった家賃年収が大きい方ってRCの物件を持っていることって多いですよね。
今回は中古のRCをメインに建て付けに購入されていたりする方の、
だいたい外産でこれぐらいになるんじゃないかなという数字をお話ししようかなと思います。
私がだいたい想定しているのが真地区30年前後ぐらいのRCの物件。
外産で返済比率がまず50%。
さっきの放送の中で経費率というお話をしたと思うんですけど、
地区30年ぐらいですと私の感覚だとデータをいろいろとっていましたけど、
経費率って古いRCで結構高いんですよね。これまで実績をとっていても。
だいたい26%から28%、中取って27%ということで見ますかね。
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空出率は5%。実際には98%とかそんな感じであると思うので、
2%と言いたいところですけど、一応5%としておきますかね。
これで考えますと、税引き前の残りがだいたい返済比率50、経費率27、空出率5%って考えると
82%なんで残りが17%ですよね。
17%で賃収1億円があるとしたら、そこの数字というのは1800万が税引き前のキャッシュローと、
これ超外産ですけどね、なりますね。
これに25%前後、税金が税引き後でかかったと考えると
だいたいこれの75%が実際の税引き後の手残りということで、
だいたい1350とかその辺になってくるのかなと思いますね。
これどう捉えるかですよね。
賃収1億円といっても税引き後で言うと返済比率50%、経費率が27%、空出率5%って考えると
だいたい1350が税引き後の手残りと、税引き前で1800と、そんな感じなんですよね。
なかなか規模を追ってもこれぐらいなんだなというので、
やっぱり不動産ってそんなに利益率は高くない。
ましてやRCになると、前回の放送でお話したと思うんですけど、
これ木造なんかだと経費率15%なんか普通にそういうのってあるので、中古でも私なんかは、
RCの物件になってくるとそれで12%くらい経費率高いと考えたりすると、こんだけ手残りってことですね。
何をお伝えしたいかというと、RCって物件の価格大きくて手元にお金が残ると思われる方多いんですけど、
やっぱり効率はあんまり良くないということが一つ言えるかと思いますね。
融資をつけたくて個数とか、仮に規模を追う方はRCとかそういうものを買うことがあるのかもしれませんが、
以前は私もそうでした。
ところが今言っているスタンドFMでは、よく木造とか軽鉄とか対応年数ぐらいのものを取得していますということでお話したりしているんですが、
やっぱり経費率12%、3%変わってくると全然数字変わってきますので、少し外産ですけどご参考にいただければと思います。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。