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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録をですね、させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭盛りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、
アパート定期清掃から室内クリーニング、樹木のバックコーンまで便利屋八重門さん、
東京大学大学院卒安産の家庭教師のリトライ、
以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマは、不動産の賃貸業って意外と儲かんないなって思っていらっしゃらないでしょうか、という話をさせていただきたいと思います。
少し前の放送の中でも、不動産の賃貸業って一般的にはミドルリスク、ミドルリターンみたいなお話がありますけど、
昨今の不動産の指標を考えますと、賃貸業で考えると、もしかしたらスモールリターンかもしれませんね、という話をした放送会もあるんですけど、
意外と賃貸業を始めたはいいんだけども、なんか意外と儲かんないなという印象を持たれている方って、結構意外と多いような気がするんですよね。
そういう私も本当にそのように感じていたんですね。
今現在と始めた当初、それこそ17、18年前とかそれぐらいの頃と比較しますと、やっぱり始めた当初って儲かんないなという自身ではそういう感覚を持っていました。
今回はその要因というか、そういう部分についてお話ししたいと思うんですね。
一番最初の取得した物件で私はこけてということで、非常にちょっと苦労したんですけど、その後も不動産は属性に任せて購入していったわけですけども、それでもやっぱり意外と手残り少ないかなという印象を持っていましたね。
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今回はその理由について、ちょっと要因についていくつか私が思うところをお話したいと思います。
まず一つは、融資が出やすいということで、RC像のマンションを中心に1棟目以降は、2棟目からはRC像のマンションを取得していったんですね。
これってね、例えば蓄10年とか蓄20年でもそうなんですけども、収益性ってやっぱり木造系鉄なんかに比べると全然低いですよね。これがやっぱり一つですよね。
そもそも物件価格が高くて、それに対する入ってくる家賃が少ないというのがありますね。
あとはですね、そういったRCの物件を主に取得していましたけど、ほぼほぼ単身ものだったんですね。
1DKとか大きくても1LDKとか、そういうものですね。
非常に入れ替わりが激しくて多くてですね、やっぱり現状回復と広告費、この辺の経費が非常に加算でたということと、
取得していた物件が大都市ではあるんですが、やっぱり競合が多数、締め区、そういう激戦区でやっていたというので、どんどんそのエリアでは新しい物件が立つわけですね。
そうすると、やっぱりなかなか競争力を維持していくというのも大変だなというところが感じました。
もう一つが経費率ですね。
これさっき言ったようにRCの物件を主に取得していましたので、前にもお話していますよね。
私データを取っていたんですけど、大体地区10年くらいのRCだと経費率って、私のデータで言うと22から23%くらい。
地区30年くらいのやつになると経費率は26から28%みたいな感じなんですね。
で、私が持っている木造の地区売るアパートについては、経費率って12%から15%の間くらい。こんな感じなんですよ。
経費率だけで数字比較すればすぐ分かりますけど、地区売る木造と地区30年くらいのRCだと、もう平気で経費率で13%くらい変わってきますので、手残りも相当変わってくるということが一つ言えますよね。
あと、やっぱりRCの物件だと原価消却が遅いんですよね。スピードが遅いということがあります。
あともう一つは、個人で当初は取得していましたので、今、法人で物件は取得していますけど、タックスコントロールが個人の場合は幅が非常に少ないということがありますね。
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こういうところで、やっぱり手残りの大きさとか、社外離出しないようにとか、そういう部分で考えると、意外と残らないなというのは実感していたわけですね。
逆に今はどうかというと、RC造じゃなくて木造軽鉄を取得していますし、単身物ではなくて、間取りの広い2LDKとか3DKとかそういうものを取得しています。
経費率についても木造軽鉄を中心に地区売るのものですよね。あと個人ではなく法人でやっているということですね。
原価焼却についても、先ほど言いましたように木造軽鉄の地区売りの物件を持っていますので、焼却の方が非常にスピードが速いということになるわけですね。
そういうことを意識するようになると、やっぱり手元にお金が残るようになってくるわけですよね。
いろいろ要因とはあると思うんですよ。やっているエリアとかやり方とかそういうものによっても、何回か前の放送でお話ししましたけど、
同じ不動産でもやる人やり方によって全然手残りも変わりますよというお話をさせていただいた放送会もございますが、
やっぱりやっていることですよね。どういう物件を選択するとか、そういうことも考えながらやっていくべきかなということを非常に自分のことを振り返りながら感じますね。
ということで今回はですね、太さの賃貸業って意外と儲からないのかなという話をさせていただきました。
いつも東野レディを聞いただきましてありがとうございます。またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
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それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
