00:07
はい、本日はラディオ大山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録ですね、
させていただいております。
はい、こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、総合損害保険代理店株式会社KRC、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、
アパート定期清掃から室内クリーニング、樹木のバックコンまで便利屋八重門様、
東京大学大学院卒安産の家庭教師のリトライさん、
以上各社の提供で勝手にお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
今回はですね、売上を追えば追うほど銀行評価を下げるというお話をね、
させていただきたいと思います。
今回の放送なんですけれども、
私のですね、こちらのスタンドFMではキャッシュロー経営ということでね、
これをテーマとして取り上げてね、お話をさせていただいています。
よくね、不動産の賃貸業をやられる方の中には、
賃料収入、いわゆる賃収を大きくして、
いわゆる過所分所得を大きくしたいと考えられる方が多いのかなという印象を受けますよね。
ですから仮例額が何本だとか、賃料収入が数億だとか、
そういう表現のね、Xのポストなんかもそういうところ、プロフィールなんか見かけますよね。
それこそ全てみたいな捉え方というか、そういうのはあると思うんですけど、
不動産のね、書籍の中で資産何十億みたいなね、
そういうところに似たような感覚を覚えますけど。
実はですね、私が思うのはね、売上を追えば追うほど、
いわゆる売上市場主義ということですね。
03:01
そうなればなるほど、実は銀行の格付けを下げてしまうという可能性が非常に高いと思うんですよね。
その理由についてお話しますと、不動産の賃貸業ってね、
ミドルリスク、ミドルリターンみたいな感じで言いますけど、
実はの賃貸業ってね、今の情勢を考えるとリターンって結構少ないのかなって、正直これは私は思います。
私の取り組んでいる再生物件とかになると、もうちょっと良くはなりますが、
そんな爆発的にね、稼げるものではないと思います。
収入を上げていこうとすると、やっぱりね、一撃で利益を上げることができる。
もしかしたら買取再販とかね、売買に関するそういった方がね、今の時代は稼ぎやすいという部分もあるでしょうね。
当然そういうのをやるにはね、宅建業の業面を下ろして、業者さんとしてやるというのもありますけど、
業面取ったからね、皆がそういうふうに上手くいくかというと、またそういう話ではないということになるかと思いますけど、
ちょっとそこの部分は一旦話は置いておいて、
売上市場主義ということになるとですね、どうしてもですね、相差が大きくなるわけですね。
特に個数とか、賃料収入の売上を追うとですね、大体の方が大型のRCの物件とかを取得されますよね。
木造、軽鉄のアパートに比べて大型のRCというのは当然物件の価格も高ければ収益性も非常に低いわけですね。
以前の放送の中でお話ししましたように経費率なんかも、例えば軽鉄木造だと10%から15%の経費率のものが、
RCだとね、蓄10年ぐらいのやつで経費率、私の取ったデータの中では22%、23%とかね、そんなぐらい。
蓄30年前後、もしくはそれ以上のものになると経費率って26から8とか、経費率も相当高いわけですね。
単純に蓄30年のRCと木造、軽鉄を比べるとね、平気で経費率だけで12、3%変わってきますので、それだけやっぱり収益に与える影響というのも大きいわけですね。
銀行の格付けとか評価を上げていこうとした場合には、やっぱり準資産の積み上がりがね、先ほど言いましたように、
ミドルリスク、ミドリリターン、今の現状としては、もしかしたらスモールリターンかもしれませんねというお話をしましたけど、
なかなか準資産を積み上げていくというのは、なかなか本当に大変だと思うんですよね。
それに対してそういう大型の物件をどんどん買っていくとですね、当然創資産が大きくなりますので、自己償否率なんかっていうのは相当低いですよね。
06:07
もしかしたらフルレバーでね、そんな感じでかなり借り入れの比率が高くやっていると、自己償否率なんてね、3%とか5%とかそんな感じだと思うんですよね。
そうするとね、やっぱり銀行さんからの評価というのは非常に低くなってしまいますよね。
通常の一般企業ですと、自己償否率は目標として30%あると万弱でしょうと、そういうこと言われたりしますね。
ちなみに私の今、自己償否率というのが前後当然あるわけですけど、13%から15%ぐらいなんですね。
その自己償否率、なぜそういう数字になるかというと、やっぱり借り入れ額をコンパクトにしているという部分によりますからね。
それぐらいやっぱり賃貸業での純資産積み上げていくというのは時間がかかるということも一つ言えると思います。
必ずしも売上市場主義が悪いということではなくて、売上ばかり見てしまうとそういうところが抜け落ちたりするということで、今回はそのようなお話をさせていただきました。
純資産なのか、自己支援としては金融関さんというのは役員借入金も自己支援として見ていただけますので、
私なんかは社外流出しないようにということで資本金を厚くしたりとかですね、利益常用金を大きく積むよりも役員借入金をボンと法人の中に突っ込んで自己支援を上げていくという方策を取っているわけですけど、
ちょっと話が長くなりそうなので、自己支援の部分についてはまたお話しするということで、今回は売上市場主義ですね。
売上を追えば追うほど銀行の評価を下げてしまうという話をさせていただきました。
いつも東雲レディを聞いていただきましてありがとうございます。またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、また励みともなります。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
