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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来従業証券を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただきます。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのNTGスタジオ、 石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、
以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマはですね、少し前の放送の中で、
不動産の賃貸業って意外と儲からないと思われている方へということで放送した回があるんですけども、
それに続きですね、第2回目の放送ということで、第2弾ですね、ちょっとさせていただきます。
前回の放送の中でね、私が18年ぐらい不動産の賃貸業やってきた中で、
非常に感じるところと、当初やってきてたことと、今現在やっていること、その違いとか、そういう部分についてお話ししたんですね。
具体的には、RC像を当初は取得してたりとか、経費率の話ですとか、原価消却だったり、個人法人の話であったり、そういう部分をさせていただきました。
リンクをこちらの放送に貼らせていただきますので、ご興味のある方はね、今回の放送と合わせて聞いていただこうが頭に入ってくるかなと思いますので、
ぜひそちらも聞いていただければと思います。
今回は補足というかですね、追加でちょっと後、放送した後に思い出したのがね、
当初、私が始めたのがですね、RCの物件を積極的に購入していったんですね。
その理由というのは融資がつきやすいとか、そういうことで買っていっていったわけですね。
ところが今、客観的に今現在考えてみますとね、これってあんまり、やっぱり今現在は木造とか軽鉄を積極的に買っているということを考えますと、
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まず一つ言えるのがですね、RC像って同じ収益を上げるような物件に対しても、物件の価格が非常に高いというのがありますよね。
物件の価格が高いということは、財務書表のBSで見たときに、総資産が大きくなりますよね。
総資産が大きくなるということは物件価格が高いわけですから、借入額も当然自然的に大きくなるということになりますよね。
ですから、よくこちらのスタンドFMでお話している、総資産が大きくなる傾向になりますよね。
片屋木造とか軽鉄の場合にはね、価格はそこまで大きくないので、当然借入額も少ないので、総資産はRC像の物件をたくさん保有するようにコンパクトになりますよね。
という意味で、やっぱりBS的に見てもね、やっぱり今の木造軽鉄の方がコンパクトで、より収益性も高くてと、
普段私のこちらのスタンドFMでお話している内容に通ずる部分が大きいのかなと思いますね。
あとですね、個人化・法人化という部分でね、ちょっとお話している部分につながりますが、
当初はね、私は個人で、アパートローンで融資して、RCの物件とかを主に取得していたということになるわけですね。
アパートローンというとですね、元利均等返済なんですよね。
今現在はどうかというと、プロパーで元金均等返済という形でご融資をいただいているわけですね。
これは不動産を持たれている方ね、アパートローンとかでご融資いただいている方、
本当に返済予定平を見ていると本当にわかるんですけれども、
アパートローンって金利って3%とか4%とか2%台のようなところもあると思いますが、
元金全然減らないんですよね。
これ本当に大きいと思いますね。手元にお金が残らないというのはね、非常に大きいと思います。
元利均等で借りていると元金がそもそも減りが少ないという部分と、
あとですね、不動産ってどんどん年数が経ってくると経年でね、
建物って古くなりますので修繕とかそういうものも発生してくるわけですね。
そこでの備えがないと、またそこで大きな大規模修繕をやらなきゃいけないとか、
不具合があったときの修繕とか大きな打撃を受けるということがありますよね。
当然元金均等というのは最初の返済額というのが大きいので最初大変なんですよ。
ただし今私が取得しているのは、そもそも元金均等でも当初から回る数字の物件を購入してますので、
後に行けば後に行こうと楽になってくるということになりますよね。
それと合わせて近年では、私は原価消却のスピードをいかに上げていくかということに注視しているわけですね。
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そうすることでまたね、例えば建物だけではなくて建物付属設備とかね、
原価消却の取り方をスピードを上げていくということを意識しています。
修繕費とかそういうもので一括でね、損金でできるものと、
そういうものも意識したりとか繰り越し損金とかね、
法人の経営につながりますけど、そういう部分を意識しているわけですね。
結局のところね、いろいろ2回の放送を考えてみますと、
賃貸経営もですね、やっぱり経営なんですよね。
ですから不動産の賃貸業だからというのではなくて、
やっぱり会社法人の経営と同じで、いかにお金の流れを社長自身が管理するかコントロールするか、
そこに尽きるのかなと思いますよね。
何回か前の放送の中でね、社長の仕事、役割は財務の管理ですという放送を上げたこともありますけど、
ここに尽きるのかなと思いますね。
そのポイントとなるのがですね、いつもお話してますようにBSを見てね、
無駄なものを極力排除して、例えば利益を生まない無駄なものとか除脚損出すとかね、
売却するとか、あえて売却損出していいんですよ。
逆にね、売却損出せばマイナスをこくわけですね。
そうすると法人税の支払いもなくなりますし、逆にクリコストン菌が発生すれば、
それを解消するまでの年数はね、しばらく法人税の支払いもありませんので、
手元にキャッシュが残るということにもなってきますので、
やっぱりこういったお金の管理とか財務について強くなるということはね、
やっぱり賃貸経営を行っていく上で、
やっぱりこの部分というのは勉強した方がいいですよね。
ただやみくもに買えばとか、そんな形でやってもですね、
なかなか今のご時世不動産も高いですから、
結果がなかなかついてこないかなというのは個人的な意見ですけどね。
そういうふうにちょっと感じたりしますね。
そういったところを感じますね。
ということで、今回は賃貸経営意外と儲からないなと感じられる方へということで、
第2弾ということで放送をさせていただきました。
いつもですね、東方のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、また励みともなります。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
